【房拍快讯】11月17日全澳房产拍卖结果火热出炉及趋势锐评

【今日澳洲11月17日讯】随着悉尼11月10日的清空率再创新低，房市的危机似乎到了一发不可收拾的地步。澳洲财长和政府智囊也开始呼吁拯救信贷市场，但是房市在短期内，依然是风雨飘摇。在今天刚刚结束的拍卖中，悉尼的房拍清空率为46%。

上周拍卖回顾（11月10日）

— 悉尼：681套房屋参与拍卖，326套拍卖结果上报，售出210套，清空率为41%，拍卖总价值182,709,050澳元，房价中位数125.25万澳元；

— 墨尔本：996套房屋参与拍卖，697套拍卖结果上报，售出351套，清空率为48%，拍卖总价值232,293,318澳元，房价中位数76.6万澳元；

— 布里斯班：111套房屋参与拍卖，54套拍卖结果上报，售出22套，清空率为36%，拍卖总价值15,403,500澳元，房价中位数84.3万澳元；

— 阿德莱德：72套房屋参与拍卖，32套拍卖结果上报，售出21套，清空率为55%，拍卖总价值11,862,000 澳元，房价中位数75.5万澳元；

— 堪培拉：89套房屋参与拍卖，72套拍卖结果上报，售出32套，清空率为41%，拍卖总价值26,203,500澳元，房价中位数75.05万澳元。

本周拍卖结果（11月17日）

— 悉尼：711套房屋参与拍卖，353套拍卖结果上报，售出230套，清空率为46%，拍卖总价值185,822,500澳元，房价中位数133.75万澳元；

— 墨尔本：1151套房屋参与拍卖，815套拍卖结果上报，售出380套，清空率为45%，拍卖总价值264,231,718澳元，房价中位数80万澳元；

— 布里斯班：102套房屋参与拍卖，48套拍卖结果上报，售出29套，清空率为57%，拍卖总价值11,149,000澳元，房价中位数73.55万澳元；

— 阿德莱德：80套房屋参与拍卖，49套拍卖结果上报，售出35套，清空率为65%，拍卖总价值18,414,200澳元，房价中位数68.9万澳元；

— 堪培拉：96套房屋参与拍卖，80套拍卖结果上报，售出37套，清空率为44%，拍卖总价值27,309,000澳元，房价中位数77.75万澳元。

各大首府城市房价趋势

悉尼拍卖率再创新低

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价和清空率呈现相反的走势。中位价在过去八周缓慢波动上行，但更具指导性意义的清空率却是跌跌不休。

最近八周清空率只有三周在50以上，并且在11月10日，再次跌到年内新低42%。毫无疑问这种下跌已经不是正常的调整了，危机一触即发。

在过去几周，悉尼的拍卖数量呈现起伏向上的趋势。9月22日为一个高峰，732套物业拍卖。9月29日受长周末影响数量减少。随后接下来的六周陆续反弹，从500多到600多，逐周增加。

清空率和去年同期相比，依然是逊色不少。

中位价方面，与去年同期八周相比，只有一周胜出。

墨尔本清空率落到50%以下

我们再来看墨尔本，最近八周，中位价和清空率都是起伏往下走。过去八周清空率全部低于60%。最近的两周，11月3日，11月10日分别是44%和48%。

拍卖数量方面，过去八周大体趋势为上升。从700到800，27日更是创下1456套物业参加拍卖的记录。9月29日，11月3日均收到假日影响，数量不具参考价值。11月10日，数量接近1000，恢复正常水平。

和去年同期相比，墨尔本今年的清空率也整体表现较弱。

中位价方面，八周中只有一周高于去年。

其余三城涨跌互现

此外11月10日的拍卖，布里斯本111套，阿德莱德上市拍卖73套，堪培拉上市89套。清空率方面，布里斯本录得38%，阿德莱德56%，堪培拉录得39%。

最新澳洲房价增长指数（20181116）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至2018年11月16日的过去一年，悉尼表现较差，下行7.78%。而墨尔本跌去5.02%，布里斯本增长0.19%，阿德莱德增长1.46%，珀斯下降3.7%。

