楼市强心剂显初效 墨尔本住宅土地销售亟待解冻

联盟党赢得大选、央行发出更清晰降息信号、APRA松绑房贷审批，这三剂“强心剂”是否已让楼市的情绪发生了大转弯？大选后第一个周末的房产拍卖数据给出了肯定的答案。也给“受伤过深”的土地和新房市场带来了希望。

拍卖清盘率创今年最高纪录

据CoreLogic统计，上周末，首都城市共有2041套房屋拍卖，比前一周末的拍卖量（930套）显著上升。但考虑到上周末联邦大选对拍卖市场的影响，去年同一周的房产拍卖量更有对照意义。去年同一周的拍卖量为2297套，差距并不太明显。 

初步统计结果显示，上周首府城市的拍卖清盘率为62.6％（最终清盘率将会下调）。但上周的最终清盘率达到了55.2％，这是去年9月以来的最高清盘率，本周的最终清盘率很可能会高上周的结果。去年的同一周最终清盘率为56.2％。

首府城市合并清盘率

来源：CoreLogic

墨尔本上周末拍卖了971套房产，初步清盘率为62.9％。前一周末有432套房产拍卖，最终清盘率为60.7％。去年同一周，墨尔本拍卖了1132套房产，清盘率为59.0％。

悉尼上周末拍卖了697套房产，初步清盘率为69.9％。相比之下，前一周仅拍卖了276套房产，最终清盘率为56.5％。过去的三周，悉尼最终清盘率都超过了55％，本周的最终清盘率有可能保持在60％以上。一年前，悉尼共拍卖了814套房产，清盘率为56.1％。

据CoreLogic数据，上周悉尼房价上涨0.3％，墨尔本上涨0.1％，这是几个月以来这两大城市的房价首次上涨。

纵观较小的拍卖市场，所有首府城市的拍卖量都在逐周增加。初步结果显示，上周布里斯班的清盘率略有下降，而其他所有首府城市的清盘率上周都有所增加。

西太银行高级经济学家Matthew Hassan说：“房地产市场复苏的程度尚不清楚”， “虽然最初的反应是积极的，但仍有待观察这一改变将有多少进展。”

经济学家，包括AMP和花旗银行的经济学家，都已修改了关于房价跌幅的预测。一些房贷经纪人和房产经纪人也表示，他们已经看到客户询问明显增加，包括房产投资者。 

4月三分之一墨尔本住宅地块项目0销售

拍卖市场回暖之后，住宅土地市场何时能够解冻，是墨尔本的开发商和建筑商迫切期待的变化。

新的分析显示，尽管房屋建筑商和开发商提供了许多激励措施，但超过三分之一的墨尔本住宅地块项目在4月份没有出现过一笔销售。（详见：《受困交割“魔咒” 墨尔本大量独立屋地皮被迫转售》）

而那些4月份实现了销售的住宅地块项目，销售成绩也相当惨淡。据房产营销和销售公司Red23的统计，4月份每个项目的月销售量中位数仅为2.5笔。

这意味着全澳最大的住宅土地市场墨尔本的“库存压力”（stock overhang）升至七年来最高点——12个月。库存压力是指按照当前的销售进度出售住宅地块所需的时间长度。

Red23研究主管Andrew Perkins说，他认为正常的销售时间长度应该在三到六个月之间。每个项目的销售进度需要减少到五个月（约每周成交一笔），以便将当前的库存压力减少到更易于管理的水平。

土地专家Research4的数据显示，墨尔本的独立屋地皮销量在今年第一季度每月下降至539，低于2017年中期市场高峰时的2200。

另外，45％的墨尔本住宅地块项目提供某种奖励或折扣，价值从12,800澳元到45,000澳元不等。

像Rockv的Mirvac's Woodlea Estate这样的项目，以前是全国销售最快的大规模社区，正遭受销量大幅下滑的影响。该项目甚至没有出现在由Research4编制的2019年第一季度墨尔本最畅销的58个住宅地块项目榜单上。

一季度Stockland的Mt Atkinson和Highlands Estates项目的月度销售量为30笔，略高于Wolfdene的Platform项目，月度销售量29笔。Satterley的Arcadia Estate项目月度销售量为20笔。

虽然开发商的环境仍然艰难，但Perkins推测，在2019年到2020年之间，因素将对墨尔本增长较快的郊区的土地市场产生影响。这些因素包括莫里森政府的首次购房者首付计划，APRA提议取消银行偿贷评估最低利率，以及澳央行可能六月降息。

根据Red23的数据，4月墨尔本独立屋地皮中位价为337,000澳元，在过去的12个月中下降了5.1％。除西部Wyndham（平均价格为340,000澳元）外，所有增长郊区的独立屋地皮价格去年均录得下跌，其中东南部Cardinia的跌幅最大，达到了18％。