强监管来袭 中资开发商更青睐澳洲小型地产项目

统一监管标准、消除监管套利，打破兑付，统一杠杆，去通道……中国的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》实施已满一个月。虽然新政策出台时间不长，但银行业监管风暴强势来袭...

统一监管标准、消除监管套利，打破兑付，统一杠杆，去通道……中国的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》实施已满一个月。虽然新政策出台时间不长，但银行业监管风暴强势来袭，并不是最近发生的事，其直接剑指的，就是银行非传统业务，尤其是同业业务和表外业务。

中国的房地产开发公司在过去的几年里，曾疯狂加杠杆负债。与此对应的，是银行的表外业务成了支持开发商扩张的资金通道。一般而言，委外业务的周期通常是3~4年，也就是说，今明两年，地产债兑付的高峰期就要到了。

根据申万宏源的数据统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰（分别为932亿、698亿元），而接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

在监管趋严、融资渠道受限的大环境下，加之中国政府限制外流，中资开发商在澳洲的“口味”也发生了变化，相比于从前，他们在澳洲更倾向于寻求规模较小的高品质地产项目。

毕马威和悉尼大学联合发布的一份报告称，澳大利亚商业房地产是中资公司第二大热门投资领域，吸引了中国在澳大利亚投资的三分之一，价值44亿澳元，占中国在全球房地产投资总额的11.5％。

“澳大利亚房地产仍然是中国资本的重要目的地。澳洲的宏观经济面仍然不错，从全球角度看，这个市场具有吸引力：经济基本面稳健，人口增长稳定，市场透明度高，回报率远高于全球其它市场。“JLL负责人Michael Zhang说。

不过，中资对澳大利亚房地产的投资规模和类型发生了显著变化。投资者和开发商在收购方面变得更加有选择性，更愿意选择适应更高质量的投资资产和规划风险较低的位置良好的地块。