澳洲商业地产收益率预计下滑,但投资价值依然存在
根据BIS Oxford Economics发布的最新预测报告,未来五年,受加息和房价走软影响,澳大利亚商业地产利润率或出现大幅下滑。
报告指出,2012-2017年间,悉尼和墨尔本两地商业地产蓬勃发展,实现了内部收益率(IRR)两位数的增长。由此也引发了大波资本涌向两地的商业地产市场。
据统计,2017年澳大利亚办公楼市场交易量增长4%,主要商业地产成交额达170.9亿澳元。以悉尼近期的两大交易为例,中国的“玩具大王”蔡志明3.35亿澳元从马来西亚退休基金局(KWAP)手中,买下了位于布里奇街(Bridge Street)的澳洲证交所总部。物业管理公司Dexus斥资7.226亿澳元买下悉尼MLC中心50%的股权。
但是,就未来五年而言,据BIS Oxford Economics预测,悉尼高档写字楼的年均回报率或大幅下降20%,从2012-2017年15.2%下跌至2017-2022年的12.4%。此外,墨尔本高档写字楼年均回报率或大幅下降40%,达到8.2%。
未来五年,澳大利亚所有首府城市中,除珀斯写字楼市场较目前情况出现改善外,其他首府城市商业地产(含写字楼和工业建筑)预计会录得不同程度的下滑。
周期性和结构性驱动因素
鉴于零售市场不景气,2017-2022年零售地产年均收益率或从2012-2017年的13.7%下降为7.3%。
BIS Oxford Economics房产负责人Frank Gelber表示:“随着投资环境日益恶化,投资者们需要加大对房产市场周期性和结构性驱动因素的关注。”
尽管如此,Frank Gelber也表示,在资本成本较低的推动下,澳大利亚未来五年的商业地产仍具有投资价值。因为尽管投资收益率出现下滑,但是相比其他国家和市场,澳大利亚商业地产仍具有明显的相对优势。
就商业地产而言,投资者收益的主要推动因素将从房价上涨转化为空置率的下降、租金收益率的上涨。悉尼和墨尔本仍是澳大利亚写字楼表现最为强劲的两大市场。
根据澳大利亚房产委员会最新公布的《写字楼市场报告》(Property Council Office Market Report),过去6个月中,悉尼和墨尔本中央商务区写字楼空置率已从6%下滑至4.6%。
投资价值依然存在
Gelber说道:“虽然悉尼和墨尔本两地的写字楼价格近些年出现快速上涨,但是从五年内部收益率来看,两地写字楼市场仍处于价值低估状态。”据其预计,随着空置率的下滑、需求的持续旺盛,两地写字楼租金收入有望进一步上涨。
相比全球其他主要城市,澳大利亚写字楼市场的五年内部回报率仍处于有利地位。除悉尼和墨尔本两大传统增长强劲城市外,就五年或十年潜在内部收益率而言,堪培拉或成为下一大主要增长城市。
其他首府城市方面,珀斯、布里斯班和阿德莱德商业建筑市场则主要受矿业投资下滑、价值高估以及供应盈余的不利影响。根据BIS Oxford Economics的分析,投资者回归这些市场仍有待时日。