买地建房宝典，专业机构和参与人士职责详解
买地建房是人生中的一件大事，但是作为非专业背景人士，可能对于买地、买房、建房子过程中遇到的一些专业机构或专业人士的名称和职责不太清楚和了解。
身为建筑师，很多朋友会过来问一些建筑师无法给出一个满意回答的问题，例如：造一个房子多少钱，装修一个卫生间需要多少钱。其实建筑师的职责范围在于设计、报建、统筹项目、以及大方向的造价控制。一般而言笔者或其他同业者的回答都会是一个比较空泛的范围，例如：在悉尼一个普通中档装修房子的造价大约在2000～2500一平米，双砖的可能总价会多个十万～十五万左右，一个卫生间的装修大约在1万～1万5左右。这些都只能是一个很虚，范围很广的答案。
其实这个并不是建筑师的水平不够，或者不行，而是这个并不是建筑师的职责范围。建筑造价和成本控制其实是施工方的职责范围，建筑师只是统筹和管理的角色。
以下笔者就来简单介绍一下各种可能会遇到的专业机构和人士的名词和他们的职责。
机构
一、Council - 本地政府
他们主要负责房产所在区域的各种开发审批，包括制定开发的规范和流程（包含了LEP和DCP）；每个council对于开发的态度都不太一样。Council也可以作为房屋建造的审批机构作为一个certifier。另外他们也负责调解邻居之间的纠纷等。
Council 还负责收取各种市政费用，例如：垃圾费。开发申请里面，council 还会收取一个开发的贡献费用，section 94 development contribution。此费用是用来更新当地基建的备用基金。
二、Fair Trading 公平交易委员会
顾名思义，他们负责各种交易之间的合同审核，商业纠纷的处理等。近年来Fair Trading在建房过程，也会起到一定的监管作用。施工方（builder）的执照是由Fair Trading发放的，水工（plumber）做的活，有时候Fair trading也会到现场去审核是否满足规范要求（以前是属于Sydney water的管辖范围）。
三、Sydney Water 悉尼水务
在房屋改建或建造过程，是需要向Sydney Water报备可能发生的给排水的更改。例如：新的卫生间大致放在什么区域。这个报备是需要上传设计图纸，和缴费（house的话大约17块澳币左右）。
另外如果需要更改市政污水渠的（地块中的easement）的话也要报备Sydney Water。如果污水渠堵塞了，也可以通知Sydney Water让人来修理。
四、Land and Environment Court 土地与环境法庭
请不要被“法庭”这个词吓到，其实很多中大型的开发里面都会通过land and environment court来审批。好处是比council 更快速，不好处就是费用比较高，另外就是如果开发的申请跟council的规范不一致的时候，一旦审批了，那么council的法规也要相应更改，如果同一个开发商在同一个区域有不止一个开发的话，那么可能也会被影响。
五、Joint Regional Planning Panel （JRPP） 联合区域规划小组
所有的重点项目或者是超过2000万澳币造价的开发项目，都必须要通过JRPP来审核，JRPP一般来说有5名资深规划师或建筑师组成，他们都是在悉尼规划界或建筑设计界的知名人士。理论上来说他们都是比较支持悉尼的发展，但是设计质量需要有一定的水准。
不过不要以为项目递交上了JRPP就没有council 什么事了，其实不然，Council的意见还是会对审批起到一个很重要的指导作用，如果Council 反对的话，JRPP还是会尊重Council的意见的。
六、Principal certifying authority （PCA）认证审核机构
在拿到发展审批之后，在施工之前，发展方就必须要开始指定一个审核机构来为发展建造进行监管，来保证建造符合各项法规要求，并且在工程结束后发出居住许可证，occupation certificate，俗称OC。
PCA不仅仅是管施工过程，在NSW，他们还可以监管快速建造申请的审批，也就是俗称的CDC审批。
专业人士
一、Architect 建筑师
