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每日地产 | 观点:中产对投资房子的理解全错

2018-09-20 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论2条

中产对投资房子的理解全错

这些一件一件的事情,你都知道是为什么吗?这么做的意义在哪里?

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我们相信很多事情,因着自己这股信念又去做了很多事情,可是我们很少停下来问问自己为何这么做。为什么我们愿意花60-70元一小时让自己的子女去学钢琴?这是因为我们中产阶级在无意识当中模仿着富人。印象中有钱人家的孩子都学钢琴,这是一种富人的专利,诸如此类的模仿还有高尔夫球,学骑马,练习贵族礼仪,品尝法国大餐等等,而在单纯的拷贝和模仿下,我们却逐渐忘了事情本身的意义。富人喜欢远离大众特立独行,而在19世纪初钢琴是一个奢侈品,非寻常百姓家可以消费的起,所以学钢琴是一件了不起的身份象征,而如今钢琴已是大众化。

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又好像中国改革开放初期,中产阶级倾家荡产也要设法出国留学,因为国外和国内生活差距巨大,国外机会确实多。但是在如今中国高速发展的今天,中产还是想挤破脑袋出国,海外镀金,却很少有人去考究海归的身价一天不如一天,如无特别才能或傲人海外工作经验,海归连一个二本毕业生的都不如,乃至除非名校毕业,海归一律被默认为混子“海带”。

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我们做了这么多,真知道为什么要这么做吗?中产永远是知其然不知其所以然。在房地产投资这件事上我觉得大众错的更加离谱。任何一本澳洲本土的地产投资书都会告诉你,要买CBD 周边10公里的房子,这些年来又有人说应该买15公里范围内的房子。当我们愿意多支付溢价去购买内城区的土地,你有想过这么做的意义是什么吗?

房产的核心根基在于人而不是房子,我们如果仔细想想,买靠近CBD房子最根本的原因其实就是交通。因为这个世界80%的人都是上班族,而上班族80%的人要每天往返CBD,大家都想减少每天花在交通上的时间,进而都想住的离上班的地方近一点。而当大家都想住在CBD附近的时候,需求大于供给房价就会上升,每个人都有想离着工作更近的需求,那么CBD周边10公里的房产就有持续增长的动力。所以一个地区的火热源于老百姓在生活上的共同需求,而买CBD的核心需求就快捷的交通。

万邦君,这么分析下来你是支持买在CBD 10公里 了吗?我的答案是买哪取决于这个地区有没有满足人最基本的需求,我来问你一个问题,买在市区附近真的解决了交通便捷的问题了吗?

我们现在来实际看几个例子

比如说同样在CBD10公里范围之内,都是本地人认可的好区,在往返市区的交通有着天壤之别, 这是谷歌地图的几张截图。谷歌地图具备一个功能,你可以输入你的出发点,然后在下面写上你的终点,它会算出开车,走路和公共交通到达地产所需要的时间,底下三张截图分别是从Maroubra, Newtown 和south Coogee 到市区所花的时间

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Maroubra距离市区10公里,通勤时间48分钟

Newtown距离市区 4 公里,通勤时间15分钟

South Coogee距离市区 9 公里,通勤时间47分钟

你看到同样在CBD 10公里附近它们到市区的时间大不相同,在实际距离上 South Cooggee比Marobura 近很多,但是考虑到大家上班出行普遍是公共交通,只要不开车,这种距离是没有优势的。

我们接着往下看

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Dee Why 距离市区18公里,通勤时间一小时

 Hornsby 距离 市区25公里,通勤时间53分钟

 Miranda距离市区 24公里,通勤时间48分钟

 Reversby 距离市区 23公里,通勤时间42分钟

再接着往下看

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Blacktown 距离市区 35 公里,通勤时间54分钟

Liverpool 距离市区 31公里,通勤时间65分钟

Google maps 显示,Liverpool 离CBD的距离比Blacktown还近,公共交通通勤时间却比blacktown的时间慢了十几分钟。

更近距离不等于更快通勤时间

大部分人选房看得是当地的交通和学校,而交通创造了价格差异。为何实际距离更近Rockdale 没有比Hurstville贵? 抛开中国人因素,那是因为在公共交通通勤时间上, Hurstville 比Rockdale更快,那里有更快速的Express Train。

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任何地区想要在价格上成为龙头,首先要聚集人气,而聚集人气的关键在于交通。每个人一提悉尼的东区,懂和不懂的人都觉得尊贵无比,非常高大上。你问问具体原因没一个人回答的靠谱,什么看海,底蕴,人文等等,基本都是人云亦云,这些其实都是东区成名后大家自己的想象,正好所谓有钱了说啥都是对的。

有一本已经绝版了的书叫“ Sydney Boom, Sydney Bust”里面娓娓道来了一段人们已经遗忘的历史, 那里有详细描述东区是如何崛起的。

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总结下来有两点:

第一,东区是最早发展的区域,1920年代整个悉尼就没有几个好地方,Camperdown, Balmain为首的内西还是工厂去区,Canterbury-Bankstown一带的住宅有1/3连粪管都没插上。

而那时的东区拥有了悉尼最早的百货商城和电影院。

第二,就是交通,悉尼在19世纪初最主要靠的就是有轨电车,这种出行方式始于1886年。今天你知道所有交通不发达的好区,如Mosman, Nertual Bay , Northbridge ,当时都是通车的。

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而内西如Ashfield有轨电车通车,是在整个东区和下北电轨建立完毕才开通,而这差不多是12年以后的事了。东区和下北早期其实是赢在了交通。

所以说房地产投资可以分为道,法,术三个级别,在术这个层面你看的是离CBD的距离,在法这个层面你研究的是实际通勤距离,等你真正到了道这个层面,你会研究底层逻辑,那就是大多数人去CBD上班这个行为还会维持多久,如果发生改变,会对地段发生什么冲击。

有人说做一个产品要低俗,要照顾大多数人的刚需,可是如此简单的道理为何在买房子上就开始追求什么底蕴,人文,层次等那些品牌的软价值呢?

END

关于作者

Thomas Gao 高鹏,澳洲万邦金融的运营经理,大白话讲点房地产投资的干货,分享交流,共同进步。

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最新评论(2)
我们h好
我们h好 2018-09-20 回复
什么狗屁不通的东西
金斯福德扛把子
金斯福德扛把子 2018-09-20 回复
没看懂要表达什么


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