李迅雷：未来几年，房价最多走L型，看好这五个省市

讲述：中泰证券首席经济学家李迅雷

质量第一位，增速下行反而是好事

1、为何一国经济上升到发达经济体水平之后，经济增速就会下行？——当存量大到一定程度的时候，增量对存量的占比自然就下降了。按照权威人士的说法，“树不能涨到天上去”，凡事都有极限。

2、我始终认为，经济总量增速回落是一个自然的现象，是经济发展到一定阶段必然出现的情况，只是增长的速度放缓了，但仍是在增长，不是不增长，也不是负增长。

3、为何经济增速下行是一个很正常的现象呢？道理很简单：人口老龄化加速，城市化到了后期，人口流动性下降，从而导致经济增速放缓。此外，当经济体量足够大的时候，增量相对存量的比重必然会下降。

4、全球任何一个成功步入发达经济体行列的国家或地区，其在发展过程中经济增长速度都无一例外地会从高速换档为中速、再换档为低速增长。如今，没有任何一个发达经济体的GDP增速还能维持在5%以上。

5、美国、日本、欧盟等，他们的经济增速都是2%点多，全球增速不过在3%左右，中国经济增速能够维持在6%以上属于非常不错了。就像人有生命周期，动物有生命周期一样，万物都有生命周期，中国经济增速在2007年达到了历史最高点，之后便处在回落过程中，回落是非常正常的。

6、我们不应简单地认为经济增速回落就不好，增速上升就是好的，可能更要反过来讲，经济增速上升反而对结构调整是不利的，对去泡沫是不利的；经济增速下行才能促转型，只有经济转型了，经济结构改善了，才能避免发生系统性风险，从而保持经济的可持续增长。而通过加杠杆来维持中高速增长，结局一定是盛极而衰。

7、从全世界的情况来看，转型过程中的国家在转型和发展过程当中，经济增速无一例外是往下走的，这个道理要明白。“十九大”把这个道理讲得很清楚，提出我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，GDP不是看增速，而是看质量指数，质量是第一位的，质量更加重要。

中国经济两个面，一面在缩减一面在扩张

8、尽管我国服务业在快速发展，投资增速超过10%，但制造业的发展却在放缓，投资增速不足3%。这说明，看中国经济不能只观一面，至少要看两个面。即便在第二产业内部，也存在两个面——新兴产业和传统产业。例如，当传统产业普遍面临产能过剩的时候，新兴产业则迎来高增长的发展机遇。

9、当前中国，传统经济正走向衰落，且这轮衰落始于2011年，新兴经济则在不断壮大。不过，新旧动能的转换需要一个漫长的过程，因为旧动能目前仍是中国经济的主动能，只是动力在衰减；新兴经济是次动能，但发展空间巨大。从资产配置的大格局看，应该重配新兴产业、新动能，减持传统产业、旧动能。

10、中国人口流动也呈现两面特征，一面是农业人口往城镇转移的速度在放缓，2016年城镇农民工数量出现了净减少；另一面，中国人口从三四线城市流向一二线大城市的趋势还在强化，缩减与扩张并举，由此也创造了不同区域的不同投资机会。

经济步入存量阶段，投资要看结构性机会

11、在经济减速的大背景下，在供给侧结构性改革的推进下，我们一定要关注结构变化。趋势性上升的时候看总量，经济步入到存量主导阶段的时候看结构，因此，目前及今后的资产配置，要找的是结构性机会，而不是趋势性机会。

12、自2011年中国经济开始减速之后，虽然债务水平在不断上升，但经济增速上不去了。这意味着我国经济已逐步步入存量主导的阶段。过去，中国经济是增量主导，因此产生了一些趋势性机会，如房地产投资等，在过去十五、六年的时间里基本维持只涨不跌、大幅上涨的趋势。如今步入存量经济主导阶段，房价可能是有涨有跌，有些区域会继续涨，有些则会跌。

13、股票市场也是如此。过去的股价指数总是大起大落，现在上证综指逐步走向平稳，存在的则是结构性投资机会。如果结构性投资机会把握不好，收益就会比较差。

14、当前中国经济已经进入存量经济主导、新旧动能转换的时代。新兴产业的增速在上升，传统产业的增速在下降，新动能是1，旧动能是9。这就意味着新行业、战略新兴行业有新的投资机会。

