李亚鹏“欠债”4000万 这本生意经明星也念不好？（组图）

今年春节前夕,李亚鹏带着一家老小来到丽江,准备在这个日照充足、空气干净的小城里欢度新春。

在他下榻的五星级酒店不远处,就是“阳光100雪山艺术小镇”。

这个玉龙雪山脚下的清幽小镇,曾经是李亚鹏“明星经商”的代表性名片,如今早已物是人非,合伙人分道扬镳,连李亚鹏自己也上了失信名单。

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李亚鹏被“讨债”4000万

10月31日,每日经济新闻曾报道过,李亚鹏在今年4月9日被“北京市朝阳区人民法院列为失信“被执行人”。害得李亚鹏落到这般田地的,是他曾寄托了艺术梦想和商业理想的“雪山艺术小镇”。

根据裁判文书网公布的判决书,李亚鹏与其兄李亚炜均持股了丽江雪山投资有限责任公司(下简称“丽江雪山投资”),而他们也和另一位股东北京泰和友联投资有限公司(下简称“泰和友联”)产生了合同纠纷。

在北京市朝阳区人民法院的一审判决中,泰和友联要求李亚鹏、李亚炜、中书公司连带向泰和友联支付欠款4000万元以及利息、保全险保费、公告费、诉讼费等费用。

2017年1月,李亚鹏向北京市第三中级人民法院提起上诉,要求撤销一审裁定,并将案件移送云南省丽江市中级人民法院审理。但二审法院驳回了李亚鹏的上诉请求。

到了2018年3月,李亚鹏、李亚炜就合同纠纷内容向北京市第三中级人民法院提起上诉,但法院仍维持原判。

李亚鹏被列为“被执行人”之后,曾在微信朋友圈发文自辩,

“商业合同纠纷,尚在高院申诉司法程序之中,何谈‘失信’……唯余乃华山派弟子,必谨遵礼信之道尔。”

这场合同纠纷还要从2012年说起。

当年1月9月,丽江雪山投资与泰和友联签订《项目合作框架协议》,协议约定了双方合作完成“雪山文苑”项目(即雪山艺术小镇项目),泰和友联出资6000万元对丽江雪山投资进行注资,成为占股10%的股东。

协议约定,若项目发生亏损,则实际发生的亏损全部由丽江雪山投资原股东独立承担,若项目实际利润低于上述协议里提供的相关财务测算,丽江雪山投资也要确保泰和友联能获得不低于1亿元的全部权益。另外,双方还约定三年开发周期届满时,泰和友联要先行收回约定的固定权益收益4000万元。

值得注意的是,协议里所提供的“项目测算财务报告”,对项目的预期收益测算是颇为乐观的。但事实上,泰和友联所要求4000万元固定收益,是雪山艺术小镇难以实现的。

甚至北京市第三中级人民法院的法律文书还清楚地显示,“雪山公司并没有营利”。

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有知情人对此表示:

“李亚鹏能做这个项目也很不容易,他人很好,很有艺术家情怀。丽江政府也很热情地邀请他来做项目,地价上给的优惠可能让李亚鹏一激动就把这事儿做了。

但做了之后发现房地产领域怎么开发,怎么销售其实他并不熟悉。那会儿也借了钱,融了资,李亚鹏是明星能吸引人来这个项目捧场,但要让人买房就不是那回事儿了。”

烧钱不见效 明星难念生意经

在一个日照强烈的午后,记者一行从束河古镇步行来到了阳光100雪山艺术小镇。

阳光下的艺术小镇就是玉龙雪山脚下一片宁静、充满现代气息的建筑群,鲜有人员走动,项目营销中心门口也没有迎宾的工作人员。项目入口处一座被涂满色彩的木质秋千和地面上到处镶嵌的彩色瓷片。

当年的李亚鹏也曾想在这雪山脚下,将自己的艺术家梦想物化,将这片土地建成拿得出手的“作品”。

2012年,丽江雪山投资以1.635亿元的价格拿下束河街道一宗27.256公顷(约408亩)的土地,土地用途为住宿餐饮用地,计划开工时间为2013年8月。

有熟悉雪山艺术小镇的人对记者说,“李亚鹏这408亩地拿的很便宜,政府相当于半卖半送,就是希望能通过这些明星为丽江代言。”

在2012年到2015年的3年时间,李亚鹏操盘下的雪山艺术小镇可谓星光无限。

员工口中的“亚鹏总”,选择了专业操盘团队,为雪山艺术小镇量身设计了130多栋190到300平米的清水独栋别墅。190平米的产品总售价达400万～500万元左右,而更大户型的则卖到了700万至上千万元。不过,超过2万的单价只是对外公布的销售价格,实际认筹项目时单价会降到一万四左右。

