“血洗开始!”澳专家警告“房产末日”,房价或腰斩!都说危言耸听,但预测没失手过(组图)
【今日澳洲2月20日讯】一名经济学家警告称,仅仅今年,悉尼和墨尔本的房价就可能下跌25%,在即将到来的“房地产大屠杀”中,“房价有可能下跌一半”。
据澳洲新闻集团报道,在过去5年中,LF Economics创始人Lindsay David一直在警告即将到来的房地产崩盘,他在今天的一份报告中表示,最近的房价下跌只是开始。
CoreLogic月度的数据显示,悉尼和墨尔本的房价比2017年7月和11月的峰值分别下降了12.3%和8.7%,墨尔本的跌幅达到了“有史以来最快的速度”。
David说:“我们认为,从长远来看,悉尼和墨尔本的房价有可能下降一半。至少下跌40%,我不会感到惊讶。当一切都失控时,你只有这么多买家。”
相比其他专家对2019的房市预测,David似乎更加悲观。AMP Capital预计悉尼和墨尔本房价从峰谷的总降幅为25%,而UBS预测的降幅为25%,“有达到30%的风险”。
David的预测主要基于“债务加速器”,这与6个月前的房价增长密切相关。最新数据显示,悉尼和墨尔本的债务加速器“急剧下降”。
抵押贷款债务增长从2017年12月的6.3%放缓至2018年12月的4.7%,银行老板们认为,这个数字在未来几年可能会降至2%至3%。
在基线为3%的情况下,债务加速器“至少在2019年12月之前保持负值”,这表明价格可能会持续下跌到2020年6月。
如果这种情况发生,悉尼和墨尔本“将遭受19世纪90年代大萧条和房地产崩溃之外从未经历过的下跌”。
David的报告名为《血洗开始》,概述了住房市场面临的至少18个不利因素。
他认为,澳洲正处于5个阶段过程的第2阶段。他说:“损失将会增加,并开始加速增长,因为现在你已经遇到了泡沫破裂带来的经济阻力。”
在第一阶段,价格在急剧上涨后开始下跌,大多数人认为这只是“一个小回调”。
第二阶段是当价格进一步下跌时,小型房地产开发商开始倒闭或取消未来项目,银行盈利能力开始停滞。这一阶段的心态是下跌“超出预期”,但“有序”。
(图片来源:澳洲新闻集团)
第三阶段是当价格“远远超过业主们所乐于接受的门槛”时,银行会受到进一步的利润打击,更多的开发商会破产,建筑行业的失业人数也会增加。
这时“恐慌慢慢开始出现”,特别是在高杠杆借贷者中,心态“最终从否认,转变为质疑可能会发生”,因为“没有人相信价格会下跌这么多”。
David说:“我们正从萧条的第二阶段转移到第三阶段。”
第四阶段是衰退开始的时候。银行遭受利润“彻底消失”,住宅建设陷入“严重停顿”,随着抵押贷款违约和失业率上升,房地产无法售出,心态是“我们注定要失败”。
最后一个阶段是房地产市场触到底线的时候。银行已经被救助或国有化,但是信贷供应仍然有限。兑现的买家或私人基金以折扣率购买不良债务和住房,价格慢慢开始反弹。
David说:“好的一面是,房价将再次变得非常便宜,但对经济来说,这可能是一个可怕的时期,衰退的风险真的很高。”
David经常被批评为末日预言家。他表示,说房价下跌“的确让人感觉不好”。
他指出:“可以肯定地说,我们成为澳洲最令人讨厌的宏观经济研究公司,已经有相当长一段时间了,但是我们所警告的一切都已经成真了,抵押贷款欺诈、非法贷款行为、RBA过早降息的愚蠢行为。但实际上,我们讨论的是人们的生计。”
(Vanessa)