澳外国人投资指南（三）： 外国非居民购买住宅的申请和审批

作为非居民的外国人在澳大利亚购买住宅房产前需要申请获得外国投资批准。

本指南摘要陈述了申请被评估时的考虑因素，及适用的通常条件。

谁需要申请

外国非居民指不通常居住在澳大利亚的个人（澳大利亚公民除外），包括持有允许在澳大利亚仅停留有限期间签证的人。

出于澳大利亚外国投资框架的目的，以下主体在购买住宅房产的时候也受到与外国非居民相同的待遇：

符合澳大利亚外国投资规则下的外国人定义的公司；

符合澳大利亚外国投资规则下的外国人定义的信托受托人；

符合澳大利亚的外国投资规则下的外国人定义的有限合伙的普通合伙人；或

外国政府。

不确定是否需要根据澳大利亚的外国投资框架申请批准的人员应该寻求独立的法律建议或者联系澳大利亚税务办公室。

例1

三个兄弟在澳大利亚设立了一家公司，目的是为了再开发房产。每个兄弟持有同等的公司股份。一个兄弟是澳大利亚公民，一个兄弟是澳大利亚永久居民，一个兄弟不通常居住在澳大利亚并且不是澳大利亚公民。在澳大利亚的外国投资框架下，该公司是一个外国人，因为一个不通常居住在澳大利亚且不是澳大利亚公民的个人在公司中持有重大利益（即至少20%的利益）。因此该公司需要申请获得购买住宅的批准。

例2

一个在澳大利亚设立的全权信托，受托人是一个澳大利亚公民。四个个人是该信托的潜在受益人。这些个人中的一个不通常居住在澳大利亚并且不是澳大利亚公民，其余人都是澳大利亚公民。出于澳大利亚的外国投资框架的目的，该信托的受托人是外国人，因为受托人有自由裁量权来将该信托的收入或资产进行分配以致一个外国人可以获得信托的所有收入或者收到信托的所有资产。因此该受托人需要申请获得购买住宅的批准。

房产类别因素

新建住宅

外国非居民通常被允许在澳大利亚购买新建住宅，而不需要受到任何条件的约束。对于一个外国非居民可以购买的新建住宅的数量没有限制，但是在每次购买前通常要求获得批准。

新建住宅指在住宅土地上将要、正在或已经建立的住宅，并且之前从未作为住宅出售，此外：

之前未被占用；或

如果该住宅作为一个开发项目（50个或更多住宅）的一部分被开发商售出，并且没有被占用超过12个月。

新建住宅不包括已经被翻新或翻修的已建住宅。

出于澳大利亚的外国投资框架的目的，建设一个单一住宅来取代一个或多个被拆除的已建立的住宅将通常不被视为一个新建住宅。

例3

Jon是一个外国非居民，想要购买一个最近建造的住宅。该房产的所有人已经在该房产上拆除了一个已有的住宅并在其位置上建造了一个单一的住宅。该所有人还没有占用该住宅，并且自从该住宅被重建后还没有被出售。

在此情况下，该住宅并不代表澳大利亚房屋供应的真实增长。为了确保该房产的出售与国家利益相符，在澳大利亚的外国投资框架下，该住宅将不被视为一个新的住宅。Jon作为一个外国非居民将通常不会成功获得关于购买该房产的批准。

购买开发项目中的新建住宅的豁免证书

开发商可能持有一个新建住宅的豁免证书，允许他们向外国人出售在证书上指定的开发中的新建住宅。如果一个开发商有该证书，临时居民不需要一个单独的批准。临时居民应该向该开发商索取一份豁免证书的副本。如果该豁免证书覆盖了他们打算购买的房产，他们不需要寻求单独的外国投资批准。

空置土地

在受到以下条件的约束下，临时居民通常被允许购买空置土地来做住宅房产开发：

该开发在批准之日起的4年内完成；及

在收到后的30天内被提交完成的证据。这可能包括最终入住或建筑商的完成证书。

在开发不能在规定的4年内完成的情况下，外国非居民居民可以申请变更条件（变更申请必须在该期间结束前至少2个月前提出）。该申请将收取费用。变更申请是否通过将视具体情况而定。

出于澳大利亚外国投资框架的目的，在其上已经有一个住宅的空置土地通常不被视为空置的。同样地，外国人通常没有资格购买这类空置土地（除非他们打算在该土地上建多个住宅进而增加了房屋存量）。

为了再开发的已建住宅

外国非居民通常被允许在澳大利亚购买已建住宅用以再开发，只要再开发真实地增加了房屋存量。这种购房方案通常在以下条件下获得批准：

Ÿ   现存已建住宅在拆除和再开发前不得被出租；

Ÿ   现存的住宅被拆除，并且新住宅的建设在被批准之日起的4年内被完成；且

Ÿ   在收到后的30天内提交住宅完成的证据。这可能包括最终入住或建筑商的完成证书。

外国非居民通常不被允许来购买已建住宅用以开发成一个单一的新住宅。

已建住宅

已建立的住宅是在住宅土地上的非新住宅（除了商业住宅如酒店、汽车旅馆和房车公园）。

外国非居民不得购买已建立的住宅来作为家、使用为度假屋或出租。

经营大量澳大利亚业务的外国人可以申请购买已建住宅来给其澳大利亚员工居住。符合资格的申请通常在受到条件约束的情况下被批准，这些条件包括如果该住宅预计空置超过6个月时应被出售。该生意是否有资格购买已建立的住宅来给其澳大利亚雇员居住受到一些因素的制约。

费用

对购买住宅房产的批准的申请只有在相关的费用被全额支付后才会被考虑。

处罚

如果违反了澳大利亚的外国投资规则，可能会受到严厉的处罚（包括民事和刑事处罚和处罚命令）。

不遵守澳大利亚的外国投资框架的情况也可能引起执法机构和其他联邦部门（例如移民和边境保护部门）的注意。

如何申请

如果你想要为如下申请外国投资批准：

Ÿ   一个新的住宅

Ÿ   空置的住宅土地

Ÿ   一个二手或已建立的住宅

Ÿ   一个已建议的住宅的豁免证书

请使用澳大利亚税务办公室的外国投资申请表格。

外国人应注意确保其提供正确的详情和所有要求的信息来作为其申请的一部分，因为在一个批准已经被授予后对详情的变更（例如姓名或房产地址）可能要求外国人寻求一个新的批准并缴纳进一步的费用。

读者交流

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。