高盛发了枚定心丸：澳洲房地产市场吸引力不减！

就在悉尼、墨尔本上周六的拍卖清盘率仍然在40%低位徘徊的时候，投行高盛（Goldman Sachs）经济学家却给出了一个令市场振奋的消息。他们发布了一份关于澳大利亚房产市场的最新研究报告。报告指出，澳大利亚工党政府拟议的负扣税和资本利得税改革对个人投资者影响相对较小。同时，澳大利亚住房投资吸引力依旧不减。

工党改革政策影响有限

高盛经济学家指出，根据反对党工党提出的改革方案，负扣税仍适用于新房。只有在住房不享有负扣税的情况下才会降低投资者的投资回报率。

相比之下，削减资本利得税优惠税率从50%至25%影响较大。建模结果显示，按照投资的平均年化收益来看，由此可能会导致投资者收益降低1/4。

高盛经济学家Andrew Boak、Bill Zu和William Nixon 解释道：“从现金流的角度而言，上述政策的变化会降低房产投资的吸引力。但是，事实上，负扣税出租物业从现金流的角度而言本就属于不具吸引力的投资。”

“就资本利得税优惠力度减半的政策来看，由此给房产投资带来的影响较负扣税改革所带来的影响要大。但是，这一政策只有在房价正增长时才会起作用。换言之，从个人投资者的角度而言，房产杠杆投资只有在房价上涨的情况下才具有吸引力。如果房价不涨或者持平，此类改革也就丧失了存在的意义。”

工党改革提案能否获批仍是疑问

另外，高盛分析师对工党的改革提议获得议会通过仍充满质疑。

分析师说道：“我们对工党拟议的负扣税/资本利得税改革议案在上院获得通过的可能性有些质疑。在我们看来，这种不确定性才是关注的焦点所在。”

高盛分析师的乐观预测在一定程度上减缓了投资者有关“工党改革政策或导致房价进一步下行”的担忧。换言之，澳大利亚房地产市场仍处于有序调整，并且由此给经济造成的溢出效应相对有限。

房价下跌，但仍处于有序调整之列

12月11日（周二），澳大利亚统计局（ABS）公布的数据显示，受悉尼和墨尔本房价下跌拖累，澳大利亚第三季度房价跌幅扩大至1.7%，创七年以来的最大环比跌幅。

具体而言，截至今年9月30日的三个月内，悉尼和墨尔本独栋屋房价较上年同期分别下跌4.9％和2.1％。同期，非独立式住房（包括公寓、联排和半独立式住房）房价季率则大体持平。

对此，高盛分析师指出：“无论是房价，还是从建筑业活动来看，整体处于一个有序下跌的状态。同时，由此给消费造成的溢出效应仍处于可控范围内。”

“短期来看，贷款审批处理流程明显放缓会暂时性地放大住房市场的疲软情况。但是，中期来看，澳大利亚政府收紧移民政策则是最主要的风险因素。”

另外，高盛经济分析师认为，银行业监管机构澳大利亚审慎监管局（APRA）于去年年初实施的限贷新规，主要针对的是风险较高的投资者，继而对悉尼和墨尔本两地的影响最大。这一情况并不构成“信贷紧缩”。信贷紧缩一般是指银行缺乏放贷的能力。

分析师说道：“我们看到新州和维州两个地区的信贷批准额度持续大幅下滑，但是其他地方变化则并不明显。同时，新州和维州两个地区自住房贷款审批数量仍保持上升的态势。”

因此，目前的情况和其早期的观点基本一致，即2018财年贷款审批温和下降。主要原因是悉尼和墨尔本投资需求下降，投资收益率回归正常所致。