澳洲房市进入“下行”周期，“抛售”现有房产的时机到了吗？

作者：Cynthia Gao 高晨曦

澳财网主编

cynthia.g@aocai.com.au

在过去几年，悉尼房价经历了强劲上涨，涨幅远超其它首府城市，但过去几个月期间，这种状况已经发生逆转。

澳洲房地产网的房地产广告的浏览量变化趋势显示，悉尼不再是房价的领涨方，而是需求的领跌方。

导致悉尼房价上涨趋势逆转的驱动因素包括，房价高企导致的住房可负担能力下降，以及住宅房产的借贷标准更严、本地和海外投资者的兴趣下降、市场住房供应增加等原因。

价格开始下跌只是一个方面的问题。另一方面，无论是买家还是租房者，对悉尼房产的兴趣，也开始走软。

澳洲房地产网，将过去三个月该网站的房产浏览次数，与上年同期房产的平均浏览次数进行了比较。从全国范围来看，每个房产广告的平均浏览次数增长了5.1％，但悉尼房产的浏览次数却下降了25.4％。这说明全澳最昂贵的住房市场，对买家的吸引力正在大幅下跌，这也有助于解释为何悉尼房价会回落。

另外，根据房地产分析机构 CoreLogic的数据，银行业皇家调查委员会的调查结果与澳洲审慎监管局（APRA）更严格的贷款政策，将使悉尼和墨尔本的房产市场遭受最严重的打击。

可以说，澳洲房产市场已经迎来一个下行周期，那么对于房产持有人及房产投资者来说这究竟意味着什么呢？是否应选择在此时出售房产呢？今天《澳财网》将为您深度解析。

一， 澳洲房产市场进入下行周期——五大首府房价预测大幅下调

凯投宏观（Capital Economics）公司的著名经济专家戴尔斯（Paul Dales）在研究了一些有关房屋价值的数据后发表评论：悉尼的房价被高估了30%左右，墨尔本被高估了约25%。戴尔斯预计，澳洲其它大城市的房价应被高估了10%以内。

房地产研究与咨询公司SQM Research也对澳洲包括悉尼、墨尔本、布里斯本、堪培拉、达尔文在内的五大首府城市的房价预测作了大幅下调，只有珀斯、阿德莱德和霍巴特幸免。

据Domain房地产网站报导，悉尼的房价已从去年估计的4%至8%的增长，下调至今年的-4%至0增长。墨尔本的房价从去年7%至12%的增长预期，下调至今年的-3%至+1%的增长。

首都堪培拉房价预测已从增长5%至9%下调到增长1%至4%；布里斯本从3%至7%下调到0至3%；达尔文从1%至4%调到-5%至0。全澳平均增长预期从原来的4%至8%下调到了-2%至2%。

之前的预测数字发布于去年10月，但SQM公司表示：“最近几周的拍卖清出率、总资产清单和询问价格等重要指标显示，市场状况在进一步恶化。”

SQM公司预计今年不会出现普遍的房价暴跌，但提出，宏观调控机构——澳洲审慎监管局（APRA）加强对抵押贷款市场监管的举措，加重了国内房地产市场的压力。

SQM公司分析师克里斯托弗（Louis Christopher）说：“目前的数据显示，降低贷款带来的风险正在影响着整个国家的房地产市场。”“这一主要针对房地产投资者的行动，引发了对居民住房需求的下降。”

自2014年以来，APRA推出了几项旨在降低抵押贷款市场风险的措施——投资者和只付利息的贷款一直是主要关注的目标。

由此一来，大银行的投资者贷款和只付利息的贷款数量急剧下降，专家们认为这在短期内不会出现大规模的复苏。

尽管APRA4月26日取消了对投资者贷款的限制，但瑞银（UBS）经济师认为，此举“意味着贷款标准的收紧比我们对基本情况的展望更为迅速”，而APRA正在准备在市场上出台更持久的措施，重点将放在负责任的贷款方面。“这增加了对住房和经济产生重大负面影响的风险。”

SQM公司说悉尼今年房价可能会下跌是APRA的政策所致。克里斯托弗说：“SQM公司认为，假设APRA最近宣布（取消对投资者贷款限制的）政策后，房地产投资者以较低的速度重返房市，悉尼房市可能现在就会出现该年的价格下降，或最好也不过是价格微升。”

