高善文最新演讲，透露房价走势……

为了更好的理解未来，我们总是回顾过去，回判当下。

未来总是存在太多的不确定性，从2016年以来从宏观角度看问题，有两个比较强的重要背景，一个是全球经济比较强的回复，以及目前阶段性的回落，这个回落的趋势不太清楚；第二个是中国政府推出的，以供给侧结构性改革为主线，以三去一降一补为入手点的重要的改革，这一改革抓住了中国宏观经济运行领域，最突出，最迫切的问题，采取了强有力的，针对性很强的措施，取得了非常明显的效果，给我们过去几年，经济的运行奠定了最重要的背景。

三年过去了，随着内外经济形势的变化，我们应该如何思考领会供给侧改革迄今为主取得的进展，如何去预判未来趋势的变化，这里我想给大家分享三个领域的重要观察：去产能，房地产，去杠杆。

01

去产能

图中红线是受到去产能政策影响的行业的价格，它2016年一直在上升。

我们把中国的工业行业分为两个样本组，一个是蓝线，不受供给侧改革影响的工业，产出大约占工业生产的三分之二。另外一个样本组放在红线。这个样本组覆盖了所有明显的、明确的，受到了供给侧改革的行业。

很容易看到2016年初是一个很重要的分水岭，清晰的揭示了供给侧改革的巨大影响。2016年以前这两个组基本上是同方向，同幅度。除了2008年这样的极值拐点附近，蓝线出现的加速，到去年年底，随后这一生产活动出现明显减速，现在已经回到了2016年上半年的水平。但是形成鲜明对比的是，去产能行业的工业生产，在这三年里面你，始终低于蓝线水平，两者之间有巨大缺口。

从历史的经验和模式来看，如果没有去产能的政策，红线和蓝线的变化应该是基本上重叠的，红线的变化之所以大幅度低于蓝线，一个解读是供给侧改革抑制了这些行业的生产活动。

我们可以进一步这样的来设想，既然去产能的行业，如果没有这些供应的抑制，他的增长趋势应该和蓝线一样，那么在蓝线和红线之间的差距，就代表了由于去产能政策而产生的这些行业的供求缺口，准确的说是供求缺口的变化，我们看到的是增速。

一句话概括，红蓝线的差距代表了由于去产能政策产生的影响，在去产能的行业出现明显的供求缺口。一直到今年9月份，红蓝线之差都是正的，说明这些产能过剩行业供求缺口在不断扩大。供求缺口的扩大产生了一系列影响，对资本市场产生冲击。

从反弹的速度来看，很少看到这么大幅度的上升，产能过剩行业投资增速的变化是可以理解的，因为他的盈利水平太高，所以有新资本进入。随着大量的投资活动逐步形成新的产能，这些行业的供应能力会进一步增长，这些行业的供应能力由于比较高的盈利，增长并且在10月份超过了需求的水平，所以未来红线所代表的商场增速很可能会进一步加速上升，相对需求而言进一步加速上升。

出现这两个方面的变化，从经济的逻辑来看容易理解：非常高的盈利。之后行业的价格将会随着供给增加而回落，去产能政策产生的影响有意义，未来几年我们会看到相反的变化。

未来可以预期的变化是，对产能过剩行业而言，价格会持续下降，盈利会持续下降，生产资料的通货膨胀在一定程度会下降，并且转向一定的通货紧缩。上游行业对下游行业的盈利挤压也会减缓。中国的贸易盈余很可能会重新扩大，假设其他条件都不变。

在这一意义上来讲，值得注意的是，这些行业存在产能过剩，但是投资增长最快又集中在这些行业，多年以来政府始终在追求经济增长的转型，转向现代服务业，高端制造业，取得了承销。

但是如果我们聚焦在这些产能过剩的领域，很多产能存在环保问题，存在其他问题。如果这些领域的大量投资能满足更高的一系列标准，但是另外一个值得思考的可能性是，现在去产能政策使得行业的毛利太高，这么高的毛利，自然诱发了大量的资本流入。

