商业地产VS住宅地产 - 在澳100万预算投资对比

今天这篇文章，是根据上周一位大全后台读者留言我所感悟到的，因此我选择用案例来诠释它。

有人在分析事情时，特别喜欢立马就去定性。

定性是很容易的事情。骂人就是定性，骂人之所以让人生气，就是给别人随意定性，所以骂人是不对的。

按照哲学逻辑，简单的定性是有失偏颇的，对任意的事物都如此。

我觉得，任何一种投资形式，都有它存在的道理。我们先看看它存在的理由到底是什么。

对陌生的事物，排斥是合理的。所以我们要学会它，再决定接受与否。这叫有脑子。

今天我选了2套100万澳币左右的物业，一套是住宅地产和一套商业地产。

我们来从它们的收入，成本，现金流等各个方面来做个简单的对比。

因为时间拉得比较长，在此只给出粗略的对比。

住宅地产 - 公寓案例物业简介

我尽可能让这套案例物业位于多数人可以接受的位置，多数人可以接受的户型，以让案例更丰满一点。

我在此选的是一套2房2卫2车位公寓。

这套2房公寓位于悉尼的东南部Waterloo，距离市中心约5公里，是很多学生比较喜欢的居住区域。而且租金也很不错。

这套物业是复式的，带CBD景观，总使用面积达到了184平。

2001年的楼花，2002年建成。

I 物业增长分析：

2006年售出价$615K, 

2008年售出价$102万。

以2006-2018的12年为样本，

房价增长：40.5万澳币，

平均年房价增长：40.5万/12=$33,750

平均年房价增长率：+4.3%。

II 现金流分析：

收益：

Waterloo的租金回报在悉尼地区算是比较高的。

从过去10年的gross rental yield来看，这个平均毛租金回报在4.6%左右。

简单点计算，我们暂以+4.6%作为2006-2018年的12年总租金平均收益率，如下图

12年总租金收益：+$479,355，

平均年租金收益：$39,946。

成本：

算完+的，我们来看看-的，即持有成本：

对于公寓类物业来讲，主要的持有成本为4项，如下：

1. 银行贷款利息

2. 市政费+水费

3. 物业管理费

4. 物业费

1 银行贷款利息

我们按照2006年买入价$615K的80%作为loan base,即$492k。

从2006年-2018年，只还利息的银行利率从9%变到如今的4%左右。

我们简单来算，就按5%好了。

年贷款利息为：-$24,600

2市政费+水费：

我们按照1年：-$1,500

3物业管理费：

我们按照5.5%的租金收益：

即平均每年：$39,946*5.5%=-$1,997

4 物业费：

我们按照1季度1200, 即每年：-$4,800

12年总持有成本：

-（1500+24600+1997+4800）*12= -$32,897*12=-$394,764

12年总租金收益-12年总持有成本= 479,355-394,764=$84,591

12年，平均年净租金收益：84,591/12 = $7049.25

12年，平均年房价增长：40.5万/12=$33,750

12年，平均年净收益：33750+7049=$40,799

商业地产-商铺物业简介

此次商业地产案例我选的是商铺（retail）。

很多读者相较warehouse，这种类型的商铺算是更容易理解和可视性些。

（示意图）

这套面积只有54平的商铺，位于Darlington，悉尼的内西区，距市区3公里。

这里更是悉尼大学学生十分熟悉的地方，Abercrombie St更是很多学生去往Redfern火车站必经之地。

2017年底，售出价100万澳币。

这套物业的Zoning属于B1，即Neighbourhood Centre。这种类型的土地zoning和我们通常看到的可改造的B4区别是很大的。

简单来讲，就是改造空间非常小。

I 物业增长分析：

2006年售出价$530K，

2017年底售出$100万。

以2006-2017的11年为样本，

房价增长：100万-53万=47万澳币，

平均年房价增长：47万/12=$39,166

平均年房价增长率：+5.9%。

II 现金流分析：

对于位于这样离市区学校很近，且人流量较大的商铺，毛租金收益一般在6-7%左右。

而每年租金还将按照CPI指数或一般增长约3-4%，这是和住宅地产非常大不一样的一点。

但一般较成熟的商铺，刚购入时，因为溢价的关系，未必能达到较高的租金收益。

所以我们暂且第1年（2006）按5%计算。考虑到区域所在位置，其空置率暂且忽略。

收益：

之后每年增长率按3%计算。

2006-2017年的11年间，的租金回报率和租金收入如下图：

11年总租金收益：+$536,189，

平均年租金收益：$44,682。

成本：

算完+的，我们来看看这套商业地产-的，即持有成本：

对于此类旺铺，租客是包所有费用的，包括我们以上提到的市政费水费甚至物业费等，简单来讲，房主只需要付2个费用，即：

1. 银行贷款利息

2. 物业管理费

1 银行贷款利息：

我们同样按照2006年买入价53万澳币的80%，本息同还来计算。

即Loan base为$424,000，

每年贷款利息为$21,200

2 物业管理费

对商铺，我们同样在此按照5.5%的市场价来考量，即

平均每年租金*5.5%=$44,682*5.5%=$2,457

11年总持有成本：-（21200+2457）*11= -$260,227

11年总租金收益-11年总持有成本=536,189-260,227=$275,962

11年，平均年净租金收益：275,962/11 = $25,087

11年，平均年房价增长：47万/11=$42,727

11年，平均年净收益：25,087+42,727=$67,814

数据总结：

住宅地产12年总收益：$405,000+$84,591=$489,591

住宅地产12年平均年净收益：$40,799

商业地产11年总收益： $470,000+ $275,962=$745,962

商业地产11年平均年净收益：$67,814

在投入成本以及时间基本一样的情况下，最终投资结果相差34%。

大悟总结：

今天的案例算得相对粗糙，我知道有些特别喜欢算数据的读者，又要和我杠了。

别，别这样，案例是用来分析的，懂意思就好。

昨晚我在看一档相机评测的节目。

一个很年轻的小伙，满口的专业术语，边缘柔化，畸变，内变焦，炫光，十字等，虽然没听太懂，但画面拍得却是真的好。

我想这就是人生的选择不同所致吧。大家用同样的时间投入到不同的事情上，各得其所。越往后，行业内容差距就越明显，大家也就越聊不到一起。

每个房子就像一颗种子，当你决定种下，便不能说拔出来就拔出来。

很多人觉得商业地产就是看租金的，住宅地产就是看房价增长的。

可有些以为自己懂住宅的人却买出了商业地产的味道，房子不涨，租金倒挺好，可租金和人商业地产比吧，又差了人十万八千里。

你问他，“你怎么不考虑商业地产啊？”

他说，“那东西又不涨。”

又要租金回报率好，又要房子涨，自以为挺懂，可实际根本不会买，

最后是住宅也没涨，租金也没好到哪去... ... 

你现在问他，“嘛呢？”

“还能干啥，抛呗。”

最后，你悟爷只能安慰的说一句：还好你tm有钱。