每日地产丨观点：悉尼 Opal 塔质量问题的观察与讨论

悉尼奥运公园的 Opal 塔公寓出现的问题应该是圣诞新年期间悉尼地区的头条事件，从事件最初的进入视野到调查的每一步发展，还有涉事各方的互相指责和攻击都非常的有戏剧性，效果就是持续地占据各大媒体的头条，很多朋友也在关注、热议这一事件，本人也不例外。一个这样的项目出现这样的问题，让我有很多思考，下面来和大家分享一下。

Opal 塔的问题实际上暴露了新南威尔士州（乃至全澳）规划和工程监管系统在保障公寓施工质量安全上的失败和欠缺。这座大楼从建筑师到结构工程师再到建商都在各自领域颇有信誉，并且能够顺利通过 Sydney Olympic Park Authority, Auburn Council (现已并入 Parramatta Council) 和州规划厅等不同政府机构的重重审查，按照 the Building Code of Australia 建造并获得结构工程师和 Certifier 签署认可，我们有必要找出问题所在及它是如何发生的来避免付出更多更大的代价来确保所有涉及方面的安全和利益。

背景一：项目情况

我们先看看下图来大概了解一下这个项目。

开发商 Ecove 的这座Opal塔其实故事挺多的，从开始的州政府规划厅在悉尼奥利匹克公园管理委员会（SOPA）不支持项目突破90米限高的情况下批准最后楼高117.1米，到后来 Ecove 与地主：州政府悉尼奥利匹克公园管理委员会（SOPA）在施工阶段的土地持有方式是 Lease 还是 Licence 发生的涉及地税征收的官司（Ecove 败诉）都不算小的事件，当然其影响都是没法和这次相比的。

背景二：问题所在

Opal 塔在4至10楼之间有12个空中花园，施工过程中每个空中花园由16块以上铁板和水泥加工形成的预制板建成，这就意味着这个大楼有超过192块这样的预制板。

圣诞夜造成大楼被疏散的直接原因就是位于10楼的一块垂直的预制板突然断裂，这就是到底发生了什么的大概情况。

另外需要指出的是这些预制板每块都是独立的，其中任何一块的断裂并不会影响它周围的预制板块，目前问题只影响其中的12个空中花园的墙壁。

背景三：项目团队

开发商：Ecove

Ecove 是一家专注悉尼市场的本地开发商，已经有相当的经验和不少过往项目，奥林匹克公园更是它的发家之地和主战场。它的第一个像样一点的项目就是奥林匹克公园的 Australia Tower (2011年完工，24层和16层的双塔，216套公寓)，当时是奥林匹克公园的第一个住宅项目。随后，Ecove 接着在奥林匹克公园又开发了两期 Australia Towers，这个出事的 Opal 塔与已经完工入住的共三期的 Australia Towers 紧挨，目前奥林匹克大道上的 Boomerang 塔也是他们的项目。Ecove 的重点一直都在奥林匹克公园，虽然中间也抽空开发了海德公园的 One30，也一直在看其它的地块（包括颇多争议的 Sirius 大楼），但要说他是奥林匹克公园的地王一点也不为过。另外，Ecove 和中资背景的开发商 Aoyuan 近年来在项目上也有不少联系。

建商：Icon Construction

Icon 在澳大利亚建筑施工行业已经有157年的历史，2018年的施工业务规模在14亿澳元左右，在建项目达50个。Icon 在2015年被日本建筑业巨头 Kajima Corporation (鹿岛建设株式会社) 收购，资金和后台因此更加强大。

建筑设计：Bates Smart

Bates Smart 于1853年在墨尔本成立，历史悠久，在墨尔本，悉尼乃至海外都有着众多值得夸耀的作品，绝对是澳大利亚最好的建筑设计事务所之一。

结构工程：WSP Australia

WSP 是总部位于加拿大的全球工程服务领域的巨头，目前全球共有500多处分部及43600名员工，他们是澳大利亚结构工程方面的领先者，和 Icon Construction 有着长期合作的关系。

预制板供应商：Evolution Precast

这次出事的预制板是由位于悉尼 Rooty Hill 的一家名为 Evolution Precast 提供的。预制件在澳大利亚高层建筑里使用越来越多，而且还在上升发展之中，这家公司虽然只有20年的历史，但已经是同领域的佼佼者了。