新涌入的资本，如果我们相信在竞争性的行业，从长期来看他的毛利上比较低的，一部分企业赚钱，一部分企业亏钱。那么过去几年毛利非常高的状态是不正常的。这些回归过程正在发生，也许几年以后，最终这些行业又回到了长期状态，即很多企业不赚钱，赚钱的企业只是一部分。

在这个层面，值得讨论的是，供给侧结构性改革，或者是去产能领域的供给侧结构性改革，随着我们去产能形势的变化是否有调整，在多大范围之内，考虑将去产能的决定性作用和政府作用结合起来。

总结：政府强有力的政策取得了立竿见影的效果，这一效果不仅在中国，在全球市场都产生了冲击。由于这些去产能行业存在高盈利，所以这些产业的供求关系发生了变化。

02

房地产领域

三年以前政府提前结构性改革，三去之去存货，很重要的是去房地产领域的存货。

分享几个重要的观察，首先以上市公司为标的来，上市公司的存货/总资产下降，处于历史最低水平附近。

我们如果使用自己的计算方法，全国范围内的房地产库存水平是异常低的，我们也看到存货水平的大幅度下降，确实出现在过去几年，发生在政府去存货的强力政策之下，聚焦在三四线城市，因为过去两年去存货集中在三四线城市，他们的房地产存货也处于一个较低水平。发布去存货任务的时候，房地产领域的存货异常高，的确给经济带来一定风险，现在这个去存货政策取得了圆满完成。

数据层面上是否出现问题，看以下指标，新开工增速-销售增速，2013年有个别季度的脉冲，但是全年看来还是0附近或者低于0的，从去年年底以来，第一次出现开工面积的增长大于销售面积的增长，并且这一差值一直在扩大，这是2012年以来，年度数据上第一次出现全国范围之内房地产开工面积的增长高于销售面积的增长。这表明行业进入了存货重建过程，表明行业参与者认为明显存货水平偏低，所以转入了存货重建过程。这反过来对总需求会产生一些积极的支持。

如果我们把销售面积拿出来看，历史上出现过非常大的加速和减速，但是我想和大家分享的是，今年以来，从全国范围来看，3-67月份，有一定加速，但是非常轻微。随后8-9月份减速，也很轻微。

在这一背景之下我们看价格。每一次价格上升都伴随着销售的显著放量，但是今年，商品房销售加速很轻微，但是全国二手房价格上涨幅度很大，这超过了16年那一轮，随后销售不多，价格下降却很多，这种压力主要集中在三四线城市。

二线城市存在，三线城市明显。如果聚焦在新建住宅，销售面积增速不大，但是价格涨幅异常大。二三线城市压力很大，一线城市主要受到限价和其他因素的影响。

我们要和大家讨论的问题，为什么销量上升不大，价格上升这么大，因为市场的存货太低，所以市场的供求崩得太紧，所以轻微的上升会带来很大的上升，弹性显得非常大。这也佐证了，全国范围内，二三线城市的存货水平太低。

所以我们从两个角度观察，一个是新开工，一个是销售面积和销售价格的增速对比，都佐证了房地产库存低。

经过3年的去存货，政策取得了成功，同时也开始面对新的调整，我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。我认为需求一旦恢复，价格反映太强，给政府带来很大困扰（舆论），如果房地产在需求方面没有问题，那么去存货政策会转向扩大房地产市场的供应，要引导适当地积极地扩大房地产市场的供应，特别是要考虑到，结合房地产长效机制的考虑，在库存低的情况下，去增加供应是政策要考虑的一个方面。但是我认为，另外一个需要提出来考虑的领域是扩大保障性住房的供给。