这个新的预测是基于APRA今年不会采取进一步措施，澳洲储备银行（RBA）的官方现金利率也不会变动。

二，澳洲银行预计进一步收紧房贷，会使借款能力下降40%

投资银行瑞银（UBS）的调查显示，由于皇家委员会可能对银行业推动的改革，将使房贷标准进一步收紧，购房者的借贷能力可能会下降多达40%。

据澳洲广播公司报导，瑞银的调查显示，预计将收紧的贷款标准以及生活开支基准的提高，将使信贷可获得量下降21%至41%，其幅度取决于借款人的收入水平。

目前，约有四分之三的住房贷款是根据“基本”家庭开支衡量标准（HEM）进行评估的。对于一个四口之家而言，其每年的家庭开支的基准是3.24万澳元。这个水平低于当前一对退休夫妇的养老金数额。

瑞银经济师撒伦诺（George Tharenou）表示，虽然银行在澳洲审慎监管局（APRA）的要求下进行了更严格的审查，但皇家委员会制定的银行不当行为的规定会比许多观察人士所预期的还有严厉。不负责任的贷款已经成为该委员会对银行调查的一个重点。

银行对家庭开支衡量标准基准的放宽往往可以是购房者借到超过其年收入五倍甚至六倍的贷款。撒伦诺表示，如果大型银行使用提高了的基准进行评估的话，借款人的借贷限额在很多情况下会急剧下降30%到40%。

瑞银表示，就银行对客户经济状况进行“合理调查”而言，家庭年支出为5.882万澳元的HEM基准与皇家委员可能会建议的基准数额更为接近。

瑞银发现，更严格的贷款规则所可能产生的影响意味着银行贷款的“超级周期”已经结束。

瑞银认为，借贷能力和信贷额的急剧减少也可能会对整体经济产生不良影响。许多潜在的投资房产买家可能会避开市场。

但撒伦诺表示，“住房贷款量与房价之间存在很强的相关性。按照我们的情景分析所示，如果这种相关的关系成立的话，房产融资一旦下降，就可能会导致澳洲房价大幅下降。”

另外，皇家委员会发现广泛存在不审慎做法，有时还有骗贷行为。皇家委员会调查给银行业带来的不仅仅是声誉风险，银行的做法、结构和市场支配地位也受到了前所未有的审查。受皇家委员会调查影响，客户贷款的难度将会上升。

三，澳联储经济前景展望，信贷收紧成为主要风险

澳联储（RBA）副行长Guy Debelle警告称，尽管澳联储下调有关只付息贷款到期重置（即只付息贷款转本息同还）可能带来的风险，但是银行信贷标准进一步收紧可能会对住房贷款市场造成明显冲击。

在悉尼发表的“澳大利亚经济展望报告”中，Debelle再次重申了澳联储对经济增速和通胀率“逐步提升”、失业率缓慢下降的预测。据其透露，澳联储极有可能在今年乃至明年保持1.5%的现金利率不变。

他说：“如果经济发展符合预期，那么在某个时间点进行加息操作是合理的。但是从目前的情况来看，加息的条件尚不具备。”

Debelle同时也补充道，尽管经济增长前景稳健，但是风险并存。例如，美国所导致的通胀会进一步推高全球利率，同时导致澳元进一步走低。

其他全球风险因素包括中国贸易紧张关系等。

除了国际影响因素外，国内最大的风险则来自澳大利亚居高不下的家庭负债率。一旦利率上调，借贷成本上升，消费支出势必会受到影响。

Debelle说道：“过去几年，家庭收入一直停滞不前。换言之，很多家庭偿贷时间要长于预期。尽管这些人群依然具备偿贷能力，但是偿贷支出占家庭收入的比例明显增加，超出了他们的预期。”