Certifier：McKenzie Group

这一项目使用的私营 Certifier 机构 McKenzie Group 也是经验和资历非常丰富，Opal 塔对他们来说只是一个普普通通的项目。

另外，Opal 塔项目的给排水工程师是 Wood & Grieve，地质工程师是Douglas Partners 也都是相应行业经验丰富、口碑良好的机构。

以上列出“事主”不是说他们有责任，只是为了帮助大家了解项目，真正发生了什么只有有了调查结果才能有结论。

问题一：高层公寓业主权利和利益缺乏保障

这次成为公众焦点的 Opal 塔事件的问责不应该停留在 Opal 塔背后的团队上，更加有意义的是借机弄清楚为什么如此经验资历具备的团队出来的产品依然有此等问题和高层公寓出了各种质量问题以后如何去保障业主权利，表面问题是 Opal 塔的裂痕，真正的问题是目前体制和系统的裂痕。

Opal 塔的业主承担着这次事件造成的最直接损失，借此我们先来看看在新南威尔士州高层公寓业主在出现公寓质量问题以后有什么权利和义务上的保障。Opal塔的问题从圣诞夜浮出水面后，媒体说的最多的就是楼里居民的安排处置和他们的各种情绪及开发商和建商的态度和反应措施。很快，居民的呼声就发展成开发商回购他们的公寓，表面上道理很充分合理，实际上基本没有可能。

因为，总的来说，新南威尔士州公寓业主的权利保障在过去7年里已经被一点一点地但大幅度地削弱了，所以 Opal 塔的业主经历的圣诞新年期间和到现在还不知最后安排的居所不定的折腾是非常值得同情的，但他们最大的损失会是最后的维修费用、物业价值的缩水和未来转手的困难。

目前的新州政府在2011年自由党开始执政以来，这方面的政策都是削弱公寓业主权利的。其中最具决定意义的一项政策就是他们上台以后的第二年（2012年2月1日）业主能够就公寓质量问题起诉开发商的权利和期限大大缩减了，从之前的7年以内的任何质量问题改为2年以内的任何质量问题和6年以内的“major defects“(重大质量问题)。“重大质量问题”的法庭上的衡量标准是无法居住，而根据资深律师初步判断这次 Opal 塔的事件相当肯定不会被界定为“重大质量问题”。

另外，在后来的新南威尔士州制度和体系下，对开发商可以追究的责任有限，建商及他们所使用的服务商和承包商及下包工人更是对后来的公寓业主没有审慎义务（duty of care），至于参与项目的各种工程师、顾问公司业主也无法起诉，因为业主和他们并没有合同关系。在公寓出现问题的情况下，业主只能和开发商交涉，在处理问题代价达到一定程度以后，开发商可以选择用破产来脱身。开发商往往有“高明”的架构，比如Ecove 可以宣布直接涉事的分公司破产，最后对Ecove 的影响是有限的。

出现 Opal 塔这样的情况，对业主来说最糟糕的开发商选择破产，但这次出现这样的可能不大，一是事情已经受到这样的关注，开发商选择破产的品牌和名声代价已经太大，二来开发商目前还能够约束建商 Icon 来负责。在很多情况下，开发商是最容易受到指责和攻击的，但往往他们也是受害者，更多的时候还是最大的受害者，这次也不例外。Ecove 已经表示他们和 Icon 的合同里明确了 Icon 承担建筑上责任和如果有问题加以修复的任务，Icon 也已经表示他们以及他们使用的服务商和供应商都有充足的保险。Icon 为这个项目购买的保险总价值为2.1亿，保险公司并也已确认本次事故在保险内容以内，具体赔偿将在调查结束明确责任以后确认。同时 Icon 还披露 Opal 塔的项目工程公司有2000万金额的专业责任赔偿险Evolution Precast 也有1000万金额的专业责任赔偿保险和2000万的产品责任险。

由于媒体的曝光、涉及的开发商和建商的规模和级别及他们充分的保险，相信 Opal 塔出现的问题最后会得到合理的处理。但通过对事件的追踪和研究，目前新南威尔士州在业主权益的保障上有明显的漏洞。对于 House 和不超过三层的住宅，政府一直有强制的保险（最初的时候甚至是安全网性质的机制），最初叫 Home Building Insurance Scheme 也于2015年6月遭到调整，除了更名为 Home Building Insurance Fund (HBIF) 以外，其力度也大幅度下降，费用大幅度提高，已经从安全网演变成一个比较昂贵的保险产品，而且 HBIF 只适用于不超过三层高的住房，这次的 Opal 塔事故也不适用。