在库存低的情况下，去扩大供应是很难的。这会对市场上一部分人造成很大的挤压，所以要扩大保障性住房。如果市场不能解决扩大供应的问题，那么市场的价格很难真正控制地住，从而给社会舆论带来很大压力，问题是，未来需求的增长还靠得住吗？如果需求靠不住了，不妨坐下来等一等，等市场自己去调整。

下来我们分享一下我们看到的数据：

（1）城市化率，中国接近还不到60%。中国的城市化率还有比较大的提升空间，提升到75%以上应该说都是可能的。

（2）第一产业的就业人口/全部劳动力的比较重，我们相对于亚洲近邻应该是非常低的，它也显示了大量的人口迁入城市的空间是比较大的。

（3）如果考虑到第一产业的统计不够准确，我们看非农就业人口/适龄人口的比重也有比较大的向上空间。 

城市化对于房地产的提振作用是比较大的，从这个指标来看，我们还没有结束，除非我们自己出了很多问题。另外一个问题是居民户口的杠杆率是不是非常的高，从而使得在金融层面上支持房地产上涨的力量受到了抑制。

（1）BIS的数据，中国处于中位数的水平，偏低。

（2）住户部门贷款占收入的比重。

大家都认为入户调查会低估，因为高收入者倾向于低报自己的收入。考虑这个情况，中国的水平不低，但是国际比较还处于中间的水平。从现金流的角度计算，中国这一数据不低，中位数还偏高。

大家的担心不是水平太高，而是上升的速度比较快。银行是否放贷标准有所放松，是否有很多不合格的贷款人进入了市场。一段时间内放贷标准放松是需要引起警惕的，如果我们认为放贷标准被放松了，通过恰当的监管措施是可以被控制和弥补的。

总结：从城市化率和住户部门的杠杆来看，维持杠杆率甚至杠杆率上升都是可以忍受的，甚至随着城市化率的深入是不可避免的。

去库存政策取得了完全的效果，去库存政策在调整，这在异常低的库存水平下，政府应当通过非市场化的手段增加供应。从需求端来看，尽管杠杆率和城市化率，还没有到很危险的区间，是指标上升太快，让我们怀疑放贷标准是否有不恰当的放松。但是城市化率的需求是正常的，金融指标也是正常的。

03

去杠杆的思考

今年年中我们围绕去杠杆进行了讨论，未经周密思考，引起了不恰当的解读。目前去杠杆政策出现了调整，我们来讨论成效和问题。

中国的杠杆问题是结构性的，主要集中在地方政府和国有企业。其他部门的杠杆是正常的，甚至是偏低。而大家又普遍担心地方政府的基础设施建设在商业上是不可持续的，在去杠杆我们取得了哪些成效，有哪些问题呢？

首先看今年的基础设施建设投资，毫无疑问取得了非常大幅度的下降，基建投资的钱都是地方政府变相举债来的，因此控制地方政府的杠杆必然表现为基建投资的下降，这是去杠杆很自然的结果，基建投资的钱哪里来呢？有各种各样的来源，如果聚焦在城投企业的有息债，大幅度减速，5%，这是很自然的结果，这一事实的另外一面就是去杠杆。

如果看工业企业的资产负债率在加速下降，上市的国有企业资产负债率，趋势类似。如果政府的去杠杆是重点控制地方政府和国有企业的杠杆，那么这些政策也取得了成效。经济减速是我们为去杠杆政策不得不付出的代价。总量来看，经济活动都在减速，外需在减速，内需减速，消费和投资都在减速，比地方政府和国有企业的负债下降还更快，以前城投是负债的大户，现在他们的负债还在下降。

在市场上我们可以看到，融资的需求下降，融资的利率也在下降。我们知道中国的信贷市场和债券市场是分割的，融资需求减速上，我们看到社融在减速，在社融之中贷款以外科目减速是比较明显的，但真正的问题是，融资需求减速的背景下，信贷市场的利率是在上升的。