值得庆幸的是，坏债率仍处于低位。即便是在失业率不断上升的西澳也是如此。

谈到近期银行迫于监管压力收紧信贷标准，Debelle表示新一轮只付息贷款到期重置（即只付息贷款转本息同还）可能带来的风险较低。

他说：“只付息贷款到期重置意味着借款人偿贷成本可能增加30-40%。但是今年到期的只付息贷款和去年规模相当。我们认为，目前尚有多重缓解措施可帮助这些借款人应对偿贷成本的增加，包括对冲账户、转贷等。”

“尽管部分借款人可能会遇到困难。但是在我们看来，绝大部分借款人可以应对只付息贷款到期重置的问题。由此给经济带来的整体影响较小。”

相比只付息贷款重置问题，目前更为麻烦的是信贷标准的进一步收紧。

尽管Debelle并没有明确指出澳大利亚皇家委员会的调查是否为引发因素，但是其明确警告称，相比其他因素，信贷进一步收紧可对房价产生更大的影响。

他说：“信贷进一步收紧的相关风险在未来一段时间内会逐步体现。其主要表现在家庭贷款金额的减少，导致信贷增长急剧下滑，继而对房价产生不利影响。”

此外，Debelle补充道：“无需对长期利率的上调感到过分担忧。原因是利率的上调一定是和工资和家庭收入等因素相关的。只有在工资和家庭收入增加的情况下，才有可能加息，同时加息的步骤也不会明显快于居民的收入增长水平。”

最后，Debelle表示工资增速不及预期也是一个不确定性因素。他说：“我们可能需要获得比预期更低的失业率才能持续推动工资增长率高于2%。”

四，澳洲房产市场下行期，是否应卖房？

笔者认为，这个问题应分成三种场景进行分析：

1，自住房房主

对于拥有住房并居住其中的房主来说，出售房产的原因可能是：职业的改变、孩子出生后需要更多空间、退休后希望“大房换小房”等。

自住房房主在决定出售房产时，需要明白一点：那就是自己只拥有一处房产，在卖房的同时，需要购入一套新的房产，以满足自身居住需求。所以，在出售时，不可避免的会有双向的价值倾向：希望原有房产卖出高价，同时希望能以较低价格入手新的房产。

由此以来，在任何房产价格周期出售自住房，都并不简单。如果在房产市场下行周期，自住房房主的原有房产价格会出现一定程度的下跌，潜在买家数量也会相对较少；但与此同时，购买新房产时，就比较容易获得更为优惠的价格，竞争买家数量也会较少。

当房产市场处于下行周期，对自住房房主来说，最大的风险莫过于自住房仍然未还完贷款，且房产价格出现下跌，下跌后估价甚至低于房产未还完贷款的数额。例如：房主此前以100万澳元购买了自住房，贷款比例80%，也就是80万澳元。但此后市场出现了下行，此自住房估值在决定出售时只剩70万澳元，这时就是真正的风险。

此外，还需要注意：许多自住房主在出售原有房产后购买新房时，又面临申请新的贷款，而目前贷款标准已经出现明显紧缩。自住房主很可能无法获得与之前相等的贷款金额及比例。

实际上，贷款也是可以转移的。贷款人可以在变更房产的时候将原有贷款一并转移，无需再次申请贷款。但此类操作往往需要付出额外费用，具体还需咨询专业人士，确保自己知悉所有条款及隐形条款。

对于大多数自住房房主来说，在购买新房产之前很可能会采取：在寻求出售现有房产的同时，租房住；等待房产市场进一步下跌后，再购买新房。但这样的做法其实也是一场“赌博”，赌的是房产市场会进一步下跌。但事实上，谁都不知道房产市场究竟会不会下跌，会下跌多少。所谓房价预测，大多数都是错的，专家预测也并不例外。

所以，笔者建议，如果自住房房主是要“大房换小房”，应考虑加快交易进展，因为在房产市场下跌周期，价值相对较高的房产下跌幅度较大，价值相对较小的房产下跌幅度较小。如尽快推进卖出及购入的进程，更能获得理想的结果。

如果自住房房主是想要“小房换大房”，就可以稍微等待一段时间，因为目标大房更可能在短时间内出现较大幅度的下跌，而自身持有小房则下跌幅度较小。更有可能以较少的钱购买到心仪的房产。