至于高层公寓方面，自新州政府降低开发商法定保修义务要求以后，就一直存在着一个相当大的缺口。想象一下这次如果 Ecove 和 Icon 真的消失了，Opal 塔的业主还能有什么选择是非常可怕的。州政府在弱化开发商、建商的责任和义务的同时没有相对应地加强保障业主权益的机制是非常短视的，如果市场因此受到损害以后对开发商的长期利益的影响是不可低估的。新州政府的给四层以上的住宅业主的保障性政策是迟迟才推出的 Strata Building Bond，对于2018年1月1日以后开工的四层以上的住宅项目，开发商将被要求付出工程总额的2%的保证金用于交房后两年以内出现的建筑问题的维修，这将是获得居住许可（OC）的一个先决条件。

最后，大批Opal 塔业主希望开发商回购他们公寓的呼吁是没有法律依据的，虽然我非常同情理解。不管对业主的权益保护多一些和少一些，这件事情上的界限都是修复弥补问题的费用和责任，特别现在的实际情况是业主的法律保障是相当大的程度上受到了削弱。所以当记者告诉州长 Gladys Berejiklian 业主们在考虑他们在研究集体诉讼维权的可能时的她将鼓励和支持业主们的法律行动的表态是极其虚伪的，因为实际上正是她领导下的州政府拿走了不少业主手里的法律武器，现在的 Opal 塔业主才相当弱势。这次的事件肯定会影响到 Opal 塔的公寓价值和增加转手难度，这样的损失是否也应该加以评估和赔偿？个人觉得实际当中做到这一点操作难度非常大，也没有必要，公寓售后的问题真正需要改进的是保修做法上的完善，做好这个，买卖双方就都有安全感了。在这件事情上，保护良心开发商的利益和保护买房人的利益是一致的，新州政府把这里的平衡搞错了，对市场绝对是有伤害的，而且肯定会被只顾眼前利益的那种开发商加以利用并造成更加深远的影响。

问题二：规划体制和政府监管的漏洞

目前的体制和系统，除了在业主权益保障上急需完善，地产项目审批制度和工程质量的监管也存在着不少漏洞。

这次 Opal 塔事件发生之后，Certifiers (建筑认证师) 一下成为各方焦点。Certifiers的工作是确保项目工程符合DA规定和法律允许标准，他们有权利签发开发和施工过程中法律要求的证书(Certificates)，Construction Certificate(CC), Subdivision Certificate 和 Occupation Certificate (OC)，出了这次的事情他们受到重点关注是自然的，很多人很快都会想到的一个问题就是这个项目是怎么拿到种种许可证书的？所以我们先来看看他们这方面的情况。

一个楼宇的开发和建设过程中，基本是按照以下流程通过 Certifier 获得各种 Certificates 的：

1、从相关政府机构获得开发许可（Development Approval / Development Consent）;

2、 Certifier 审阅施工图纸和计划使用建筑材料符合各种规定和标准（比如 BCA）和 DA 条件后发放 CC（施工许可）；

3、项目经理、施工团队及结构工程师等配合施工进展，确保施工按要求进行；

4、所有分管的工程师，结构的、给排水的、机械的……都在确保自己所管辖的工作没有问题后向 Certifier 提供签署的文件，其它所有项目相关的文件，比如供电，水和通风也都需要提交各 Certifier；

5、Certifier 在施工过程当中也会随机现场检查；

6、在所有文件都具备的情况下，最后 Certifier 会签署发放 OC (居住许可)。

这样的流程，非常简单地就能看出问题，首先文件有做手脚的空间，而且文件总是会和工地现场的实际情况有出入的，这里除了会有具体经手人的操守问题以外，整个程序也是力度不够的，因为在所有人都尽职尽力的情况下，最后的产品还是可能出严重质量问题。这次的事情可能会有工作疏忽的甚至违背职业操守的，但 Building Certification 方面的弊病漏洞更值得我们关注，也必须采取措施完善。

实际上，建筑发证体系的弊端早就引起了方方面面的注意，各种报告和建议也很多，其中最全面最彻底也最有份量的要数 Peter Shergold 教授和政府监管体系方面的权威律师 Bronwyn Weir 受 Building Ministers’ Forum (BMF：全澳建设厅长论坛)之托耗时大半年完成的题为 Building Confidence 的报告。这一报告对全澳各州的建筑施工行业的合规和监管体系进行了梳理和评估，从而做出了一系列的提高这方面做法的效率的建议。除了发出报告要求的BMF 是全澳各州所有负责建筑施工行业监管的对口厅长的组织，报告的两位负责人也都是专业上非常权威和经验非常丰富。其中现任西悉尼大学校长的 Peter Shergold 教授曾经在霍华德时期任联邦总理和内阁部的 Secretary，由于杰出的学术和专业水平和他自由党方面丰富的关系和资源，他绝对是自由党方面数一数二的御用智囊和顾问，最近新州规划厅的一些调整也是他做的顾问报告（这个活他做得挺糟糕，有机会另文介绍），他也是去年年底新州州长 Gladys Berejiklian 要将来悉尼定居的移民减少一半而成立的专家委员会的成员，根据观察Peter Shergold 有拿谁钱财替谁说话的风格，但是这份 Building Confidence 还是非常中肯和有价值的。

