从上周六清空率说起，各方观点论证明年到底是买方市场还是卖方市场？

2017年最后一个周六拍卖日结束了，悉尼的清空率虽然回到了70%，但是总共510套注册拍卖的房产只有182套最终登记拍卖，147套售出，中位价从上一次拍卖日的130万急降至107万，量价齐跌。

从9月份到现在，只有9月9日的清空率到达了73%的高度，其他就是9月23日、10月21日，以及上周末12月16日三个拍卖日勉强摸到了70%，其余时间都是在6字头徘徊，12月的第二个拍卖日甚至下跌到了58%。而2016年，悉尼的市场清空率平均值是在72%以上。

清空率就像是买家的情绪晴雨表，它超过70%的时候就意味着卖家市场的到来。低于这个数字，是否证明了2018将会是买方市场呢？

“中介：买家们变得有点自大了，他们打算储存力量等待明年房价进一步下跌”

LJ Hooker Seaforth分部的总经理Glen Wirth认为，如果这种情况（买家观望）继续下去，或者如果这是一个准确的市场反应，那么明年1月和2月将有更多的买家，而上市的房产数量却不会迎合买家数量的变化。那时将会看到买家之间的竞争。他认为明年市场的开局非常有信心。

春天和初夏传统上就是市场表现平淡的时候。九月到十二月之间有大量的房产上涨，而中层的买家往往不够。圣诞节后的三个月市场上的待售房产又会变得很少。

根据这种规律，在过去的四年里，二月，三月和四月的市场回暖都非常强劲。

Glen Wirth认为，悉尼的人口增长处于重大上升轨道，官方利率维持不变，失业率下降，市场基本面因素依然稳健。明年的最初几个月应该可以看到大悉尼房产市场继续稳步上升，而最好区域的表现将大幅领先于次优区域。

“银行：下调对市场的预期，但房价不会大范围下跌”

澳盛银行(ANZ)在今年9月曾预测2018年悉尼房价增幅为3.4%，而现在下调至1.6%。

其他城市，墨尔本从2.3%下调至2%，布里斯班和达尔文的预期分别下跌0.3%和0.4%，堪培拉上涨3.6%，霍巴特和阿得莱德分别上涨3%和2.8%。

ANZ高级房市经济学家Daniel Gladwell和Joanne Masters认为，明年悉尼和墨尔本的首置买家增加，所以市场价格不会大面积下跌。但受政府宏观审慎措施的影响，以及明年澳洲央行加息预期，预计房价增长将进一步放缓。

尽管基于市场供求“大体平衡”，贷款风险“可控”，ANZ做出了市场基本面长期“稳固”的预测，但他们对昆士兰州明年新公寓交楼高峰期的结算风险有所担忧。

“经济学家: 预期明年两次加息，根据加拿大的经验房价涨幅将减半”

温哥华与多伦多这两个城市，往往被比作悉尼和墨尔本。“加拿大在经济和政策周期上领先于澳大利亚，因此关注澳大利亚经济的发展对监管澳大利亚经济将会有帮助。”

经济学家Jo Masters先生在接受Domain的采访时指出，最近加拿大两次加息，预测澳洲央行将于2018年两次加息，“这是一个公平的比较，这两个国家都有强大的移民数量和相当强劲的房地产市场，这导致了负担能力恶化。”

经济学家称，加拿大房产在全球金融危机之后实施的低利率政策引发巨大的房价暴涨后，为了调控市场，2017年实施了更高利率和更严格的贷款规定。与去年相比，加拿大房价的涨幅已经减半。

加拿大的利率目前已经低于澳大利亚，7月和9月的加息只是将官方现金利率降至1％，明显低于澳大利亚的1.5％。

AMP资本公司的肖恩·奥利弗（Shane Oliver）同意澳洲人应该关注加拿大的经验，但表示加息和可能的房地产市场放缓更有可能在12个月后出现。

“投资专家：即使失业率下降，房价仍将会下滑”

在经历了2001年至2003年12月的房市大起大落之后，悉尼房价在之后三年内下跌了6.3％；而墨尔本等五大城市的住宅价值分别下降了3％和3.5％。 

而在2003年，家庭债务收入比例仅为150％，比现在的194％还要低。请记住，由于澳洲央行在2013年至2016年间不负责任地降息导致这一最新记录泡沫，在这之前，澳洲家庭债务与收入比率为167％。

虽然悉尼的房价在2003年12月至2006年12月的三年间每年都下降2.1％，但失业率却从5.7％下降到了4.5％。澳洲央行的现金利率从5.25％上升到6.25％。与经济学家的说法相反，在劳动力市场好转的情况下，房价实际上也可能下降。
最近的案例研究，2009年1月至2010年6月的繁荣时期，澳洲央行于2008年的降息幅度让全国房价上涨了20％。而当现金利率从当时“危机水平”3％上升至4.75％后，2010年底至2012年初，房价下降了6.7％。

如果2018年澳大利亚失业率低于5％（澳洲央行更理智的看法是失业率在12月份将降至5.5％），假设央行理性行事的话，它除了做出一次或者两次加息决定之外，别无选择。