澳外国人投资指南（一）： 投资住宅房产概述

根据澳大利亚外国投资框架，外国人士在澳大利亚购买住宅房产前一般需要申请外国投资审批。政府的政策是引导外国投资进入到新房中，因为这为建筑行业创造了额外的就业机会，并帮助支持经济增长。它还能通过印花税和其他税收的形式以及因额外投资带来的总体更高的经济增长而增加政府收入。

因此，考虑外国投资申请的首要原则通常是，提议的投资应增加澳大利亚的住房量（至少增加一个额外新住房）。在此目标下，不同的要素将适用于不同的房产类型，取决于该房产是否将增加住房存量或者是否是一个二手房产。

重要的是，外国投资者需要理解和遵守澳大利亚的外国投资框架，因为如果违反法律将可能导致严格的刑事和民事罚款，包括处置物业的法令。

新建住宅和空置土地

外国人士在购买新房和空地进行开发前，通常需要申请外国投资审批并获批。购买新房的申请通常会无条件获批。而购买空地的申请在获批时通常带有条件，即建筑工作必须在4年之内完成（以防土地储备）。一旦新房落成或购入，即可被出租、出售或由外国投资者留作自用。

在澳大利亚外国投资框架下，之前有已建房产的土地通常不视为空地。

已建住宅

非居民外国人士通常被禁止购买澳大利亚已建住宅。但考虑到临时居民身份的外国人士在澳生活期间需要一个住处，临时居民可以申请购买一个已建房产作为其在澳生活期间的住处。在此种情况下，购买已建住宅通常是带有条件的，即该外国人士在离开澳大利亚时、或不再是临时居民且没有成为永久居民或澳洲公民时必须出售该物业。临时居民不能购买已建住宅用作出租或度假屋。

外资控股的公司通常被禁止购买已建住宅，但是在澳大利亚有大量业务的外国公司可能被允许购买已建住宅来为其在澳大利亚的员工提供住房。

与增加住房存量的目标相一致，外国人（临时居民或非居民）能够申请获批购买一个已建住宅来进行再开发（即拆除房屋并在其上建造新房）。这些申请的批准通常以在拆除一个住宅并建造至少两个住宅为条件。

何时外国人士需要就购买提议寻求审批？

外国人士在获得住宅房产上的权益之前必须已经收到了外国投资批准。

住宅房产上的权益可能包括：

·        签署一份无条件合同来同意购买一个房产；

·        签署一份无条件合同来同意购买一个房产的部分权益（例如和任意数量的其他人联权购买或分权购买）；

·        在一个房产抵押下的担保利益，即便拥有该物业的人是澳大利亚公民或永久居民；

·        规定以商定价格在将来某个时候购买一个物业之权利的期权（例如卖出与买入期权）；

·        一份在合理情况下很有可能超过五年的租赁协议（在获得该协议中的权益时）；

·        如果外国人士已经在某房产中拥有权益，增加其在该房产中的所有权比例；

·        获取一家公司中的股份或者一个单元信托中的单元（如果住宅房产的权益超过了该实体资产的50%）；或

·        符合《1975年外资并购和收购法案》中关于澳大利亚土地上权益之定义的任何其他收购。

审批程序是如何的？

外国人士在取得在住宅房产上的利益前应申请审批。申请人在取得住宅房产上的利益前必须等待获批。在收到获批前采取任何行动是违法的。

为了将外国人士在收到外国投资审批前其欲购买的房产被他人买下的风险降至最低，其可以签署以收到外国投资申请获批为条件的合同。

按法律规定，自收到全部申请费用之日起，审批机构有30天的时间作出决定，然后有10天来通知申请人审批结果。

是否有任何例外？

澳大利亚公民在购买住宅房产时不需要外国投资审批，无论他们是否定居在澳大利亚。新西兰公民和澳大利亚永久居民签证的持有者在购买住宅房产时也不需要外国投资审批。澳大利亚公民、新西兰公民和澳大利亚永久居民签证的持有者的配偶以联权名义购买住宅房产时不需要外国投资审批。

费用

购买住宅房产的审批申请只有在相关的申请费用已经完全支付后才会进入评估程序。

住宅用地的申请费用

处罚

若违反澳大利亚外国投资规则，可能导致严格处罚（包括民事和刑事处罚和处置物业的法令）。

不遵守澳大利亚外国投资框架的事件也可能被通知执法机构及其他联邦部门如移民局。

如何申请

如果您想就以下项目申请外国投资审批：

·        新的房产

·        住宅用空地

·        二手或已建房产

·        已建房产豁免证——一份拍卖证书

请使用澳大利亚税务局外国投资申请表。

外国人应确保在其申请中提供了正确资料和所有要求的信息，因为在申请获批后更改信息（如姓名或物业地址）可能要求外国人士递交新的审批申请并缴纳更多费用。

读者交流

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。