建筑师不是随便叫的，必须是通过考试，并且每年注册的才可以被称为建筑师，建筑师需要参与至少20个小时的再培训，执业的建筑师还必须要有professional indenmity insurance (职业赔偿保险)。
传统来说，建筑师的职责包括以下四项：设计报批、施工申请、施工图（室内设计大样详图），施工（合同）监管。
注册建筑师也会受到建筑师协会的监管，每个建筑师的注册号和名字都可以在以下网址查到：https://www.architects.nsw.gov.au/
二、Designer 设计师
在新南威尔士洲，其实很多人都有资格去做房屋建设的设计申请。笔者有几个朋友，是结构工程师出身，但是一样可以画图去做发展申请。只有在做三层以上的建筑，需要通过SEPP65 （公寓设计规范）审核的，才需要建筑师的签字。甚至有的房东可以画画图纸的都可以去递交发展申请。
需要注意一点的是，在新南威尔士洲的建筑设计师没有注册号，不受建筑师协会的监管，也不需要买职业赔偿保险，没有每年都要培训的硬性要求。不过实话实说，有的设计师比建筑师在小房屋的设计报建上更有优势，最大的优势就是价格；找设计师劣势在于缺少监管，所以在找设计师的时候口碑就变得很重要了。
建筑师都喜欢黑色和白色，但是设计师喜欢的颜色比较多样化。其中一个原因是因为建筑师负责的事情太多，更多的是与法律条文相关的事务，黑与白能把事情简单化；设计师需要丰富多彩的感官刺激来带来创造灵感。如果大家有参观过一些综合性的设计事务所会很明显的发现做建筑设计的朋友通常是穿黑色或白色的衣服，而室内设计的从业者的衣服比较时尚，色彩多样。
三、Building Services Engineer 建筑设备工程师
最常听到的工程师（排名不分先后）包括：
Surveyor, 测绘师，他们需要提供测绘图纸，这通常是设计的第一步。在建造过程，测绘师还需要给建筑定位，和确定建筑的高度跟设计图纸相匹配。
Struture engineer 结构工程师；很多朋友把结构工程师当作是一个必要的工种，但是并不太重视；其实一个好的结构工程师能帮一个开发节约5～10%的工程造价，特别是如果在设计初期阶段就能让结构工程师介入和建筑师一起合作，那么这个效果会更加的明显。
Geotech consultant地质报告工程师。他们需要负责检测土质；在别墅项目上，如果已经有了geotech report，那么结构工程师在为房屋进行结构设计的时候就会做到心中有数，减少或增加的柱子数量。
Stormwater Engineer 雨水工程师（提供stormwater tank 设计的主要人士，报DA申请必备图纸）；
Landscape Architect 景观建筑师，提供景观设计的设计师；他们还需要设计一些园林里面的小品，例如，playground （小孩的活动空间），BBQ这一类的室外活动空间。
BASIX / ESD consultant 可持续性发展分析师，在新南威尔士洲，很多的开发都必须要有这个BASIX报告；如果是公寓的设计，还会牵涉到Section J report。
Traffic consultant， 交通设计顾问。常见与公寓大楼的设计，council 需要评估新增加的车辆数对当地交通环境的影响；
Arborist 树木（园艺）师，他们的主要工作是分析树种是否稀有品种，在需要砍树或移植树木的时候就需要他们的帮忙；
Hydaulic Consultant，水务设计顾问，一切跟给排水设计有关的事情，包括市政供水的问题都需要他们帮忙；请注意一点，他们不是plumber（水工），他们并不会去帮客人去通下水道，连接水管的；
Electrical Engineer，电力工程师。请注意一点，他们是电力工程师，是设计电线布局，电表的位置，substation（变电站）的位置，switchroom（电力开关房）的位置，甚至房间内部电灯的位置（跟灯光工程师的工作范畴有点重合），但是他们并非电工。电工更多的是装电箱，电插座，拉电线的专业人士。
Acoustic Engineer, 声学工程师。无论是公寓还是别墅设计，外墙和楼板都有一定的隔音要求，公寓的要求相对来说要求更高，所以声学工程师在公寓设计上更常见；
