澳外国人投资指南（十五）：住宿设施的购买

当外国人购买的住宅是一个住宿设施中的一部分时，在购买前可能被要求通知并收到一份无异议通知。取决于拟定的购买是否被认为是对已开发的商业或住宅土地的购买，将适用不同的规则。

本文阐述了对不同类型的住宿设施中的已开发的商业或住宅土地的购买是否是应被通知的行动。

商业住宅场地

在其上仅有的住宅为商业住宅场地的澳大利亚土地被认为是已开发的商业土地。

“商业住宅场地”的含义被规定在《1999年新税收系统（商品和服务税）法案》（“消费税法案”）中，包括：

?  酒店、汽车旅馆、客栈、旅社或寄宿处；

?  用于提供与学校有关的住宿的场地；

?  被船舶使用作住处的带有泊位的码头；

?  房车公园或露营地；或

?  与在消费税法案中所述的场地相似的任何其他场地，除了给非学校的教育机构的学生提供的住宿场地外。

对酒店式公寓住宅的购买将受到和作为其他商业住宅场地的一部分的住宅相同要求的约束。

“商业住宅场地”不包括退休村和老年护理设施。

被认为是对已开发的商业土地的购买

如果满足以下条件，对于作为商业住宅场地的普通商业经营的一部分的住宅上的利益的购买被认为是对已开发的商业土地的购买：

?  该住宅将被作为商业运营的一部分被租回给设施运营商和/或者由设施运营商管理，并且可以作为业务的一部分供出租或使用；且

?  管理协议限制了所有者接收收入来源（而非占有）的权利。

相反，如果商业的所有者是一个外国人，对作为商业住宅场地的普通商业经营的一部分的回购或回租协议上的住宅上的利益的购买被认为是对已开发的商业土地的购买。外国投资批准只有当相关的金额门槛值被触发时才被要求。

例1

Jane是一个外国人，正打算购买一个酒店式公寓中的一个住宅，其被作为与商业经营者之间的协议下的短期租赁住宿来使用。Jane打算继续与商业经营者的管理协议并将没有权利占用该住宅。该计划被认为是对已开发的商业土地的购买，将会受到相关商业土地通知门槛值的约束。

被认为是对住宅土地的购买

如果一个住宅不是商业经营的一部分而是用于私人使用（所有人占用或者所有人私人租赁），对于在实际上位于商业住宅场地内的该住宅的一个利益的购买被认为是对住宅土地的购买。

例2

Ben是一个外国人，正打算从一个私人卖主那里购买一个酒店式公寓中的一个住宅。Ben打算在每年中的部分时间使用该公寓，不使用时则私人地出租该公寓。该计划被认为是对住宅土地上利益的购买，Ben在购买该住宅前将被要求进行通知并收到一份无异议通知。Ben也将受到通常适用于外国人对一个已建立的住宅房产的购买的资格要求的约束。

退休和老年护理设施

对于在实际上位于一个退休村或老年护理设施内的一个住宅上的利益的购买被认为是对住宅土地的购买，无论该住宅是否是商业经营的一部分。

但是，如果该商业的所有人是一个外国人，对一个作为退休村或老年护理设施的普通商业经营的一部分的回购或回租协议的一个住宅上的利益的购买将被认为是对已开发的商业用地的购买。

例3

Myrtle是一个外国人，正打算直接从设施经营者那里购买退休村中的一个住宅。该计划被认为是对住宅土地上的利益的购买，Myrtle在购买该住宅前将通常被要求来进行通知并收到一份无异议通知。Myrtle也可能受到通常适用于一个外国人对一个已建住宅房产的购买的规则和限制的约束。

 住宿加早餐酒店/民宿业务

住宿加早餐酒店和民宿业务通常与住宅房产使用（通过为所有者分享设施或者通过其他非商业相关的住宿使用）密切相关。

如果土地中住宅房产（并使用于住宅目的）的比例低于总面积的10%和土地总价值的10%，购买一个住宿加早餐酒店或民宿设施的计划将被认为是对已开发的商业用地的购买。如果该住宿加早餐酒店或民宿不符合这些标准，其将通常被认为是住宅房产。

相似地，由一个外国人购买一个住宅房产来转变作为住宿加早餐酒店或民宿设施使用的计划将通常受到购买住宅土地上的利益的一般规则和资格要求所约束。

例4

Pablo是一个外国人，正打算购买一个目前被作为住宿加早餐酒店经营的住宅。该住宅的3个房间可供出租给公众，其他的部分目前由所有者作为其私人住宅使用。尽管Pablo打算继续经营住宿加早餐酒店业务，该计划被认为是对住宅土地的购买。Pablo在购买该住宅前被要求通知并收到一份无异议通知，并且可能受到通常适用于一个外国人购买一个已建住宅房产的规则和限制的约束。

住宿设施处理概述

通知门槛值

已开发的商业用地

外国人在购买已开发的商业土地时如果符合相关的门槛值将被要求来进行通知并收到一份无异议通知。

住宅土地

无论拟定的购买的金额是多少，外国人在购买任何住宅土地前通常被要求来进行通知并收到一份无异议通知。外国人也受到不同的规则的约束，这取决于其寻求购买的住宅土地的类型。

费用

购买商业或住宅土地上的一个利益的申请只有在相关的费用已经被全额支付后才会被考虑。

处罚

如果违反了澳大利亚的外国投资规则，可能会受到严厉的处罚（包括民事和刑事处罚和处罚命令）。

不遵守澳大利亚的外国投资框架的情况也可能引起执法机构和其他联邦部门（例如移民和边境保护部门）的注意。

读者交流

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。