每日地产 | 专家解读地产开发的“重中之重” – 招标书

在房地产项目开发的流程中，招标无疑是最重要的一个环节，是连接审批和施工的枢纽，也是能否保证工程按质量，时间，造价完成的决定性因素。因而是项目开发中的“重中之重”。

招标的目的是选择合适的施工单位或承包商建造整个工程。因此，在其过程中要尽量细化明确各方责任，施工造价和相关事项。招标过程繁琐且复杂，EnHance Project将在本篇以实际案例，向大家强调过程中值得注意，却又常被忽视的诸多要点。

完整的招标文件大体分为三个部分：

1. 文件清单（document register）及相关图纸文件；

2. 招标单（tender form）；

3. 主要项目要求（PPR, principal project requirement）。

 [1 文件清单]

文件清单记录了招标过程中涉及的各方文件。投标者可以通过这份清单找到相应文件，了解项目当前状态，已经取得的各种批文证书和相关图纸。所以文件清单的原则是越详细越好。只有让承包商知道了足够多的信息，他才能相应完成建造工作，而相关责任也过渡到了对方。

[2 招标单]

招标书中详解介绍了项目的各种基本信息。我们提取了其中几个务必要明确的信息。

1. 项目关键信息

明确项目的具体地理位置，总共需要施工多少栋建筑，每栋建筑多少层，一共多少个单元，有无地下车库等。

2. 合同形式

明确此次招标是使用的合同类型。本次我们的住宅项目使用的是设计&施工合同（Design& Construct Contract）AS4902-2000。因此招标方提供的设计图纸等文件是不完整的（通常提供70%左右）。采用这种类型的合同时，招标方需要尽量用文字约束潜在可能发生的问题，特别针对留给投标方自己完成的30%的部分。这样，施工方就承担了细化设计和施工的双重风险。好处是其可利用自身设计和采购优势在框架内最大限度节省预算。

另外一种常见的合同形式是包干合同（Lump Sum Contract）AS4000-1997。这要求招标方提供全套设计图纸，并事先预见各种风险，花销和问题，以保证施工顺利进行。但这种合同方式的缺点是一旦图纸中有任何问题，甲方需要承担相应费用，此举无异于增加甲方的风险。

具体请参见Enhance Project公众号：澳洲地产行业合同系列和类型解读。

3. 关键人物

招标方需要在合同中明确该项目中的各个关键人物或公司，这通常包括项目经理（project manager）、建筑师（architect）、景观设计师（landscape architect）、结构工程师（structural engineer）、声学工程师（acoustic engineer）、建筑设施工程师（building services engineer）、PCA（principal certifying authority，审批机构）、S73 WSC （Section 73 Water Servicing coordinator，第73号条款的水务协调人）、废物处理规划（waste management plan）负责人等。此外，招标方还需要在合同中写明招标联系人，以便投标方在评估合同遇到问题或需要更多资料时联系。

对于投标方来说，也需要提供施工单位联系人的具体信息，以便与招标方联系。

4. 关键时间点

招标书中需要标明开标和截标日期，和公布最终投标结果的日期。如果投标方对合同内容有任何疑问，需要在截标日期之前，向招标方索要相关信息（request for information）。招标方需规定之间内做出回复，并把相关事项加入原合同中。

5.关键事件

招标书中规定投标方需提供相应执照文件(authority approval)，整体可行的施工计划书(construction programme)，分包明细列表（trades breakdown）和造价管理系统及相应条款。而各个投标方之间需要做到严格保密，不能互相，或向第三方泄露任何招标信息。

另一个值得注意的地方是，投标方有可能提供一个不完全符合招标要求的合同（non-conforming tenders）。发生这种情况有可能是因为投标方认为有更合理的施工解决方案，我们将确保客户利益，评判方案的可行性。

[3 甲方项目要求]

这是D&C合同中最重要的部分，它以文字的形式明确记录了各方相关的责任和义务，以保证整个施工过程的顺畅进行。但在严格制定PPR的同时，要留有适当余地，以保证各方利益。和招标单一样，该部分涉及的项目复杂繁多，我们将介绍一些重要但常被忽略的要点。而一个好的项目经理来做合同的执行者(contract administrator) / 监理(superintendent) 是平衡双方，实现共赢的重要纽带。

1. 甲方特别要求

如果项目涉及合地（consolidation）和分地（subdivision），在PPR中需要指明由谁负责这部分工作，如提供测绘文件等，以便之后向土地产权信息处（Landand Property Information）注册最终的开发图纸（final strata plan）。

2. 质量

为了保证完成质量，我们每月会和承建方沟通，并要求其签署相应表格，以便我们控制和跟进施工进度和质量。此外，承建方需事先提供相应的产品样品，原型和评估标准进行备案。这样一来，当项目完工的质量不符预期时，我们便有据可依，最大限度保护客户利益。

3. 销售和合同

销售合同，包括初步开发图纸（draft strata plan），之后会被囊括到招标文件中。而最终的建成面积和预售时的误差不能超过5%。

客户可能预售项目，而由此产生的销售合同之后也会被囊括进招标文件中。而承建方在实际建造时，有责任考虑到销售合同中开发图纸的各种相关事项。

此外，客户可指定使用某种建材，承建商有责任因此对报价进行适当调整。

4. 适应性的户型和车位（adaptable unit and car spaces）

此类户型的设计是为了更好的服务所有人群，包括老年人和残障人士。所以通常此类户型对各空间的具体尺寸有明确要求。承建商需按照建筑设计和相应的规范批文进行施工。

5. 供水的可行性，需求通知和第73号条款证书

甲方需提醒承建方有关水供应的建造计划是否已向悉尼水务局递交申请。批准后才能开始有关水管的拆除和改建。承建方在完工后，需要申请水表，并获得第73号条款证书（Section73 Compliance Certificates），以便之后向PCA（PrincipalCertifying Authority）申请入住许可（occupation certificate）。值得一提的是，因为悉尼水务局审批速度较慢，我们会提醒并监督承建商尽早开始相应工作。

6. 能源供应和连接协议（utilities supply and connection agreements）

该项目中的水电网煤气的连接工作是否归承建商负责，或者承建商是否有责任跟进已有的申请。

因施工产生的所有水电网费应明确是否由承建方自己承担。

7.建造许可，入住许可

客户会指定PCA来申请项目的建造许可（construction certificate）和入住许可（occupation certificate）。如果承建方想要更换PCA，需要提前通知客户。而我们会根据实际情况，为客户建议最优解决方案。

8. 各项工程要求

在具体施工时，承建方的工作都需要与建筑设计相符，并在各个方面符合澳大利亚的相应规范。而建筑设计没有完全解决的部分，承建商有责任自行解决，并符合相应规范。因此承建商不能因前期图纸的不完整而擅自延长工期或申请附加款等。

9. 交房套件包（handover package）

此项目要规定承建商在交房时需要为每一户提供的必要物件。通常，这些包括但不限于：信息手册，多套钥匙及门卡（主要涉及项目入口，公共区域，走火梯和地下车库等）。只有事先把每条项目都写清楚，在交房时，才有据可依。

10.甲方花费（principal cost）

合同中需要注明哪些费用由客户自己承担，如开发申请费，设计变更费等等。除此之外，客户不应再承担其他额外费用。

11. 缺陷管理（defects management）

合同中要明确规定因为施工缺陷而造成的质量问题由承建方负责维修或更换，以达到相应要求。

由此可见，招标其实是一个非常复杂和繁琐的过程。其中还有很多方面需因地制宜。而只有一份完备的招标文件包才能够保证各方权益，促使项目以高质量按时竣工。