储备银行：Zoning条例或使得房价只能上涨（图）

分区条例（Zoning rules）是政府干预市场的一种有效方式，旨在缓解邻避主义、保持地区宜居性，维持地块面积以及预防房价下跌。但是研究表明，分区条例使得悉尼购房者要额外支付49万澳元，而这一情况还会继续恶化。

澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）研究显示，这笔额外费用是政府的土地使用规则强加给买家的，其金额远超过了所谓的土地边际成本，也高于为建造新房提供额外空间所需的费用。

储备银行称其为“行政缺失”的代价。对于买家来说，这或许是他们一生中最大的一笔“税款”。

储备银行周四发布的一份讨论文件指出，在悉尼，分区条例造成的花费约为土地价值的73%，同时还导致独立住宅的平均价格从67.1万澳元飙升至116万澳元。

报告还指出，事情的糟糕程度远不止于此，分区条例在其他大城市也造成了类似影响，其中墨尔本买家要多付32.4万澳元，布里斯班和珀斯也分别为15.9万和20.6万澳元。

上世纪90年代末以来，房价上涨幅度惊人，除了人口增长造成需求上升以及针对投资者的税收激励政策，开发限制也在很大程度上造成了房价飙升。按照储备银行的说法就是，“房价上涨程度远远超过了实际投入的供给成本”。

研究报告还特别引用了一则事例，是去年7月《澳洲金融评论报》刊登的一篇报道，内容是墨尔本一处363公顷的场地重新规划用途之后，以4亿澳元的高价卖给了一家中国开发公司，创下当时的成交纪录。

而在一年前，其估值仅略高于1.2亿澳元，卖家更是在2004年仅花费1450万澳元就将其买下。

储备银行撰稿人Ross Kendall和Peter Tulip写道：“有观点认为，土地资源短缺是地价、房价居高不下的主要原因，但分区的变化导致房地产价格大幅度上升，这一事实显然与此观点不符。”

报告团队对分区造成的房价涨幅进行了估计，但同时也提出警告，称即使不存在分区条例，房价的下降幅度也并不等同于他们估计的数值，这还要对供求关系进行评估，不过这一报告确实表明，“在过去20年，分区极大幅度地造成了房价地价的上涨”。

团队表示，“这很可能是由于随着需求上升，现有限制政策的约束力更大了。”

“我们还注意到，澳大利亚（特别是悉尼）的实际地价要高于海外。所以，即使放宽分区条例，比起分区自由度较高以及土地不那么稀缺的城市，澳大利亚的房价还是相对比较高。”

房地产机构纷纷表示，这一研究及时为各州政府敲响了警钟，提醒他们要彻底修改那些导致房产供不应求的条例。

房地产委员会（Property Council）董事长Ken Morrison表示：“从来没有人说要随意规划，城市需要适当的规划。但储备银行要表达的是，必须解决各种各样的不必要费用。很多年轻人放弃了他们在澳大利亚的买房梦，很多家庭多背负了10万澳元的贷款，不修改现有的规划体系，这些人、这些家庭就是最大的受害者。”

研究显示，分区条例对于公寓价格也造成了相似的重大影响——在悉尼，分区导致公寓平均售价上升39.9万澳元，达到了87万澳元，墨尔本公寓价格也上升12万，增至51万澳元，布里斯班公寓价格上升11万，增至53.9万澳元。

 “有证据显示，在最近几年，公寓售价与建筑成本之间的差距越拉越大，悉尼尤其如此。”报告团队表示：“这表明，分区条例对于高密度住宅市场也有着十分重要的影响。”

他们警告称，住房需求有可能进一步增加，因此现有的分区条例会更加严格，并且会继续推动房价上涨。“通过政策改变，可以直接降低分区条例的约束性（如提高建筑高度限制），也可以在分区条例较为严格的地方设法降低土地需求（如改善交通设施），以这种方法间接达到相同目的，无论采取那种方法，都有助于减少对房价的上行压力。”