悉尼房市行情爆冷成现实 房贷紧箍咒威力超乎想象

地产研究公司CoreLogic记录的上周末全国现房清拍率是69.4%，为连续21周不及70%水平，本应最为火爆的春季行情爆冷成为必须接受的现实。过去一周，大陆五首府的房价未现增长，悉尼与珀斯跌了0.1%。

周末，悉尼约有超过1000套现房拍卖，另一份来自房地产网站Domain的数据显示，悉尼的现房清拍率是70.4%，略高于上周的68.4%。

Domain首席经济师威尔森（Andrew Wilson）说，从数据判断市场有所企稳，但可明显感到卖方出售意愿更强。他们变得谨慎，且愿意接受以前可能会放弃的出价。“我想市场变得更现实了”。

据Domain记录，今年三季度悉尼房价中值下跌了1.9%，为近两年来首次下跌。

瑞银于上周五发出告诫未来几年澳洲房价可能不会增长，顶多是较低的“个位数”增幅。

瑞银称，大银行提高按揭利率导致融资条件收紧，以及宏观审慎政策效果滞后体现，对澳洲居民的影响之大要超过许多人想象。信贷条件的微小变化，譬如投房贷款发放率降低，都会“显着影响到”房价增长。

瑞银估测，2017年澳洲房价增幅会放缓到7%，2018年放缓到0-3%之间。“我们不会用‘软着陆’来形容我们的展望……但澳大利亚（市场）似乎确实将面临多年的平缓行情”。

澳洲最大住宅地产集团Stockland的总裁斯坦纳（Mark Steinert）认为，正是由于监管层对投资房贷款的打压，使得布里斯班内城公寓市场免于崩溃。

斯坦纳上周参加澳洲地产协会会议时表示，信贷条件收紧开始影响到供应面。布里斯班公寓开发审批数挫超过三成，墨尔本也出现类似效果。“这阻止了布里斯班的崩盘”。

Frasers地产集团总裁弗伊（Rod Fehring）估计，未来三年新项目数量会减少20-25%。

澳审慎监管局的政策弹药威力到底有多大？

西太平洋银行首席经济学家伊万斯（Bill Evans）指出，澳洲针对房市的宏观审慎政策往往奏效，原因在于，四大行就控制着住房资产的90%，并且有一位中央监管者（APRA）统管全局。

相比之下，美国的房产市场就十分分散，并且不受监管约束的贷款渠道发挥着重要作用。

伊万斯认为，在澳洲，宏观审慎政策颇具效力，足以应对资产市场任何“不受欢迎的进展”，而这意味着通过加息来给市场降温，对于央行而言是没有必要的。

斯坦纳提到监管风暴前布里斯班的状况，称如果按照当时那种供应速率，大量一居室、单间公寓拥挤地出现在一小片区域……后果不堪设想。

“房产是这个国家最大的资产类别，吸纳着7.5万亿的储蓄，如果这块不稳，就会让经济陷入衰退，确凿无疑”。