Access/DDA Consultant， 无障碍设计顾问。更多见与公寓设计里面，通道的设计、无障碍房间的设计都需要他们的审批，设计的报批需要附有他们的报告书；
Lighting Consultant，灯光工程师。这个无论是在公寓还是在别墅设计中都相对比较少见，商业建筑设计会比较常见；
Quantity Surveyor工料测量师，简称QS。这是工程项目里面很重要的一个专业，是项目工程造价预测和进度拨款中很重要很重要很重要的一个角色（重要事情要说三遍）。他们不仅仅在项目开始前就要根据设计来进行造价预测，同时也会在工程过程中为甲方提供进度拨款的控制。一个例子：施工方会按进度每个月给开发商递交发票要求开发商为进度付款，笔者作为工地监管，每周去工地观察进度，以确保施工方的发票内容与实际进度吻合，然后工料测量师就要根据笔者的进度报告、施工方的进度报告，再加上他自己的现场观察来批复发票，从而为开发商进行把关。而笔者在进行设计的时候，通常都会先跟QS打个招呼，说一下大概要做什么，问一下这样大概的造价可能是多少，从而在设计房子的时候对造价有个大致的轮廓理解。
Heritage consultant 历史建筑顾问。有接触过历史建筑的朋友都知道，任何历史建筑的开发，装修都必须得到heritage consultant的report支持。一栋建筑是否属于历史建筑，是一个非常主观的判断。笔者曾经参与的Wynyard火车站的更新项目，作为设计方的历史建筑顾问给建筑师和施工方的建议是可以进行改造，而政府的历史建筑顾问给出的建议确实不可行。这个时候就需要两方的顾问坐下来谈，并且达成协议才可以进行项目的改造。这个判断有时候就真的非常的虚无，不过也是有可以协商的地步，所以一个好的heritage consultant非常重要，如果没有，那么笔者建议不要碰历史建筑。
Fire Engineer 消防工程师。在别墅设计中，如果地块位于bushfire zone里面的房子改建或装修设计，必须得到fire engineer的协助。这一类房子的改建只能通过DA申请，而不能通过CDC申请。在公寓设计里面，Fire engineer的报告就更是重要了，有时候设计并不能完全满足building code的要求，但是fire engineer可以提出alternative solution，从而使得现有设计得以通过验收。举个例子：公寓大楼里面廊道过长，虽然有走火楼梯，但是两个egress point之间距离过长不满足building code的要求，这个时候fire engineer可以提出一些解决方案，譬如在廊道中间加个防烟门（smokedoor）等；
Model maker 模型师。在一些开发里面，local council会要求开发申请方提供一个白色的实体模型，用来展示开发的成果。如果大家有兴趣的，可以在悉尼town hall的展厅内看到整个悉尼市中心的实体模型，也可以在circular quay旁边的旧海关大楼的底层看到一个悉尼市中心的实体模型。
说了那么多专业人士的名称和功能，可能朋友们都会有些迷惑，那我怎么才知道什么时候邀请什么顾问呢？
其实并没有那么难的，这都可以在DA申请的审核列表和CC申请的审核列表里面看到一个开发申请所需要的报告申请，这样大家都可以大概知道需要哪一个专业人士了，不同的council有不同的要求：
例如：
Waveley council的DA要求：
Rockdale council的DA要求：
https://www.rockdale.nsw.gov.au/Pages/pdf/Applicationforms/af_da_checklist.pdf
Willoughby council的CC要求：
http://willoughby.nsw.gov.au/DownloadDocument.ashx?DocumentID=156
如果还是觉得迷茫，直接交给建筑师 / 设计师去管理就好了。 祝各位买房的、装修的一切顺利。
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