曾经的三亚，如今的厦门，楼市盛宴如何收场？

在中国房地产市场发展的历史上，温州、三亚、海口、大理等城市的房价均曾出现过短期内大涨的情况，最终都以连续多年的止涨甚至大跌收场。17年以来，厦门房价在经历过大涨后也出现大幅下滑。

近期很多中小城市调控政策有所放松，熟悉的“配方”仿佛会再度出现。但我们认为15年以来的本轮房价上涨是完全不同以往的，当前房地产市场面临的形势也不是放松调控那么简单。

当资产泡沫来临时，“醉”在其中的同时，我们也要保留一份清醒。

作者：中泰宏观首席分析师 梁中华，文章略有删减，文中观点不构成投资建议。

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小城房价涨幅前所未有

根据国家统计局的数据，过去的10年时间里，我国房地产市场价格总共经历了三波上涨，累计涨幅达到38%，但15年以来的本轮上涨却完全不同于前两波。

一方面，本轮上涨时间最持久，涨幅也最大。从15年3月至今，持续时间为44个月，涨幅高达24%，上涨时间和涨幅都远超前两波。

另一方面，之前中小城市房价整体涨幅并不明显，一线城市房价涨幅最突出，但本轮是各线城市房价全面大涨。从2015年以来，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。

从具体城市来看，中小城市的房价涨幅也比较靠前。按照百城房价的统计数据，2015年3月至今房价涨幅最大的城市并不是一线大城市，而是中山市，涨幅高达76%，紧随其后的是东莞，也在70%以上；

昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉兴的房价涨幅均超过50%；合肥、南京、海口、武汉等在二线城市中房价涨幅靠前。

如果纵向看一下具体城市的房价历史数据的话，中小城市本轮大涨的特征就更为明显。例如涨幅靠前的中山、昆山、廊坊房价在之前的五六年时间里一直走平，中山市甚至还略有下跌，但2016年以来这些城市房价全部开启大涨模式。

此外，我们看了100个城市的房价历史数据，发现湘潭、常州、洛阳、潍坊、湖州、扬州、日照、烟台等绝大部分小城市，以及杭州、重庆、天津、成都、长春、昆明、南昌等大多数二线城市都是这样的规律。

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大涨背后的动力和隐忧

为什么绝大部分城市的房价在2010-2015年之间几乎未涨呢？主因在于供给扩张。

过去的十年时间里，各地都在推进新城开发，增加商品房的供给。2006-2016年我国城市建成区面积累计扩张了61%，城市建设用地面积扩张54%，而城区人口只增加了21%。

商品房供给增长过快的一个直接结果是，到2014年的时候我们就开始发现：建的房子太多了！正是由于供给过剩、库存积压，才出现了14-15年的各线城市房价下跌，尤其是很多中小城市几乎抹平了之前5年的全部房价涨幅。

既然供给过剩，为何大部分城市在15、16年后房价又出现大涨呢？关于这个问题，其实大家已经讨论比较多了：面对房地产市场库存高企和房价的下跌压力，政府从2015年开始大幅提高棚改安置的货币化比例，从不到10%快速提高到50%以上。

但是政策刺激带来的负面影响是，之前全国房价是一线大城市偏高，而现在是二三四五线城市房价全面偏高，泡沫风险凸显。如果再考虑到父母和子女的开销，现在各线城市的房价已经高到单独依靠夫妻双方的力量都买不起的地步，只能依靠“六个钱包”去支付。

而如果我们将全国普遍的高房价和中国的老龄化联系起来，未来面临的问题会更大。未来十年，第一代“婴儿潮”会加速退休，而他们的资产绝大部分配置在了高度泡沫化的房地产上，一旦房价下跌，从哪里获得经费养老？而为了养老，是否需要卖房？这其实是未来几年就不得不面对的问题。

而事实上，大城市长期有人口的流入，对房价会有一定支撑，中小城市的高房价要想维持却是很困难的。

一方面，中小城市房地产市场的潜在供给依然很高。尽管当前房地产的名义库存水平很低，但当前居民持有的供给是非常庞大的。

另一方面，中小城市的二手房市场远远小于一线城市，尤其是三四五线小城市，新房无限量供给，大家更多愿意购买新房。这也导致一旦价格转向，很难找到买家接盘，存量的二手房价格下跌会更快。这种情况在14-15年的中小城市就已经发生过，接下来大概率还会重演。

在一个供给过剩的市场，供给又没有减少，只有强刺激政策才能激发出足够的需求，支撑价格不仅能维持不跌，还能大幅攀升。而一旦强刺激政策有所减弱，甚至开始退出，中小城市的房价会再度面临风险，刺激政策确实到了想停却又不能停的时候了。

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“醉”在其中，留一份清醒

事实上在我国的房地产发展历史上，曾发生过多次中小城市房价短时间内大涨的情况。

例如2010年初，受到海南建设国际旅游岛的利好推动，海口和三亚的房价在不到三个月的时间内，大涨了将近40%，但在随后的7年时间里，房价几乎一分未涨，海口的房价甚至还下跌了20%多。

温州、大理、鄂尔多斯等房地产市场也曾出现过类似的情况，温州的房价在过去十几年的时间里不仅没涨，还有下跌。一个城市短期大涨带来的房地产泡沫往往需要很多年时间来消化。

2017年以来，北京、上海、厦门等城市的房价已经开始明显回调，近期房地产有所松动的城市也主要集中在前期涨幅较大、价格面临调整压力的地区。

中小城市房价如果下跌起来，一般放松政策的效果并不明显。例如14-15年的时候很多城市放松调控，但房价还是大幅下挫，最终依靠类QE的强刺激才托住价格。

2019年中小城市的房价将面临考验，如果棚改货币化继续维持高比例、继续强刺激，中小城市房价或许还可以支撑一段时间；但如果力度有所减弱的话，高企的中小城市房价都是撑不住的。

任何资产价格的泡沫最终都会以价格的回落来消化泡沫风险，无论政策如何选择，只能选择延后或提前泡沫的破灭，很难阻止。

作为普通的投资者或购房者，当资产泡沫来临的时候，赚钱最快的方式是拥抱泡沫，但当泡沫到了失去理性的时候，“醉”在其中的同时，也要保留一份清醒。