补课时间：拍卖场上的各种专业术语和惯例

拍卖会是如何运作的？

在拍卖会上，感兴趣的投标人提出报价，直到竞标到达买家预设的“reserve/底价”，此时该物业被视为“on the market”。

当没有进一步的出价时，拍卖师敲下拍卖锤，最高出价者就成功购买。

拍卖师会做些什么？

拍卖师的角色是主持投标，并不断鼓励投标人加价以帮助其客户（卖家）获得最高销售价格来。

他们还负责在拍卖开始之前宣布拍卖规则，以及进行“vendor bids/卖家出价”。

拍卖师必须是持牌房地产经纪人或其代表，有时也是房产的销售代理人。卖家可以拍卖自己的房产，但这种情况并不常见。

什么是“reserve/底价”？

底价是卖家愿意接受的最低价格，通常这是保密的，不需要在宣传时告知买家。

“on the market”是什么意思？

当有人出价达到或超过底价时，该房产被视为“on the market”，这意味着该房产将被出售给出价最高者。

在宣布该房产“on the market”之前，拍卖师或房地产经纪人可以暂停拍卖，他们会与卖家讨论，以决定是否从这一个点开始，把房产出售给出价最高者。

所以，一旦房产被宣布为“on the market”，就意味着该房产一定会被售出，因此经常会出现另一轮的出价竞争。

如果房产“Pass in”是什么意思？

如果竞标没有达到卖家预设的底价，拍卖师将“Pass in”该房产，结束拍卖。

在维多利亚州，Pass in之前的最高出价者，都有权与卖家协商购买该房产。

如果卖家与这名投标人无法达成交易，销售中介可以尝试再与其他投标人协商，或重新挂出房产待售。

什么是“vendor bids/卖家出价”？

卖家也可以在拍卖中出价，这通常是为了鼓励进一步竞标，而不是购买自己的房屋。

在拍卖之前，拍卖师必须说明会有卖家出价的安排，而卖家出价必须由拍卖师代为进行。

在维多利亚州，卖家出价的次数没有限制，其他州则有所不同：在新南威尔士州，卖家只允许一次出价，而在南澳，卖家可以出价三次。

如果该房产的产权为几个人共有，并且其中一个共有者想要购买该房产，他/她可以像其他任何投标人一样在人群中出价，而不能通过拍卖师，因为这不算卖家出价。

拍卖师可以拒绝接受出价吗？

拍卖师有权在拍卖过程中随时拒绝出价。如果拍卖师希望加大每次出价的价格增幅，并且投标人出价的金额低于拍卖师要求的金额，则就通常会这样做。

拍卖师也可以拒绝接受落锤同时的出价，落锤之后的出价也不会被接受。

拍卖会被“withdraw/撤消”吗？

销售中介或卖家可以在拍卖前的任何时候撤销房产拍卖。

通常只有在中介认为没有买家对房产真正感兴趣且价格能够让卖家满意，或者卖家改变主意打算希望保留房产时，拍卖会才会被撤消。

在拍卖过程中，只要没有落锤，拍卖师可以随时撤销房产。

赢得拍卖后会发生什么？

落锤时出价最高的是就成功的购买者，他必须马上签订合同并当场支付押金，这时候他不能对合同进行任何更改。

只有在合同签订并支付押金后，该房产才被视为已售出。押金一般是购买价格的10％，支票是最常用的付款方式。

如果某位买家打算出价但又没有支票帐户，最好事先准备好银行支票，金额是该买家愿意支付的最高价格的10％。

如果投标人赢得拍卖后拒绝签合同或支付押金，卖家可以起诉他追诉由此而产生的任何损失。

买家能在拍卖前出价吗？

买家可以通过提前报价来尝试在拍卖前购买房产。一般来说那些对房产有很大的兴趣买家通常会这样做，而且他们相信这样可以比拍卖的获得更低的成交价。

对于拍卖前的出价，卖家通常只在价格满意并且签订合同之后，才把房产从市场上撤下。

卖家自行决定是否接受提前出价。但在许多情况下，例如遗产或由公共受托人出售的房产，提前报价将不予考虑，因为拍卖被公认为是以市场价值出售房产的最佳方式。

什么是“underquoting/低估”？

underquoting/低估是在广告宣传中的指导价格低于卖家底价，或低于曾被卖家拒绝过的价格，又或者低于销售中介基于最近三个最具可比性的成交价格而得出的估价。

如果卖家拒绝了某个出价，或已经告知中介他的底价，则广告指导价格不能低于这个价格。通常卖家会在拍卖前立即设置好底价，以避免任何低于底价的风险。

自2017年5月期，新的条款要求广告指导价格必须要么是一个明确的数字，要么是不超过10％的价格范围，在这之后低估的问题有所改善。

销售中介必须准备一份资料，显示三个可比较的成交价格，该地区中位价，以及销售指导价。

如果一个房产在拍卖会上以远高于底价的价格出售，不一定就是被低估了。可能只是因为该房产存在很多竞争者，导致超出卖家预期的价格。

拍卖时是否有“cooling-off period/冷静期”？

在拍卖会上出售的房产是没有冷静期的，这意味着投标人必须确定购买意愿之后才继续出价。

投标人还应在拍卖前进行所有尽职调查，包括购买前的建筑检查和让专业人员检查合同。

在拍卖日之前或之后三天卖出的房产没有冷静期。