想要提高投资回报率？你可以考虑买这样的房产 | 澳房闲话26

如果我们把你的投资房比作是你的孩子，那么长期的资本增值就像是我们期待着孩子的健康长大，是我们对于明天的美好盼望，而房产的租金回报就像维持孩子生命运转的空气，水和食物，是每个“房产孩子”能够长大，你能够看到它增值的基本前提。

近几年来，随着部分城市房价的持续上涨，很多地区，尤其是像悉尼这样的大城市，购买一套普通的投资房的租金回报率已经越来越低，这也促使很多人不得不选择去其他租金回报率更高的城市进行投资。

不过，对于投资者来说，还有另一种提高租金回报率的选择，那就是购买拥有Multiple Income的物业。而在这种做法中，又以投资带Granny Flat（俗称“奶奶房”）的房产最为常见。那么今天的文章，我们就为大家简单分析一下投资带Granny Flat的房产优缺点，以及相关的注意事项。

什么是奶奶房？

奶奶房（Granny Flat），也叫第二住处（Secondary Dwelling），是指在与主要住处（Principle Dwelling）同一块地上建立的设备齐全的房子，一般包含厨房、浴室、客厅和卧室。两个房子可以挨在一起，也可以完全分开。

很多年以前，奶奶房的主要用途是供应给年迈的父母居住，这样他们可以更好地获得子女的照顾，奶奶房也因此得名。

但随着时代的推移，现在很多人都把Granny Flat用作出租，如果自己住主屋，那么可以让住在Granny Flat的租客帮你承担房贷，而如果纯出租，那么你将获得比没有Granny Flat的同等独立屋更高的回报。

买带Granny Flat房产时的注意事项

知道带Granny Flat的房产租金回报率更高的人不在少数，但很多人对于购买此类房产时需要注意哪些问题并不清楚。我们在这里可以简单的梳理一下作为投资者，在出手之前必须了解的几个关键点。

1，Granny Flat是否合法

澳洲各州对于建造Granny Flat的要求各不相同，但总体来说业主必须经过当地Council批准才可以建造。因此，买家在投资前应该请业主或者中介出示相关的证明，或者联系当地Council，去确认该Granny Flat不是违章建筑。

2，是否有独立水电表

不少建造时间较早的Granny Flat是没有独立水表和电表的，对于考虑自己住主屋，Granny flat出租的买家来说，这会带来许多潜在的麻烦。一般来说，水表会安装在Granny flat外墙上，电表一般在主房外墙上的电表箱里，主房与Granny flat共用一个电表箱，打开电表箱，里面应该有两个电表。

如果Granny flat没有独立水电，而你想在购买该物业以后再改动水管和电线，费用可高达几千甚至上万澳元。如果水表不独立，你无法让房客交水费；如果电表不独立，你要给房客支付电费。

Granny Flat的独立水表是一个特殊的水流表（Flow Meter）。每个季度，水费账单只有一张，你（或者你的物业管理中介）需要每个季度读一次这个水流表，把水费账单上的用水量减去Granny Flat的用水量，才得出主房的用水量，然后按比例算出主房和Granny Flat应该各交多少水费。有经验的物业管理中介会帮你把水费算清楚，然后让两栋房子的房客各自支付。

另外，由于垃圾桶多了一套，因此Council Rate每个季度多交$100左右。电费、煤气费、电话和网络费一般是完全独立计算的，两栋房子会收到各自的账单。

3，保险是否到位

如果考虑购买的Granny Flat是新建的，应确保建筑商买了保修保险（Warranty Insurance）。一般来说，建筑商需要对Granny Flat的结构保修6年。如果建筑商在6年内倒闭了，或者建筑商不愿意保修，那么房东可以向保险公司索赔。

在租金回报率上来说，Granny Flat出租的定价，一般参考同区同等条件的公寓的租金。比如说，Granny Flat有两个卧室，中介一般参考带两个卧室的公寓的租金，但Granny Flat的租金一般略高于公寓的租金。由于后院有Granny Flat，院子小了，主房的租金则一般略低于同区同等条件的独立房屋的租金。