15、要找出过去有大量研发投入的重点行业，投入多意味着产业升级的机率更大，肯定要重点关注。从行业投入来看，计算机和电子等领域相对较多，我不是研究这些行业的，但从宏观角度而言，就应该看钱流向哪里，像中国的量子卫星、激光武器、通讯网络等一系列巨大投入，哪些上市公司最受益，对我们做投资判断意义重大。

16、当然，传统经济也不是不可以配置，但一定要配置在行业龙头上。例如，随着金融监管的加强，资管新规的推出，房地产行业的融资难度会越来越大，最终导致行业集中度进一步提升，实现优胜劣汰。因此，随着传统产业增速的下降，投资机会往往是结构性的。但新兴产业的投资逻辑是把握趋势性机会，因为大部分新兴产业都处在扩张期。

房价最多走 L 型，我看好这五个省市

17、到2020年之前我都不大认为房价会出现大幅度的回落，因为房价大幅回落会引发系统性金融风险，但我国经济发展目标是2020年要实现全面小康，在这个前提下维持稳定，房子、资本市场、房地产市场的大起大落是一个很重要的调控目标。

18、我们现在政策的要点是防止房地产大起大落，因为房地产不仅是中国的财政，还是中国的金融，更是代表了整个中国经济，所以，我想楼市总体上虽然没有趋势性机会，但是有结构性机会。

19、不妨大胆预言，2017年中国楼市的销量已经构筑了历史大顶。回顾历史，国内商品房销量分别在2009年、2012年和2014年出现过三次负增长，同时也伴随着房价涨幅的回落，2018年商品房销量必然会出现负增长，同时房价涨幅也将进一步回落。

20、未来几年，在“房住不炒、租售并举”的政策严控下，房价即便不跌，总体看至多也只能走L型，作为大类资产的配置也就成鸡肋了。

21、在总体不乐观的前提下，我认为，房产投资的结构性机会依然还是有。投资房地产来讲，主要是看两个指标，一个是人口流向，一个是资金流向。

22、目前已经进入精准化时代，我们已经不能简单讲，是看好长三角还是看好京津冀、珠三角。将人口的自然生长因素去除之后，上海是净流出，江苏也是的。但是长三角地区内的江西、安徽、浙江人口还是净流入，所以我看好长三角地区的结构性机会，相对来讲，我更加看好浙江。珠三角我看好四个城市——深圳、广州、佛山、东莞，这些地方的人口在不断大量流入。但对津冀地区相对不看好，为什么？因为全部都是流出的，如北京、天津、辽宁、山东、河北全都是净流出。

23、此外，房地产投资的结构性机会还表现在高铁、地铁等基础设施建设对经济地理的改变上，经济的经济地理正在被不断改变，高铁的沿线城市房价显然高于附近的非沿线城市。

24、我们把握住一点，中国人口向大城市集聚还远远没有结束，深圳这个地方的活力超过中国任何一座城市，这是势不可当的。所以说，我们的资产配置一定要配置在人口集聚、产业集聚的地方，包括股票市场也是一样。

明年通胀起不来，加息没必要

25、央行是否加息，还是要看明年通胀会不会起来，我觉得明年通胀起不来。每年到现在这个时间段，不少人都会预期通胀会起来。通胀起不起得来，取决于GDP的增速。我研究了三十年中国GDP跟CPI之间的关系，只有GDP增速上升了，CPI才会起来，我认为明年CPI总体水平会比今年略高一点，但还属于可控范围之内，还是在2.5%以下。

26、美联储加息会不会导致人民币被动加息？我觉得还是取决于多重因素，如果人民币贬值压力不大，加息的必要性也就不大了。近年来讲，人民币的汇率走势是强于预期的，我想明年也不会出现大幅度的贬值，因为总体来讲，中国经济的可控性还是比较好的。

27、2018年中国GDP增速将是回落的，既然增速是回落的，那么这个时候加息就显得没有必要。所以，我的总体判断是明年上调银行基准利率的可能性不大，但是不排除操作利率，也就是央行公开市场操作利率，正回购、逆回购的利率可能还会调整，上半年调整压力大一点，下半年可能松一点。