每日地产 | 内城公寓项目减半，开发商转向外环小型项目

JLL（仲量联行）最新的《公寓市场》报告显示，过去一年，全澳内城公寓的建设量几乎减少了一半，因为银行收紧信贷，开发商搁置了新项目的启动。

JLL称，悉尼引领了内城公寓建设量的减少，悉尼内城以及东区，南区，西区和北区的在建公寓数量从2017年第二季度的39,621套减少到了今年6月份的三个月的16,143套，。

报告还显示，布里斯班的在建公寓数量下降了近38％，从去年第二季度的11,048套降至今年的6877套。从一年前开始，墨尔本的总数几乎没有变化，仅下降1.1％至19,696套。

虽然乍一看来，这份报告似乎印证了公寓建筑行业急速下滑的预期，投资者房贷在今年6月份降至近五年来的最低水平就证明了这一点。然而，仔细观察后可以发现，目前的情况其实是喜忧参半。

从一年前开始，公寓总数就有所下降，但在悉尼和墨尔本这两个最大的公寓建设市场上，在建的公寓的数量实际上从今年第二季度开始出现了上升。

JLL驻澳大利亚住宅研究负责人Leigh Warner说：“令人惊讶的是，在这个地产周期的这个时间点上，这个数字不降反升。因为有很多工程完工，人们本来的预期是完工的项目数量会多于开工的数量。这表明，市场上仍然有一些项目在进行，并没有完全停止。”

此外，新州首府内城区在建公寓数量的减少也反映了更明显的“去中心化”趋势——开发商进一步向外环扩展并专注于预售障碍较低的小型项目。悉尼市场的“去中心化”比在墨尔本和布里斯班更加明显。

Warner表示，“开发项目正在向外环发展，这样的趋势在悉尼最明显。在悉尼，在交通线路沿线搞开发是一个很大的主题。”

没有“硬着陆”

在墨尔本内城和内环各区，在截至6月的三个月中，在建公寓的数量在第一季度16,056套的基础上增长了近23%，这反映了维州2.3％的强劲人口增长。

Warner说：维州仍然在引入更多的人，因此开发商也更大力度地在那里做项目。” “但市场构成也是（出现这样数据）的原因，墨尔本的公寓比悉尼要集中得多。”

Warner表示，即使是公寓市场问题重重的布里斯班也显示出稳定的迹象，这可能表明悉尼和墨尔本也会走同样的路线。

他说：“人们对布里斯班做出过可怕的预测，（并且）当地的市场也受到了挑战。但布里斯本公寓市场肯定没有崩溃。而且和想像不一样的是，布里斯本并没有大面积出现公寓不能settle（交房）的问题。我们的确看到了价格和租金下跌，但可能最糟糕的情况已经过去，我们确实预计布里斯本公寓市场会在未来12个月内稳定下来。 ”

金融监管机构APRA推行的限贷措施以及银行皇家委员给信贷机构造成的紧张情绪造成了开发商预售率的进一步下滑，也给未来的开发项目笼罩上了阴云，但即使这些因素会让开发进一步放缓，其影响也不至于十分严重。

Warner表示，“所有这一切都意味着短期内会出现略微急剧的下滑，但并非崩盘。” “供需基本面仍有可能阻止硬着陆的发生。”