香港楼市风雨欲来？“先知先觉”的买家开始撤了

香港房地产热潮正在开始恶化。

根据香港南华早报的报道，焦躁不安的情绪正笼罩在香港楼市。一些买家在最后一刻退出了房产交易，他们宁愿损失定金。

报道称，一位买家两周前预定了新鸿基地产新上市的位于新界大埔市白石角的大埔云汇第二期房产，却在上周四取消了订单。这样一来，他将损失725万港元房产总价的5%定金，也就是36.27万港元。

不久前，仅新鸿基地产开发的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘中，就已发生至少5宗取消订购的案例。该楼盘是今年最便宜的住宅项目，每宗成交价介乎604.38万至792.45万港元之间。因取消订购而导致的定金损失总额接近200万港元。

这种买家订购情绪减退已经从新楼盘蔓延到二手房市场。报道援引房产代理商的消息称，上周，位于九龙红磡的海滨南岸社区一栋589平方英尺（约55平方米）的公寓楼交易被买家终止，买方损失了近40万港元定金。

南华早报认为，这种逆转出现在香港房地产市场的不确定性日益增长之时。一些分析师表示，这可能是买方情绪转变的一个强烈信号。此前，市场已经习惯了供应紧张下的房价不断上涨、贷款成本低廉和激烈竞争。

“当看到一些开发商将新开楼盘定在不那么吓人的高价位，甚至降低售价，买家们期待着会有价格更低的楼盘很快入市。”全球商业不动产服务机构Colliers International负责亚洲评估和咨询服务的副董事总经理Vincent Cheung Kiu-cho说。

他还认为，这种已经转变的买方情绪将至少再持续一个季度。

上周三，新鸿基地产在位于西南九龙南昌站港铁上盖的楼盘新售119个单元，折扣后的售价平均为每平方英尺23893港元，这足足比去年12月的前一批单元均价低了10%。

受此影响，香港楼市7月销售放缓，分析师预计8月将进一步萎缩。来自房产代理Ricacorp的数据显示，7月新房销售合同成交1740宗，环比减少15%。而截至8月14日，本月新公寓仅成交711宗。7月二手房销售4040宗，环比减少7%，本月仅有1300宗。

香港已连续八年稳坐全球房价最难负担的城市第一位，属于“极度负担不起”之列。迄今为止，香港房价中值已连续上涨了27个月，仅今年上半年，房价就飙升了13%。不过，最近房价上涨的脚步正在放慢。

中信里昂证券（CLSA）房地产研究部门区域负责人Nicole Wong表示，由于香港房价已经涨到了不合理高位，情况也该发生变化了。“我不得不说，那些上半年买房的人实在是太勇敢了。”

瑞银（UBS）此前预计，从现在起至2019年底，香港房价有可能下跌，最多将跌去10%。花旗预计，下半年香港房价可能下跌7%左右。

改变这一切的不仅是美联储加息造成的香港银行业整体提高抵押贷款利率，还包括美国发起的全球性贸易战、股市疲软和香港政府旨在给楼市降温的种种辣招。

崩盘格局正在形成？

今年5月，香港楼市一度出现行情逆转的信号，表征楼市总体价格水平的中原城市领先CCL指数中，无论是总体指数还是大型单位或是中小型单位，出现全线下跌。看空者预计，CCL指数月度数据下降2.09%，如果保持这种降速，香港大型单位价格将在今年下降22.38%。

与2009年至2016年较高的通货膨胀率相比，香港目前的通胀水平已经连续三年维持在历史低位，高水平的通胀是支撑香港楼市膨胀的重要外部因素，现在看这一因素的影响已经明显减弱（相对房价攀升的初期）。

此外，租金回报水平被认为与楼市泡沫水平呈反比。里昂证券统计称，香港住宅的年租金回报率为2.5%至3%，甚至低于十年前房价历史高峰期的租金回报水平（4.3%至5%）。

另外，中国境内资本流向香港房地产行业的资金呈现出迅速放缓的趋势。根据高力国际统计，2018年上半年，中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元，去年全年的数字高达70亿美元。

综上所述，香港楼市面临全球流动性趋紧、通胀水平回落、租金回报持续恶化及中国境内资本流入减少的外部环境，房价崩盘的大气候已经形成。有分析指出，美元加息将直接刺穿香港楼市泡沫破灭。