在墨尔本CBD,这些公寓竟然做到了传说中的“十年翻一倍”!
上一篇文章我们讨论了布里斯班过去十年到现在,一些主要区域的公寓供应量。(前文回顾:从供需动态看布里斯班公寓市场 | 澳房闲话)
今天我们移师墨尔本,继续来讨论这个问题。
并且,我再由这个话题借题发挥一下,来看看在全澳公寓最高密度区域的墨尔本CBD,什么样的房子可以做到十年翻一倍。
墨尔本和悉尼的公寓供应量,首先在数量上和布里斯班不是一个档次的,绝对数字要高出许多。
在讨论布里斯班的时候,我们列举了前八大公寓建造数量最多的区,其中如果某个区在一年内的建成数量超过1000套,那就算是非常高了。
而现在我们来看以下墨尔本公寓供应量最多的八大区域相关数据。
2009-2015年的七年内,墨尔本前八大区域的公寓建成数量总数约为24,000套,其中CBD约10,000套,Southbank约5,500套。
如果你还记得我们上次提到的,布里斯班这七年的建设总数仅为6,000套,墨尔本大约是它的四倍,而CBD在期间建成公寓就有10,000套。
我想称之为全澳洲建成公寓数量最多的Suburb应该没有其他区有异议。
2016年全年,八大区域建成公寓约7,600多套,其中CBD约3,300套。
单看这一个数字可能你没有什么感觉,但我想到的是布里斯班当年的建成数量约为4,500套,横向一对比,会发现当年布里斯班的建成数量的确比较恐怖。
2017年全年建成数量接近8,000套,同样也达到了墨尔本至今为止公寓建成数量的最高峰年,其中Docklands的建成数量有明显上升。
去年的建成数量也开始出现了下降,全年3,300套左右的建成数量,相比2017年下降超过58%。
在建数量方面,CBD的公寓在建数量依然较多,超过第二至第四位区域在建数量加起来的总和。
同样强调一下,这些数字是已经开工在建设中的。而所有潜在规划申请中,尚未预售开工的项目并不在计算之内。
看完这些干巴巴的数字,我想再来谈谈有关墨尔本CBD公寓,我的一些个人观点。
去年我曾经在专栏中写过一篇文章,“墨尔本CBD的公寓到底能不能买?”,当时引起的讨论也很多。在做过一些简单的研究后,我认为答案是肯定的。作为未来澳洲第一大城市的中央商务区,墨尔本CBD的住宅当然有投资价值。
问题的关键是,什么房子才值得买?
我们来看几个案例。
Unit:1 Bed, 1 Bath, 0 Car
Location: Niagara Lane, Melbourne
这是一套位于CBD核心位置的一房公寓,从外观判断,应该是Warehouse式改建的公寓由于年代较久远,这个公寓并没有附带车位。
从网上的资料来看,这套房产并没有出租的记录,看起来业主应该是用于自住的。过去二十年,这套公寓有3次交易记录,最近的一次发生在去年9月。
从97年的21万,到去年成交的95万,传说中的“十年翻一倍”,用来说这套房子再合适不过。
再来看下一个,这一次是一套两房。
从图上来看,这套公寓同样是warehouse式的公寓,这样的房产在墨尔本CBD周边有不少,从装修程度来看并没有太奢华。
来看这套公寓过去15年的交易情况。
如果从2009年那次交易的价格665K为基点,到去年的出售价,差不多十年翻了一倍。
看到这里,你千万不要得出结论说,只要买仓库式的公寓就对了。
前面的内容里还有一个重要的点没有提到,那就是这两套房子的涨幅之所以好,不仅仅在于他们是warehouse式的改造公寓,另一个关键点则在于它们的Size!
这两套房产,一房的室内面积超过90平米,两房的面积超过120平米。也就是说,换算成单价来说,也仅在$10,000/sqm左右。
如果你没有什么概念你的话,那么可以告诉你一个数字,悉尼CBD目前在售的新公寓项目,单价都超过 $20,000/sqm。
而两套公寓的涨幅,恰好也解释了墨尔本CBD绝大部分公寓的涨幅之所以不理想的原因。除了源源不断的新增供应,还有一个重要理由是,那里大部公寓缺少Owner Occupier Appeal。
去年10月,纽约曼哈顿地区规划通过了一栋新的摩天大楼,Central Park Tower,总高472米,其中住宅部分仅179户,最小面积132平米两房,最大1600平米八房。
我想,这样的大楼如果规划在墨尔本,那council至少得是2000套起批,弄个250层,大楼名字我也想好了,就叫Australia 250。
玩笑归玩笑,但可惜的说,目前墨尔本CBD大部分的公寓面积偏小是不争的事实。
一房40平米,两房60平米的公寓,你认为有孩子的自住家庭,高薪的专业人士会买来自己住吗?
你可以扪心自问,如果你不会,那么别人应该也不会。只对投资者有吸引力,又缺少add value可能性的房产,增值慢是理所当然。
因此,我个人总结出来的结论是,如果要买墨尔本CBD的公寓,有两个基本点是必须要把握的:
第一, 面积要大(一房室内面积超过70,两房室内面积超过100平米)
第二, 单价要合理(每平米单价不应超过9000-10000/平米,不算阳台)
今天的文章就是这样,感谢阅读。