【房拍快讯】2月16日全澳房产拍卖结果火热出炉及趋势锐评

【今日澳洲2月16日讯】2月16日，2019年第一个拍卖数量过1000的拍卖日，在经历了2018年这个澳洲房市30年以来最大衰退的阵痛之后，2019年我们还能期待什么？是曙光，还是更大的衰退？2019年，银行皇家委员会，经济不景气，降息，联邦大选，负扣税之争等，连番登场，使得房市走向更加不确定。在今天刚刚结束的拍卖中，悉尼的房拍清空率为56%。

上周拍卖回顾（2月9日）

— 悉尼：295套房屋参与拍卖，206套拍卖结果上报，售出136套，清空率为57%，拍卖总价值100,561,000澳元，房价中位数100万澳元

— 墨尔本：300套房屋参与拍卖，203套拍卖结果上报，售出115套，清空率为55%，拍卖总价值71,361,050澳元，房价中位数68万澳元；

— 布里斯班：64套房屋参与拍卖，30套拍卖结果上报，售出10套，清空率为21%，拍卖总价值5,170,000澳元，房价中位数SNR；

— 阿德莱德：56套房屋参与拍卖，25套拍卖结果上报，售出15套，清空率为52%，拍卖总价值8,762,500澳元，房价中位数72.8万澳元；

— 堪培拉：39套房屋参与拍卖，30套拍卖结果上报，售出16套，清空率为52%，拍卖总价值9,803,500澳元，房价中位数68.375万澳元

本周拍卖结果（2月16日）

— 悉尼：437套房屋参与拍卖，285套拍卖结果上报，售出197套，清空率为56%，拍卖总价值168,775,257澳元，房价中位数122万澳元；

— 墨尔本：561套房屋参与拍卖，389套拍卖结果上报，售出213套，清空率为54%，拍卖总价值140,009,400澳元，房价中位数78万澳元；

— 布里斯班：54套房屋参与拍卖，27套拍卖结果上报，售出11套，清空率为38%，拍卖总价值6,450,000澳元，房价中位数SNR；

— 阿德莱德：60套房屋参与拍卖，39套拍卖结果上报，售出31套，清空率为69%，拍卖总价值14,701,600澳元，房价中位数66万澳元；

— 堪培拉：44套房屋参与拍卖，35套拍卖结果上报，售出18套，清空率为46%，拍卖总价值9,400,000澳元，房价中位数89.85万澳元。

各大首府城市房价趋势

悉尼拍卖清空率已跌无可跌

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价呈现逐步走低趋势。更具指导性意义的清空率也是在50%苦苦挣扎，虽然在2月9日突破50%，但由于拍卖数量较少，参考意义不大。

最近八周清空率有七周低于50%，并且在2018年12月15日，跌到近12个月的新低41%。进入新的一年，清空率看似已经跌无可跌，在中位价走低的环境下，或在底部反复波动。

在过去几周，悉尼的拍卖数量呈现先上后下的趋势，这是临近节假日的周期现象，至于进入新的一年，拍卖数量能否恢复到正常水平，我们拭目以待。

清空率和去年同期相比，依然是逊色不少。

中位价方面，与去年同期八周相比，只有三周胜出。

墨尔本清空率再创新低

我们再来看墨尔本，最近八周，中位价波动，清空率往下走。过去八周清空率最高只有48%。11月24日只有43%，为年内新低。最近三周数据，维持在45%。

拍卖数量方面，过去八周走势和悉尼市场类似，从正常水平的1000上下，下降到节假日期间的200-400套。

和去年同期相比，墨尔本今年的清空率也整体表现较弱。

中位价方面，八周内只有一周胜出。

其余三城涨跌互见

此外2月9日的拍卖，布里斯本64套，阿德莱德上市拍卖39套，堪培拉上市25套。清空率方面，布里斯本录得30%，阿德莱德52%，堪培拉录得56%。

最新澳洲房价增长指数（20190216）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至2019年2月16日的过去一年，悉尼表现最差，下行10.08%。而墨尔本跌去8.85%，布里斯本下跌0.42%，阿德莱德增长1.15%，珀斯下降6.37%。