而最近一个季度（三个月），悉尼房价下降2.26%，墨尔本下降1.98%。悉尼是当季下跌幅度最大城市。

如果独立屋和公寓分开比较，我们可以参考Corelogic最新的月月结数据。

截至11月1日的一年里，霍巴特独立屋以9.66%的增幅拔得头筹。堪培拉以5.14%紧随其后。悉尼下行8.43%。

我们再看下图，公寓方面的数据。过去一年，霍巴特堪培拉阿德莱德公寓涨幅分别占据前三位。

一周新闻回顾

白菜价？悉尼楼花销量狂泻88%，新公寓平均售价半年大跌24%！

根据房地产研究咨询公司Urbis的数据，悉尼的新公寓市场在9月遭遇了重重困难，因为买家放弃了新州首府，转而在墨尔本和布里斯班寻找更实惠的房产。Urbis最新的Apartment Essentials报告发现，与去年同期相比，基于市场的类似对比样本，悉尼楼花销售下降了88%，项目启动下降了60%。一套新公寓的平均售价比6个月前的110万澳元下降了24%。

全中文广告：“不要错过”！海外买家“断腕”抛售楼花，Gumtree现大量广告！

由于外国投资者在交割前很难获得银行融资，在像Gumtree这样的分类网站上，很多人开始打折出售公寓，包括墨尔本标志性高层公寓，如Australia 108、Aurora和Premier Tower等。在Gumtree网站上，有一则广告就完全采用中文写就，称某楼盘开发中的第一批公寓已被“抢购”，并敦促买家不要错过“墨尔本之王”。然而，价格似乎低于项目营销代理在网上发布的广告。

悉尼3个月仅卖出46套新建公寓！澳洲央行对楼市急发警告！

澳洲最高金融监管机构-央行（Reserve Bank）警告称，部分地区房市将出现“长期”低迷，该行正密切监控各大银行撤出对住宅地产开发商的贷款。澳大利亚央行副行长Guy Debelle昨日表示，在公寓价格暴跌之际，央行正密切关注各银行放贷的变化，并警告称，此举可能会超出预期，引发房地产市场的低迷。房地产咨询公司Ubris本周发布的一份报告显示，由于供应过剩和市场需求转冷，今年3季度新悉尼项目仅售出了46套公寓，而去年同期的销量为381套。

澳洲房市爆炸性繁荣已化为灰烬，一步步走向衰退…

紧张的买家、谨慎的贷款机构和退缩的投资者，这些因素有力结合，已经将澳洲的房地产繁荣化为灰烬。随着房市低迷已经进入第2年，房主、买家和房地产投资者面临的问题是，低迷还要持续多久。悉尼曾是房市繁荣的中心，其房价现正以每年约8%的速度下降。噩梦般的情景是，衰退加速，给银行带来更大压力，并危及澳洲近27年来创纪录的持续经济增长。

房市低迷，澳最大私有房产集团遭重击！返还海外富人投资困难，卖地求生！

澳洲最大的私有房地产集团之一Oliver Hume受到房地产市场低迷的影响，这家60年历史的公司，在因销售额下降和土地资产减记而遭受全年财务损失后，被迫将一个主要的布里斯班地块投放市场。业内人士告诉《澳洲金融评论报》， Oliver Hume面临着向海外高净值投资者返还资金的压力，这些投资者都为500万澳元的重大投资者签证（SIV）持有者，向其财产基金管理平台注入了数千万澳元，为其发展业务提供资金。该项目将资金投资于新开发项目，并承诺从项目利润中获得7.5%的年度税前回报。

感谢澳洲地产专栏作家、信贷专家梁杰夫对本文的贡献。

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（Vanessa）