还在说澳洲供需矛盾是因为移民多？那你就Too Young Too Naive了！｜马可聊澳01

这是澳洲房产大全

第 622 篇原创文章

Marco是个humble的市场分析师，每天读读新闻读读分析，发现一些英文媒体会倾向于把房价高企、交通恶化、供需失衡等通通怪罪于移民多，并且把各种shi盆子往移民身上扣。而且“移民多=需求多”这种逻辑简单粗暴，说多了，移民自己也相信了，不自觉地把锅往自己身上揽。

这里想从大家关注的住房空置率入手，从用相关的新闻报道展开分析，为大家剖析你看不到供需矛盾真相！

1. 悉尼空置率到底是高还是低？

今年一月，澳洲各大英文主流媒体争先报道了《澳洲空置率达到四年最高》这一条新闻，甚至中文媒体也有所转发：

各大报道引用新州地产研究所（REINSW）的数据显示12月大悉尼地区房屋空置率达到2013年7月以来最高水平。这条新闻虽然本身没有说任何的结论，但是读者自然而然会产生如下联想：

悉尼房屋是不是开始供大于求了？

对于房产投资者，供大于求显然是非常不好的消息，甚至许多销售中介也很难解释清楚这个现象。

我们来看看下图：

截图时间：2018年1月28日；数据来源sqm.com

图为悉尼地区的空置率变化图：黑线即是空置率从2013年1月-2017年12月的的变化曲线，

可以看到：每年的12月、1月的时候，空置率都会上升！

原因很好理解：圣诞节放假，本地人要度假！留学生要回国！海外移民要返乡！一些房源空置1-2个月再正常不过了，而且仅仅上升0.6%而已！

再看下图，这是2018年1月-3月的数据：

空置率已经在2018年1-3月已经下降到2.3%！

另外，从图上可见，每年12-1月空置率的波峰会逐年小额度递增的，每年递增0.05%-0.2%之间，Marco认为可能是由于移民和留学生比例增加，每年圣诞节回国的人变多，空置率波峰逐年递增的趋势。

而无论波峰再高，每年4，5月份，空置率都会跌入波谷，而波谷一直都是恒定的，大概1.8%左右。

这明显说明，即使近5年大量的新房供应，供需关系依然没有缓解！

哪怕是去年年底和今年新房交房达历史高位的时候，空置率也还是保持在2%-2.3%左右，换句话说，100套房子里只有2套没有人居住，放眼任何一个城市，这都是极低的水平。

2. 悉尼空置房间数量高是怎么回事？

“研究机构EY发表分析报告指出：根据2016年官方统计数据的预估，悉尼地区约有60万间卧室处于闲置状态！”

这里说的闲置的卧室unused bedrooms，不仅仅指完全没人居住的房子，而是指“住宅中没人使用的房间”。例如：夫妻2人单独住在5房的独立屋，可能仅使用1-2间作为生活休息的地方，那么就可能闲置出了3-4间卧室。 

报告中估计：“这些闲置的卧室，如果能充分利用，那么完全可以满足未来5年所有的新增住房的需求！也就说，未来五年完全不用盖新房了！并且因为交通效率的提升，获得经济价值。”

一方面空置率极低，一方面空房数量极高，形成这种矛盾现象的核心根源，是澳洲原生态城市发展的轨迹：

澳洲是近代新大陆移民国家，地广人稀，城市一开始就是以低密度方式进行规划的，所以house独立屋作为住宅主体形式大量存在。时至今日，近城仍然有大量4-5房间的独立屋，并且占地面积大（至少400平以上，1000平house也非常常见），这些独立屋相对年代久远，比较破败，而里面可能仅仅居住了一到两位空巢老人或者三口之家，这就导致大量卧室被闲置出来，无人使用！

所以我们是否可以理解成：以本地居民为主的近城独立屋主，在客观上，成为了房屋资源分配比例里80/20原则中的那个80%！即人数少的独立屋居民人数，占据了(可进一步开发的)房产资源的大头！

由此，低空置率vs.高空房数，反应的并不仅是供需关系，更重要的是，它揭示了房产资源分配的不平衡。

3. 政府在解决供需矛盾中扮演了什么角色？

从目前的低空置率vs.高空房数的现状中，我们窥见到了问题的核心源于澳洲城市发展进程中的不同步。

而供需关系的本质矛盾来由“历史城市规划”与“现代城市规划”的矛盾形成的，即：

过去百年，在澳洲从工农业型经济向服务型经济升级，服务业中心化的天然特点，造就了人群向核心城市核心区域堆积，形成国际大都市。

而城市低密度的传统规划模式，在城市人口数量较少的时候，还不明显，一旦发展到当城市远郊已经超过40公里，远郊到CBD公共交通时间超过一个半小时的时候，集中爆发。

澳洲政府现在是恨不得变身神笔马良，在地图上画一条线，城市里面便有了路。

但是我们能看到澳洲政府在努力提升硬件，而在我们看不到的地方，三个深入澳洲价值观的现状在阻碍着矛盾解决：

1、 Zoning

由于土地私有化，政府想要实现全盘规划，就只能通过zoning来限制土地使用的方式，变相控制土地资源，从源头限制了供应！

如果Zoning限制你的土地只能建农场的土地，就只能养草泥马，不能盖大量别墅；限制只能盖别墅的土地，就不能盖公寓；甚至限制盖4层楼以下公寓的地方，就不能高过这个限制。

这个体系在一些欧美国家均都存在，本来没有错，错在澳洲政府限制得太死，行政效率又太慢，政府执政水平还是有改进的空间！

2、NIMBY

NIMBY这个词是大家可能比较陌生的一个词，指的是“新发展计划受到该区区域居民反对”。

悉尼墨尔本要发展成国际大都市，本地老居民们不愿意发展，特别是一些离CBD较近的传统保守白人区，他们不愿意放弃自己过去传统“土澳”生活方式。

由于他们是选民，政府要顾虑他们的诉求，并没有更大的魄力和更好的方式去引导和转变他们的抉择，反而有意无意地把矛头引到移民身上。

3、 建设速度

这个问题几乎人尽皆知。想想悉尼CBD那条轻轨吧，所谓兵马未动、粮草先行，在修更多的住宅之前，必须要改善交通状况，看看政府在改善交通的时候都干了什么，这里就不详细展开了。

看完上述的分析，如果还有人认为，“人口增长太快，移民太多，大家都要住房子，需求太旺盛，所以产生了供需矛盾”。

Marco只能说一句：

供需矛盾的本质是供应端出了问题！而不是需求端！

下次有人再问你为什么供需矛盾，为什么房价上涨的时候，你可以理直气壮得说：全特么赖政府！

解决住房供需矛盾，目前有天时、有地利，但没有人和！

不过客观来讲，移民虽然不是矛盾的源头，但是刺激了矛盾的加速到来，咱们也不好把锅甩得太干净。

最后顺便说一句，不要以为英文媒体就是客观的，主流媒体就是公正的，有许多文章也不值得推敲，看似引用了权威数据，得出的结论往往与真实结果南辕北辙。