而最近一个季度（三个月），悉尼房价下降4.48%，墨尔本下降4.44%。悉尼是当季下跌幅度最大城市。

如果独立屋和公寓分开比较，我们可以参考Corelogic最新的月月结数据。

截至2月16日的一年里，霍巴特独立屋以7.01%的增幅拔得头筹。堪培拉以4.31%紧随其后。悉尼墨尔本这两大地产热门城市分别下行10.88%和10.58%。

我们再看下图，公寓方面的数据。过去一年，霍巴特依然名列榜首，录得9.02%的涨幅。悉尼公寓年内下跌6.93%，墨尔本下跌3.01%。

一周新闻回顾

一路凉！全澳92个区房价跌破百万，部分城区暴跌20%！

澳洲房市进一步恶化，全国已有92个地区退出“百万俱乐部”，不仅限于悉尼和墨尔本。CoreLogic数据显示，截至今年1月底，全国有649个区房屋中位价为7位数，与去年同期（741）相比大幅下降，布里斯班、黄金海岸、堪培拉等地区同样遭到重创。悉尼房价下跌尤为明显，有地区一年内暴跌20%。

自2017年7月达到峰值以来，悉尼中位价已下跌13.7%，在不到18个月的时间内，公寓及独立屋房价双双暴跌。截至今年1月，悉尼独立屋中位价下滑10.9%，为90.27万澳元。Mount Colah房价一年下跌19%，从原先的中位价112.8万澳元下降至91.4万澳元。目前悉尼房市比1989年至1991年还要糟糕，当时澳洲经济陷入衰退，利率达19%，悉尼房价下跌9.6%。澳新银行预计房价会相比2017年峰值下跌20%，尽管目前利率仍保持低位1.5%。

澳洲有65万人要被迫卖房？深陷只付利息贷款“泥潭”，难以再融资只能割肉！

据投资银行摩根士丹利称，约65万借款人深陷只付利息贷款的“泥潭”，这些贷款的总额约为2300亿澳元，他们可能难以再融资，迫使许多人在已经恶化的房地产市场出售房产。分析警告称，借款人需要延长只付利息期，转而使用本息同还贷款，或者在低利率期限到期时为他们的房产寻找买家，“几乎一半的只付利息贷款的借款人陷入困境”。

“从各种指标来看，这些家庭的风险都很高，我们预计未来两年，当他们的只付利息期结束时，房地产市场将面临更大的销售压力。”

只针对外国人！澳洲又一新法将落地，外籍房主都在着急卖房！

一开年，外国人和外籍房主涌入高端市场，因为他们急于在新法律生效前卖掉他们的房产。中介表示，在取消外国人和非澳洲居民的资本利得税豁免的法律实施之前，直到2019年6月30日前的出租或未出租房产均可豁免资本利得税，很多外国房主急于在此之前卖掉房产。

Ray White Double Bay的Elliott Placks说：“卖家认为现在是抛售的好时机，因为近年来，房产价值有了惊人的增长，但对他们中的许多人来说，新的法律意味着在房产上获得的任何资本收益都将丢失。”

“澳洲要变成中国一个省”！澳专家要求严控外国买家，加大买房难度！

澳洲正以“疯狂”的速度向中国出售自然资源、农田和物业，使得我们有可能成为东亚大国的“第24个省”。房地产专家Doug Driscoll警告称，就住宅房产的外国所有权应迫切需要开展全国性谈话。ANZ 2017年报告显示，外国业主在澳拥有多达40万套物业，Driscoll预计今天这个数字应该接近50万。此外，ANZ预估在2015-16财年，外国投资者拿下了3-5万套新住宅。按照这个速度，Driscoll称，“外国人买下100万套物业不会太久”，其中最大的买家就是中国人和印度人。

房贷数据一出眼前一黑！UBS：回弹前房价跌幅将翻一番！

比预期更糟糕的房屋贷款下滑引发了人们的担忧，目前全澳房地产价格的跌幅将在触底之前翻一番。周二公布的最新住房贷款数据显示，12月贷款下降了5.9%，全年下降了19.8%，这是自全球金融危机以来最糟糕的结果。

瑞银表示，房地产低迷的两个州府市场，悉尼和墨尔本预计将面临总共约20%的跌幅。过去3个月里，悉尼和墨尔本的房价下跌速度加快，最近一个季度的房价下跌速度是房市衰退开始以来最快的。尽管澳联储将利率前景转向中性，导致年底前可能出现1%的创纪录低现金利率，瑞银表示，这不足以刺激市场。

感谢澳洲地产专栏作家、信贷专家梁杰夫对本文的贡献。

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（Vanessa）