每日地产 | 升息无期,澳央行低利率20个月保持不变
尽管在去年大家还普遍预测2018年澳洲利率会上调,一些经济学家还表示,今年内会有两次利率上调,但现在市场上的观点是,在2019年末之前,利率基本没有上调的可能。
昨日,澳洲储备银行宣布的利率决议再次按兵不动,这距离2016年八月以来,利率下调25个基本点后到1.5%的历史新低,已经有20个月。在过去的20次议息会议上,行长Philip Lowe表示,澳洲经济疲软使得央行不能不非常慎重去考量利率。
这些因素包括在截止2018年5月,全澳房价年度下跌0.4%,这是该数字6年来首次下跌;同时,工资增长水平疲软,只有2.1%的增幅,失业率居高不下,为8.3%,而核心通货膨胀率在央行目标范围的低端,只有2%。
REA集团的首席经济学家Nerida Conisbee表示,经济的增长仍然不足以支持利率的升高,目前消费者的信心依然不足。虽然商业信心水平不错,但是还不能传导到消费者信心水平上。
此外,要降低失业率,我们还需要每月增加不少的工作岗位。
不过,Conisbee相信工资水平会慢慢涨上来。商业增长数据不错,但是传导到雇员工资上升上还需要一定的时间。到最后,这还是会发生。就像我们在美国见到的情况一样,当工资开始上升的时候,央行就可以加快升息的步伐。
尽管利率没有升高,但是不少经济学者发现贷款成本已经在上升。
Corelogic的Tim Lawless表示,从房市的角度来说,一个稳定的利率环境是有积极作用的。然而,因为从海外融资的成本增加,房贷利率脱离央行利率而自行增长的可能性也是有的。
Consibee表示赞同这个观点,她说,事实上,很多投资者的贷款成本与他们12个月前相比已经提高不少。其中的原因就包括美国已经加息,而澳洲银行的资金很多是从海外筹集,所以成本也相应提高了。
根据Corelogic最新的数据,房地产市场的活跃度已经下降不少。今年房产交易量相比去年下降7.7%,而和最近的高峰2015年相比,交易数量更是减少了15.1%。
尽管利率保持在低位,但是房屋贷款的收紧,才是房市冷却和房价下行的主要驱动力。Lawless表示,在最近的一个月,房贷的增长只有0.43%,这也是自2013年6月以来的最低数据。投资者贷款的减少,使得房贷增长徘徊不前。
“未来的政策依然会和现在一样,甚至还有可能进一步收紧。银行监管机构APRA要求银行继续减少对高负债低收入人群房贷的风险敞口。所以,我们预期房价会继续缓慢走低。”
“此外,皇家委员会对银行的调查也是RBA采取谨慎态度对待利率决定的原因。皇家委员会的调查结果最早明年才会出来,很有可能会对银行发放的贷款总额做出限制。”Conisbee表示。“趁着现在利率稳定,额外偿还多点房贷,会对未来利率提高有更好的缓冲作用。”