在项目员工看来,“亚鹏总也许是考虑到身边圈层有比较好的支付能力和相应的需求”,所以才决定在丽江推出总价如此高的楼盘。

李亚鹏的圈内好友杨坤、赵薇、胡军等人都在雪山艺术小镇置办了资产,不过并没有用来自己居住,而是成立了“中国好机友俱乐部”。到现在,杨坤还会每年来这个小镇一两次,骑一骑他心爱的哈雷。

图片来源:视觉中国

“那段时间丽江市场好,所以雪山艺术小镇刚开盘的时候还是不错的。”阳光100常务副总裁范小冲对记者说。

小镇内有商家对记者说:

“当地商家很喜欢李亚鹏这种烧钱的营销方式,但动辄几十万上百万地砸出去,营销费用太高了,也难以持续。

包括小镇里的绿化,原来都是花团锦簇的,做得非常漂亮,现在已经看不到了,冬天还会显得有点凄凉,这样砸钱也是项目后来出事的原因。”

另外,小镇开盘的时候也有很多人交了认筹金,但陆续也退了不少。

据国际金融报早前报道,在2011年到2015年期间,李亚鹏控制期间的雪山公司日常经营中出现大额现金收付,且内部审批流程简单。后来审计公司也对此提出了质疑。

李亚鹏不懂房地产,也不怎么懂做生意,这是诸多了解内情的人士统一的看法。“他被底下人坑了”,一位在丽江从事房地产多年的人士说。

阳光100接手 盘活小镇还需时日

面对小镇难看的销售数字,李亚鹏不得不另寻他法。据知情人士称,李亚鹏通过资本方穿线找到了阳光100。

2015年6月10日,阳光100中国控股有限公司(简称“阳光100”)公告披露,阳光100通过下属公司以及自行持股,收购了丽江雪山投资有限公司51%的股权,收购对价款为1.94亿元。

从此雪山艺术小镇正式更名为“阳光100雪山艺术小镇”,李亚鹏则成为持股27.84%的二股东。

现在的“阳光100雪山艺术小镇”计划分为四期开发,现在一期100亩地已经基本建成现房,二、三期将主要以100平方米左右的独栋别墅产品为主,四期则会建设一个五星级酒店。

在已经呈现出基本建筑面貌的一期里,阳光100决定主打商业街区的风格,在引进商家的同时,还将原先的大面积别墅每栋分割成6-8间的返租式公寓,共95套,销售了4个月后还剩30余套。

此外,一期地块里还有20套面积69-129平方米的期房,现在已经卖掉了十余套。不过,记者在项目现场看到,这部分期房目前只有裸露在外的混凝土框架,被一排围挡包在了小镇在外,也未看到有任何的施工迹象。

按照李亚鹏团队原来的设计,每套别墅面积在190-300平方米,“20多平方米的公寓总价只要几十万,190平方米要四五百万,肯定效果是不一样的”,小镇的工作人员说道。

显然,把独栋大户型改成小面积的托管式公寓,降低购房者门槛,是阳光100接手以来加速销售的策略之一。

而在李亚鹏操盘时期卖掉的别墅里,目前只有一户人家选择长期居住,其余的要么是空置,要么是租给了为数不多的商家。相比丽江古城700-800元/平方米/月的租金水平,雪山艺术小镇40-75元/平方米/月的租金价格可谓非常便宜。

目前入驻的商家里,有铂爵婚纱、金夫人婚纱这样的连锁旅拍商家,他们也并不依靠小镇的人流量生存。上述旅拍商家与小镇签下了长达10年的租约,算下来每个月租金是75元/平方米。据称,旺季时每天都会有上百对的新人来丽江拍照。

每经记者 蔡雅芸 摄

小镇还有一家叫做印象庄园咖啡的铺面,店家在一栋别墅的一层租下近千平,只用来当仓库和操作后台。老板觉得小镇人流少而安静,适合自己与好友在体验间互动交流。当然,40元/平方米/月的便宜租金才是对他最大的吸引。

如今,甚至有商家开始怀念李亚鹏时期高调的营销活动,因为阳光100接盘后,并没有往项目里引流。他们对阳光100的商业运营也已不抱希望,“死了这条心了”。

阳光100年报显示,项目销售进展缓慢,销售价格不断下滑。

2015年,雪山小镇项目销售面积为3481平方米,平均单价为19535元/平方米,销售金额为6800万元;到了2018年上半年,项目的平均单价已经下滑至9479元/平方米,销售面积仅为211平方米,销售金额区区200万元。

三年半的时间,雪山小镇总计销售回款金额为1.67亿元。

阳光100常务副总裁范小冲在接受记者采访时表示,

“文旅地产是个慢活儿,我们也不想把这个做成一个简单的商业街或者住人的客栈,也是要打造一些IP、产业,把活动和经营做起来。”

范小冲也承认,现在丽江的市场下滑很厉害,周边其他项目卖得也不算好。