就是非标市场的利率我们看到他在上升。在经济减速的背景下，表内的加权利率也在上升。但是我们看历史上，经济减速的时候利率下降是很明显的，如2012年。在需求减速的情况下，企业盈利会恶化，信贷需求会下降，利率也会下降。

但是今年以来，利率在上升，这是很不正常。

我认为去杠杆在很多领域出现了成效，但是这个问题如何解读，可能会有分歧，但是这应该提出来，他本应该减速，不上不下也能接受，但是上升是很反常的。这对于股票市场而言，这是一种双杀。

因为我们并不试图通过货币紧缩去导致经济活动的减速。在很多研究人员看来，这种现象的很重要原因是资管新规。就是对国有企业去杠杆，对地方政府去杠杆需要一系列措施，资管新规是为了规范这个行业。修正完成的标志是什么，是信贷市场的利率要降下来。并且在最好的情况下，社会融资量能够稳定住，或者有一定上升。这将是政策调整取得效果的标准。当然从政策出台到取得效果要时间，我们认为去杠杆政策最重要的问题都集中在刚刚讨论的范围。

概括来讲，在去产能领域我们取得了异乎寻常的成果。在这些领域产能重新增长，后果是什么，需要什么政策来应对是目前需要警惕和思考的。不管政策的应对是什么，这些行业高毛利的时间段不可维持，不可逆的过去，要回到长期均衡的状态。在房地产领域，房地产的去存货取得成功，在需求端没有问题的话，供应端要扩大，除了市场手段之外，也要用非市场化手段，如保障房。去杠杆的话，出现了全局性的压力，并不是建设性的，调整需要时间来观察。

04

全球经济和市场

最后看一下全球经济情况和市场本身。

1）全球范围内的变化，从2016年开始经历了比较强劲的恢复，这一恢复过程对于国内推动去杠杆提供了有利环境，但是今年以来，由于我们不知道的原因，全球的经济出现了停顿和减速。

问题是我们不知道全球经济的减速是否会走向衰退，如果是的话那么对于国内的经济环境不利。大多数市场参与者还相信今年以来的减速是阶段性的，是为了维持更可维持水平的增长回归，例如欧洲问题是暂时性的，日本也是暂时性，不是新的经济增速下降的开始。

贸易摩擦对全球经济形成了很大的不确定性。

我们看集装箱运价，在贸易摩擦爆发之前，两者水平差不多，但是之后运往美西的集装箱大幅度上升，清楚的存在对美的抢出口，来回避关税。这是一目了然的反应，随着抢运，我们会短暂看到需求的减速，但是新谈判的进展会带来扰动，但是既然抢运的存在，那么之后的减速肯定也很难避免。2017年我们面临着很好的全球的经济环境，2018年会更差。

2）非常清楚的事实是：市场估值指标处于极值，历史罕见。从静态估值来看，现在的市场处于极值区域，概率很低。

大家预计经济减速，那么我们如果考虑市场对明年的盈利预期来预测市场，动态也处于偏低的，如果进一步考虑利率的因素，我们看到估值又回到的极值区域。把这些估值指标合并来看，现在的市场在很大程度上，应该已经吸收了经济下降的影响，除非未来经济的下降显著低于预期。

这是第一个结论，考虑到经济下降之后，在很多重要的指标上，市场还处于极值区域，说明市场主要担忧并不主要在经济景气的下降这一领域。

实际上对于很多的市场参与者而言，导致市场下跌的最关键因素，不是盈利的下降，而是长期问题的担心前所未有，包括贸易摩擦和其他领域，大家对长期增长的前景出现忧虑。

市场的认知和现实出现很大的落差，这一落差的修正在估值层面就被反应出来。

从估值处于历史极值区域来看呢，市场参与者对于长期问题的担忧和忧虑，市场估值已经进行了比较充分的吸收。未来问题的结果过程，将导致市场估值水平的回升。市场很多担忧的长期问题，之前只是担忧的恶化，政府已经采取了一系列措施去解决问题，这使得问题开始得到解决。