澳洲的Studio(开间)到底适不适合投资? | Buyer's Agent专栏25
这是澳洲房产大全
第657篇原创文章
作者:大悟
微信:262739843
最近我有个西人朋友找我做他的买家中介,他希望我帮他找一套1房公寓用于投资,我们在聊到Studio的问题的时候,他表示,坚决不考虑!
在这个问题上,其实我是同意他的,但是任何的产品都有他存在的理由,今天,我想就Studio是否适合购买一事,和澳房大全读者探讨一下(非定性)。
首先,我认为像Studio这样的产品,一定要在非常好的位置,不能离市区太远,不管自住还是投资,因为它面对的人群主要是单身或者年轻couple,而他们需要Studio所在区域的交通或者景观或者人文极为出色,总结来讲,光对的区域还不够,你还要在对的区域买对的产品才算上岸。
另外,澳洲银行对于内部面积低于40平的物业是不太愿意贷款的,有些银行最多贷款60%。
“因此,Studio类的物业尽管是一栋楼里最便宜的户型,但也是对于资金要求相对较高的产品,同时,更是现金流最好的产品。那么多数投资人最为看重的一点,即物业涨幅究竟如何呢?
我们今天,就以最近1年以内悉尼的几套Studio物业售出情况作为参考,大家一起来感受下。
第一套
悉尼市区Darlinghurst
Darlinghurst是悉尼当地人非常热衷的区域,我之前也写过,2房最贵可以卖到300万澳币+,而这套物业位于的Darley St,我也去过,街区很好,隔壁的一套独立屋在2016年曾经以620万澳币售出。
因此,选择这里的Studio,区域是ok的。
这套纽约风的物业建于1930年,这套开间的内部面价只有30平,是翻新过的,我们来看其涨幅情况。
2013年-2016年:年涨幅为18%
2006年-2013年:年涨幅为8.4%
总体来讲,涨幅是惊人的,且一般长租的话租金回报在400-450澳币/周,如果是Airbnb的话,则会更高。
同时需要指出的是,这套是翻新物业,同楼中物业不同的情况,售价还是有很大区别的,比如以下:
我们再来看一套。
第二套
悉尼下北海滩Manly
Manly是一个3房水景公寓可以过700万澳币的区域,2房水景可以过300万澳币,而且都是不算新的房子,可见当地人对于此区的认可度,因此区域依然没问题,适合Studio。
这套物业距离Manly海滩不到200米,内部面积也在30平左右,我们来看它的涨幅情况:
2011年-2015年:年涨幅4.6%
2015年-2018年:年涨幅-7%
物业在2015年的高点位买进,却在租金快速上涨的前提下售出,有急售的嫌疑。看下今年2月同楼的同样物业售出情况:
总体来讲,在2013年-2014年,同楼的studio的房价都在30-40万澳币之间。距今的涨幅都不甚理想。
第三套
悉尼上东区Bondi Beach
全澳洲最贵的公寓在几年前曾经在Bondi Beach,当时的售价是过2000万澳币的,后来被超越。Bondi Beach也是全悉尼最负盛名的海滩所在地。
这套公寓所在的Gould St,我帮客人看房子曾经来过很多次,门口有一些咖啡馆,服装店,距离海滩基本就是过个马路即是,这里是以澳洲中青年人为主的区域,早上起来冲个浪都不叫事儿,对Studio来讲,位置上也是非常棒的。
内部面积还不到20平,但这套物业不到30天就卖出了,基本是单平2万的节奏。我们来看其成交情况:
2010年-2018年涨幅:8%
虽然这套房子是面积最小,看起来也是最不入眼的,但涨幅及现金流都是让人惊叹的。
同栋建筑里的其他售出情况:
多数都在40万澳币左右。
以上的区域Darlinghurst, Manly, Bondi Beach都是顶级区域,且都是有年头的物业了,我们找一套非顶级区域较新的物业再来看下。
第四套
悉尼东南区Waterloo
Waterloo和Zetland位于悉尼东南部,距市区4-4.5公里,目前是悉尼公寓的"重灾区",当然这是有前提的,如果你买入的时间早于2015年,那么物业多数的涨幅是有的。
这套物业是1994年的房子,内部面积为40平,当然和以上的物业相比,除了物业较新之外,还多了一个事,车位。
来看这套物业的成交情况:
2011年-2017年底:年涨幅8%
在经历了最好的4年涨幅,这样的结果对于高密度区域,海外投资人,华人,学生为主的区域,已是非常好的结果了。
同区中,其他Studio成交情况如下:
值得一提的是以上的这套Zetland物业,不带车位也同样以58万售出。
这套2010年建的物业,从上市到售出,只用了12天,而在2009年以楼花销售的时候价格为31.5万澳币,年涨幅同样近8%。
大悟总结
对于Studio的房屋产品来讲,总体来讲的涨幅是说得过去的,当然,除了距离市区较近的区域以外,较远的区域studio这样的物业也依然存在,有些作为serviced apartment,也是有一定的涨幅。
“没有不好的房子,只有不好的价格。” 这是我总强调的一句话。
Studio的物业的优点是,总体价位较低,租金回报率十分高,因此持有成本也较低。缺点是,贷款难度较高,在市场大势不太好的时候,涨幅很少,面对的人群较窄,市场上这样的需求不够强。
和其他的物业类型相比,Studio对于区域的要求十分高,因为物业本身的价值有限,如果区域地点的价值又不突出的话,其涨幅是可以预见的。
但是通过今天的这篇文章,我相信,对于那些喜欢用户型图,物业面积说话的投资人来讲,这样的涨幅已经很有说服力了。
感谢阅读。