【老蔡侃房】反客为主！在澳洲搞开发原来这么容易！资金、时间、经验全都不是问题！

我之前和大家分享了一些房产开发的心得，介绍了在澳洲从事房产开发并不神秘。

只要你有资金、有意愿通过专业公司的帮助就可以进行大小规模不等的房产开发。

最近有很多粉丝留言给我，尤其是看了上期内容大家意识到许多首次置业者加快入市节奏，迫切希望尽早加入置业或开发的行列。

但其中一部分人面临预算不足，其自有资金不能独立支持一个完整的项目开发；

另一部分人虽然有较宽裕的预算但缺少对房产开发最基本的了解、或者没有更多的时间和精力去参与管理房产开发的整个过程；

还有一部分人曾经开发过几个项目，且都持有在手上，看到比较好的项目苦于没有现金做新的投资，他们都让我出出主意看怎么办？

我把这三类人情况归纳一下，分别是：

1）缺钱少经验；

2）缺钱有经验；

3）有钱缺经验和时间。

针对上述三种情况，我给出一个配方-----“合伙”。

与人合伙可以更好的整合资金、经验、时间等资源，让每一个合伙人发挥其特长，共同完成一个完整的房产开发周期，下面具体聊聊三种情况的合伙策略和操作注意事项。

1）缺钱少经验：这种情况首先要解决的是钱，一般来说有二个渠道，一是挖掘家庭资源，比较常见的是由父母作为共同出资人和合伙人，二是找一个志同道合（预算少意愿强）的合伙人，然后聘请第三方专业公司全程管理。

2）缺钱有经验和有钱缺经验（时间）：这二个人群是一个天然的绝妙组合，他们之间只要处理好利益分配原则，明确各自分工，就可以资源互补顺利完成开发。

操作注意事项

其实在合伙开发这种模式里，问题最复杂的部分是合伙人各自权利和义务的确定。

第一种模式—合作引入资金：

最重要的事是如何按照出资比例确定分配原则，不管是父母出资还是朋友出资，必须要严格界定双方各自的出资占总投资规模的比例，作为未来利润分配的重要依据。

如果是全程聘请第三方专业公司管理的项目，在扣除所有支出后，剩余利润按出资比例分配。

第二种模式—合作引入经验：

首先就是如何确定提供经验（或花时间管理项目）合伙人的贡献；如何量化这种贡献；并且如何将量化后的贡献折算成合伙出资比例。

在折算出资比例时可以采取固定比例和绩效奖励比例二种方法。

即按照固定比例承担风险和收益，或者事先约定当收益超过一定金额时，出经验（或花时间管理项目）的合伙人可以超比例分配利润，或亏损超过一定比例时，出经验（或花时间管理项目）的合伙人超比例承担风险。

其次是收益评估原则

房产市场的发展本身会呈现一定的波动性，当项目竣工后，如果资金出资人不打算马上卖掉房产，就需合理评价和补偿出经验（或花时间管理项目）的合伙人的收益。

通常是按照竣工时第三方评估的市场价值减去所有成本，得出一个理论上的利润，再按照事先约定的比例，由出资方合伙人另外拿钱补偿出经验（或花时间管理项目）的合伙人收益。

第三是退出原则

当项目竣工后，如果把房产项目出售拿到销售款时，则应遵循先归还出资者和银行所有的前期成本，包括买地、建造、利息、第三方顾问费费等等，将剩余的利润再按照双方约定的比例进行利润分配。

我们可以看到通过合伙的模式，可以让原来不能完全满足开发条件的投资者，通过资源整合和互补，在合理的利益分配的原则下，达到降低投资门槛，充分发挥资本和知识的优势，达到双赢的结果。

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