接下来，让我们来看一下悉尼市场上目前的一些在售的带Granny Flat的房源，来看看他们各自的性价比如何。

案例1

地址：102, Parkes Street, West Ryde, NSW 2114

售价：$2,090,000

每周租金评估：主房$680，Granny Flat$510，总共$1,190

租金回报率：3％

点评：West Ryde区域目前的独立屋中位价是$1,655,000，独立屋租金中位数是每周$610。该物业的售价比同区中位价只高出26.3％，但租金收入却高出95%，性价比很高，这和该房产距离火车站仅800米也有一定关系。该物业的Granny Flat房两年新，主房装修过，整体质量高，有独立出入口和院子。不过，目前West Ryde总体房屋出租比例略高——41.4%，这是该区增值潜力的一个负面因素。

案例2

地址：110 Tamboura Ave, Baulkham Hills, NSW 2153

售价：$1,400,000 - $1,500,000

每周租金评估：主房$600， Granny Flat $500，总共$1,100

租金回报率：3.9％

点评：Baulkham Hills的独立屋中位价目前在120万，周租金中位数$600，该物业的售价比同区中位价只高出20.6％，但租金高出83.3％，性价比高。Granny Flat是全新的，主房装修过，整体质量高，有独立出入口和院子。Baulkham Hills总体房屋出租比例很低——只有16.2％，自住者占绝大多数，街道面貌好，有利于资产增值，房屋出租时竞争少。

案例3

地址：87 Lucas Road, East Hills, NSW 2213

售价：$1,400,000 - $1,450,000

每周租金评估：主房$560，Granny Flat $820，总共$1,380

租金回报率：5％

点评：East Hill（注意，不是Eastwood！）的独立屋中位价目前在$950,000，独立屋租金中位数每周$563，该物业的售价比同区中位价只高出50%，但租金收入却高出145%，性价比非常高。不过该物业的主房的浴室都比较旧，将来可能需要花钱进行装修。该物业的一大特点是它的Granny Flat设计成了一个双拼Duplex，可以出租给两组租客，也就是说，该物业有三份租金收入，因此它的租金回报率也比较高。East Hills总体的房屋出租比例适中。

案例4

地址：11 Nockolds Ave, Punchbowl, NSW 2196

售价：$1,140,000 - $1,250,000

每周租金评估：主房$450，Granny Flat $400，总共$850

租金回报率：3.7％

点评：Punchbowl的独立屋中位价$887,500，独立屋租金中位数每周$550，该物业的售价比同区中位价只高出34.6％，但租金收入却高出54.5％，性价比高。Granny Flat近新，没有独立出入口，但有独立院子，主房装修过，物业整体质量高。Punchbowl总体房屋出租比例适中。

作为投资者来说，购买带Granny Flat的房源，可以给你带来更好的现金流，但这样的房子在市场上有时并不好找，你可以委托专业的买方中介或者房产投资专家帮你寻找。

当然，如果要说买此类房产的缺点，那也很明显，那就是就是相对来说它的价格会高于同一区域内相等条件的普通独立屋。毕竟天下没有免费的午餐，想要更高的回报，你总是要付出一些代价。

不过，对于想住独立屋，但觉得还款压力大，而又不愿意找人同住一个屋檐下的人群来说，这样的房产依然有优势，因为你的投资房（Granny Flat）还可以享受自住房贷款利率（自住房贷款利率比投资房贷款利率低），同时有额外的租金收入，因此养房的实际开销其实小于买纯独立屋。

我们以刚才的Baulkham Hills 的独立屋为例，假设首付20%的情况下，分别购买普通独立屋和带奶奶房的独立屋来看，不论是自住（出租Granny Flat）还是投资（主房和Granny Flat全部出租），买Dual Income物业的养房成本都更低，投资回报率（Return on Investment）都更高。

总体来说，相对于分别独立地买两套房产而言，购买带现成Granny Flat或者Dual Income的物业，能够有效地帮助投资者提高租金回报率，减轻还贷压力。当然，在购买的过程中还需要最好有专业人士的指导，才能买到性价比最高的，以后不会给你带来太多麻烦的好物业。

今天的文章就这样，感谢阅读。