每日地产 | 地产金融 “行话” 词汇科普，你都听过吗？

想投资地产基金，却分不清债权投资和股权投资？听项目分享会，却被基金经理说的“抵押率”、“偿债率”、“二级抵押”这些专业名词绕住？什么是“成熟投资者”？“优先股”到底怎么个优先法？下面是笔者精选的10个投资地产基金必须知道的“行话”，测试一下你是不是都明白吧！

10个金融词汇斩，3分钟让你听懂基金经理到底在讲什么。

1. 私募基金

“私募基金”，光听名字就有种高大上之感。私募基金是一种针对少数投资者的非公开募集的投资基金。澳洲的私募基金可以通俗地理解为一类拥有批发牌照（wholesale Licence）的基金。这类基金不面向散户，只接受成熟投资者的投资申请。

2. 成熟投资者

成熟投资者（sophisticated investor），不是指年龄够成熟或者有颗历经沧桑的心，而是指投资经验足够成熟。成熟投资人被认为有能力权衡投资机会的利弊并识别风险。要被归为成熟投资者，必须满足个人净值超过250万澳币或年收入超过25万澳币的要求。（所以据说征婚条件里，有些人会自曝平时爱好投资私募基金。）

3. 地产基金

地产基金可以通俗地理解为，以地产为投资标的的基金。不同的地产基金有不同的专注领域。有的投资于土地银行、建筑开发项目（如公寓楼盘）；有的购入、改造、持有商业物业（如酒店、写字楼、工业用地）。有的地产基金以抵押债权的形式投资，有的以股权、或者股债混合的形式投资。

4. 债权投资

债权投资，顾名思义，投资的是一种债权，投资人是“债主”。大多数债权投资有一定的抵押物作为保障（security）。在分配收益时，债权的清偿顺序在股权之前。典型的债权有，国债、公司债券、抵押贷款的地产基金项目，当然也包括隔壁老王写的欠条。

5. 一级抵押贷款

澳洲地产项目中的一级抵押贷款称为first ranking mortgage facility或者简单称为senior debt。“一级“代表了清偿顺序，也即第一债权人。在清偿时，当第一债权人的权益保障之后，才会向之后的二级抵押贷款债权人、优先股/普通股股东分配收益。

6. 二级抵押贷款

二级抵押贷款，权益顺序排在一级抵押之后。项目先还清一级贷款，再还清二级贷款。很多地方把这种权益分配顺序成为瀑布（Waterfall），比喻得确实很形象。资本流向，先债后股。

7. 优先股

优先股（preference share）是和普通股（ordinary share）相对的一种股权。优先股，其“优先”之处是指它优先于普通股获得收益的分配。未来大家在尬聊得时候，遇到对方说“优先劣后”，不用再满脸高深其实内心很懵了。无非是指一部分优先分收益，一部分劣后分收益，是一种常见的风险/收益安排。

8. 抵押率

抵押率也叫LVR（loan to value ratio），是贷款额（包括本金和利息）与抵押物价值之比例。例如，一块地价值1000万，开发商以它为抵押，获得了600万的一级抵押贷款，此处抵押率为60%。因此，抵押率越低，对于债权人来说，风险越低。

9. 债务清偿率

恭喜你，坚持看到了这个部分，说明你是一个有耐心的投资人！前方预警，已进入高阶词汇！基金经理在讲项目时也许会提到的一个关键词是债务清偿率（debt coverage）。从字面意思可以看出，是指债务有可能被清偿的覆盖率。例如，一个楼盘已经预售了价值5000万的房产，而贷款额度只有4000万，那么债务清偿率就是125%。就算有价值1000万的合同最后由于种种原因没能交割（例如目前比较普遍的，海外投资人无法获得足够贷款），余下的4000万合同正常履约，仍然能够偿还全额债务。

10. A-REIT

A-REIT的全名是Australia Real Estate Investment Trust澳大利亚地产投资信托基金，是在澳大利亚证券交易所上市的地产投资信托基金。不能在证券交易所交易的，被称为非上市型基金（unlisted fund）。上市基金可以在流通市场上交易，有很好的流动性。非上市基金虽然无法随时交易，但不少也都有很好的投资回报率。