与此同时，在准备资金时还应考虑买房涉及的各种费用。例如：贷款差价、印花税、贷款保险、律师费、银行手续费、土地税、中介代理费等等。对许多悉尼、墨尔本的房产来说，这笔费用可高达10万澳元。

2，被迫出售房产

澳大利亚当今的家庭负债大约是中国的两倍。当还款压力过大时，一部分房主将不得已出售房产，也就是我们俗称的“断供”。

一旦资金周转出现问题，那么很可能出现断供。“断供”是一种客观存在的风险，毕竟没有人能够保证自己不会出现资金紧缺的时候。有些购房者对于断供毫不在意，认为没什么大不了的。但事实上，房贷一旦断供，势必会引发银行收走房子并低价拍卖、已交所有房款打水漂、已还房贷无法拿回等后果。

对于这部分房主来说，在房产市场出现下行的情况下，尽快出售是唯一明智的选择。

3，房产投资者

对于部分投资者而言，如果租金收益低于投资房管理和保养成本，除非具备快速升值或有其他收入可以对冲损失的机会，不然出售才是眼下一个明智的选择。

最新数据表明，所有出租房产中超过50%租金收入不及支出，尤其是新南威尔士州和维多利亚州的房产。昆士兰州的情况稍好，原因是当地的房价涨幅相对不高，房贷成本相对租金收入之间的差距较小。此外，不同地区、不同类型的投资者情况各有差异。

事实上，绝大部分投资者竭尽所有投资房产获得的回报并不高。并且，很多投资者并没有事先进行计算以了解真实的情况。另外，伴随房价的下跌，租金收入也会相应下跌。相比房价水平，租金和收入的联系更为密切。因此，租金可能无法准确反映房价或月供水平的变化。

谈到税，目前澳大利亚很多投资者会充分利用目前优惠的税制安排。富有家庭更是如此，以尽可能降低应税收入。澳大利亚税务局（ATO）近期公布的数据显示很多适用负扣税的投资者收入其实并不高。但是这只是表象，因为很多人的净纳税收入实际上经过了人为处理。

目前，部分投资者由于担心房价下跌，为了锁定资本利得而选择出售房产。值得一提的是，这里的资本利得税仍相对便宜。还有一部分投资者则迫于偿贷成本（只付息贷款到期）增加而选择出售房产。对于拥有多套房产的投资者，更是如此。据统计，澳大利亚有很多利用贷款杠杆名下拥有5-20处房产。

值得注意的是，目前房贷标准已经收紧，包括收入评估时削减租金20%，以涵盖房屋空置的时间；偿贷能力采用本金加收入的情况进行评估（即便是申请只付息贷款的情况）。同时，如果申请人是以来租金收入来偿还月供的话，申请人可能会面临更多的问题，并需要提供更多的资料。

另外，工党表示如果赢得大选后会对负扣税进行改革，此举对于投资者也属于利空。

整体而言，在市场下行的过程中，投资者总是首批选择离场的人。英国和爱尔兰的数据就是如此。同时，这也是投资者贷款风险更高的原因。相比自住房贷款，投资房贷违约的可能性是前者的四倍。

结语

“房子是用来住的而不是用来炒的”，这个定位不仅在中国，在澳洲也一样。目前，全球都已经展开了向高房价开炮的模式，高房价也已经成为全球性问题，调控在所难免。

其实，房子在哪里都应该是用来住的。一个简简单单的居住需求才是人们最重要的牵挂。

鉴于过去几年房价的快速上涨，澳大利亚一大批有房人成为“纸面富翁”，房子让国民和国家表面上变得富有，也让国民和国家变得“贫穷”。富有的是纸上的财富总值，可是百姓的日子却是越过越困难。

实质上房地产生产的只是国内财富，只是属于少数人的账面财富。如果你只有一套房，房价上涨你也是受害者，房价涨到天上去和你也没关系，因为你又没办法变现，但银行的贷款可是一分没少还，同时还要承受房价上涨带来的整体财富变相缩水和消费支出增加。

房地产繁荣的背后，也是居民的大规模举债。因此，适当时机选择兑现也确实应该列入投资者应该考虑的问题。

综上所述，投资者必须对自己的投资组合进行审查，并对净回报进行理智评估，以期做出明智的决策。