别以为银行宣布降息就稳了，联系你的贷款经理更保险！

从现在起到月底，澳洲贷款买房人可能会陆续收到银行有关月供减少的通知。但是需要注意的是，即便银行已经公开承诺把央行降息额度转移给客户，但这个利好也不一定会“自动生效”。

为什么这么说呢？

澳大利亚竞争和消费者委员会（ACCC）近期发布的一份报告显示：银行宣布降低贷款利率是一回事，客户的体验可能又是另一回事。

消费者权益机构表示，贷款买房人应该主动打电话给银行客户经理，询问自己是否有资格享有减息。如有，客户还可以再问一句：自己是否能够得到更好的折扣。

消费者行动法律中心（Consumer Action Law Centre）的杰拉德·布罗迪（Gerard Brody）说：“自己亲自去问问，而不是完全依赖于媒体报道，更具有实际价值。”

“ACCC的研究报告发现，房贷市场存在不透明的定价自由裁量权。绝大多数客户支付的实际利率都不是对外官宣的利率。”

澳联储（RBA）公布的数据显示，澳洲银行的平均标准利率和折后利率相差有0.69个百分点之多。因此，如果借款人更主动地联系银行，在大多数情况下都可以省钱。

 “检查”您的房贷利率

关于为什么要主动检查自己的房贷利率，金融研究公司Digital Finance Analytics的负责人马丁·诺斯（Martin North）解释道，如果您支付的利率不是官宣的标准浮动利率、或者您已经享受了折后利率，那么您很有可能会发现本次央行降息和您其实并没有什么关系。

诺斯说道：“毫无疑问，银行官宣的广义利率可能会下调25个基点或0.25%。但是现实情况却是，这并不一定会转为真实账户的利率下调。因此，您需要自己去查一下。”

对此，澳大利亚银行业协会的首席执行官安娜·布莱（Anna Bligh）回应称，个别银行在设定各种抵押贷款利率时往往需要权衡一系列因素，包括对存款利率降低对储户的影响。

换句话说，银行如果没有同等比例下调存款利率，很可能就不会同等比例降低贷款利率。

布莱说道：“目前利率已经处于历史低位了，而各大银行有关客户之争却未能放松半分。尤其是房贷市场的竞争非常激烈，因此贷款买房人如果和客户经理约个咖啡的时间，说不定就可以省下几年的咖啡钱。”

据诺斯透露，行业进行的一项最新调研显示，不少客户对银行是否会自动转嫁央行减息非常焦虑。特别是那些采用固定利率房贷产品的客户。

加息更快，减息滞后

在经济表现更好的时期，如果央行为了防范经济过热风险宣布加息，历史经验表明银行会更快跟随上调利率，将这部分成本“迅速”转嫁给客户。

利率比较网站Mozo提供的数据显示，当澳联储于2010年11月宣布加息时，澳大利亚联邦银行（CBA）在两天内就搞定“加息转嫁”过程。

相反，在减息这件事情上，银行则是能拖则拖。毕竟从自己口袋里拿钱出去，这谁都不太情愿啊。

布罗迪先生说道：“我认为这次也是这样，尽管不少银行已经官宣下调利率，但是利率真正下调估计得拖到月底。”

比如澳大利亚联邦银行在接受媒体采访时，银行发言人表示称：“有许多因素决定了不同产品的生效日期。而房贷属于复杂产品范畴，我们需要时间对利率进行更新。”

尽管慢，但是联邦银行还是证实，25个基点的降幅适用于所有浮动利率房贷产品。对于很多房贷客户而言，这个优惠力度也是不小的。

以一笔30年期，400,000澳币的浮动房贷为例，四大银行客户每月的月供可减少44澳元到62澳元不等。

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