Building Confidence 报告全文51页，这里只能就有关部分做一些大概的介绍，如有兴趣可以自行深入了解报告内容。这次报告的直接起因是伦敦 Grenfell 和墨尔本 Lacrosse 两处建筑外墙大火，但报告确能透过直接原因而将整个建筑安全合规监管体系进行了诊断，非常有价值也非常有意义。这份报告最后给出了24条建议，不一一列出了，但这些建议基本可以分为以下5个类别：

1、建筑从业人员需要资格等级制度和完善的培训与教育制度；

2、明确和加强监管部门的角色和责任；

3、改善与加强施工项目和完工建筑的信息记录与存档；

4、增加与增强施工现场检查制度；

5、进一步提高建筑材料的安全性。

Building Confidence 报告最令人震撼的发现是高层建筑的施工是几乎没有监管的，所谓的监督都是通过 Certifiers 来完成的，而 Certifiers 在利益上并没有完全独立于建商或设计师。事实上，在新州，如果想接简单普通的别墅的施工，需要有  Master Builder 的资质，要求还是相当的严格，反而做高层建筑施工没有资质要求。至于 Certifier 的监督，聪明和负责任的开发商会利用 Certifier 来帮助检查验收施工方和其它参与工程的服务商供应商的工作，然而也有不少开发商把拿各种 Certificate 的时间快慢当作最重要的事情。

Building Confidence 报告的24条建议的第9至11条是关于 Certifiers 的角色和责任的，下面介绍一下：

●建议9：建立机制来规避 Certifier 的选择和任用上的利益冲突和增强这个过程的透明度和 Certifier 的责任；

●建议10：建立并强化Certifier 的操守要求作为Certifier 日常工作的指引和惩罚处理违规行为的依据；

●建议11：给予 Certifier 更大的监督权力和向监管部门举报汇报的义务。

这几条建议和2015年底新南威尔士州的 Building Professionals Act Review 报告可以说是不谋而合，同时，报告提交以后，获得各州建设厅长的一致支持和认可，相信很快各州就会采取行动付诸实施。

除了 Certifier 制度上等建筑质量监管体制的缺陷，也许规划审批流程上也需要做一些调整。我一直不理解的是澳大利亚的开发许可的发放过程是对建筑设计的结构上的安全没有考虑的。也许澳大利亚最早的时候一直是别墅和中低层建筑为主，而高层建筑在结构上有很严格的要求，在澳大利亚高层建筑越来越多的时代，政府也许可以区分对待，从审批阶段就开始把关。

以 Opal 塔的申请为例，当时作为奥利匹克公园地区的第一高楼，政府采用的做法是设计竞赛，考虑的因素都是外观和功能上的，下面是最后入围的另外三个设计：

由于评审标准只看外观和功能，当时Bates Smart 的设计获胜的关键就是“高明”地利用了10楼数个空中花园来优化了项目的光照和通风，而最后出事情的地方正是大楼的这些空中花园部分，绝对是不小的讽刺。高层建筑的申请过程中的设计竞赛基本已是默认步骤，这个“游戏”刺激了对建筑外观上的追求，常常造成日后施工的难度和成本，另一方面还成了不少开发商争取更多高度和密度的一个手段（Opal 就以突出门户建筑地位的说法在这个限高90米的地块争取到了117米的楼高）。

不管有没有设计竞赛，澳大利亚公寓项目（高层或中低层）的申请都对建筑设计的结构完整性和安全不做要求。在审批过程中，结构工程师只是审核是否符合 BCA 规定。他们看的事情都是一些防火、卫生设施和能耗的效率等等，反而对更重要的结构安全没有审查。

Opal塔事件暴露了澳大利亚高层公寓业主利益保障上的不完善，更值得反思的是开发审批和建筑施工质量监管和责任上的要求的漏洞，希望政府尽快采取行动完善体制。另外这件事情媒体的做法非常的不负责任，夸大了问题和影响，很容易让人对整个高层公寓市场产生怀疑。目前来看，建商或开发商都有决心和能力解决出现的问题，没有什么特别可以担心的。

以上是本人对这一事件到目前为止的发展的观察和思考，希望也能引起大家的思考和讨论，来完善制度和程序上的不足，使得悉尼乃至澳洲的公寓市场更加健康透明。