【房拍快讯】9月2日全澳房产拍卖结果火热出炉及趋势锐评
【今日澳洲9月2日讯】上周六（8月26日），悉尼墨尔本拍卖表现继续分化，其中悉尼清空率跌破70%的心理防线，对市场信心有一定影响。反观墨尔本，在8月19日录得88.1万中位价后，在8月26日继续保持；清空率方面，75%也可圈可点；同样拍卖数量方面，再创8周新高，三个指标均非常强势。在今天刚刚结束的拍卖中，悉尼的房产拍卖清空率为67%。
上周拍卖回顾（8月26日）
— 悉尼：675套房屋参与拍卖，441套拍卖结果上报，售出343套，清空率为68%，拍卖总价值316,825,518澳元，房价中位数120万澳元；
— 墨尔本：936套房屋参与拍卖，732套拍卖结果上报，售出551套，清空率为75%，拍卖总价值467,244,320澳元，房价中位数88万澳元；
— 布里斯班：104套房屋参与拍卖，51套拍卖结果上报，售出25套，清空率为46%，拍卖总价值16,334,501澳元，房价中位数75.6万澳元；
— 阿德莱德：46套房屋参与拍卖，18套拍卖结果上报，售出16套，清空率为89%，拍卖总价值8,194,750澳元，房价中位数62.75万澳元；
— 堪培拉：61套房屋参与拍卖，40套拍卖结果上报，售出29套，清空率为73%，拍卖总价值18,951,500澳元，房价中位数73.4万澳元。
本周拍卖结果（9月2日）
— 悉尼：649套房屋参与拍卖，438套拍卖结果上报，售出340套，清空率为67%，拍卖总价值347,294,500澳元，房价中位数127.15万澳元；
— 墨尔本：841套房屋参与拍卖，644套拍卖结果上报，售出491套，清空率为75%，拍卖总价值396,842,542澳元，房价中位数85万澳元；
— 布里斯班：94套房屋参与拍卖，51套拍卖结果上报，售出23套，清空率为41%，拍卖总价值22,349,500澳元，房价中位数93.5万澳元；
— 阿德莱德：59套房屋参与拍卖，22套拍卖结果上报，售出14套，清空率为61%，拍卖总价值7,298,500澳元，房价中位数57.25万澳元；
— 堪培拉：55套房屋参与拍卖，41套拍卖结果上报，售出27套，清空率为66%，拍卖总价值14,436,000澳元，房价中位数71万澳元。
各大首府城市房价趋势
悉尼清空率失守70%
我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价方面，8月19日的120万的中位价比8月19日的117万稍微好些，在八周内处于中等水平，不过不失，趋势也呈现出缓慢向上的势头。
从清空率走势来看，68%的清空率创下八周新低，跌破了人们心中悉尼的底线70%。不过也不需要太担心，传统销售旺季春季的到来，会毫无疑问把清空率拉回70%以上。
悉尼的拍卖数量方面，最近八周的曲线和中位价趋势保持一致，大体是向上的。8月26日676套的拍卖数量是八周以来的最好水平。所以三个指标，中位价，拍卖数量都比较积极，也反映了悉尼房市问题不大。
相比去年同期，清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势，但悉尼今年清空率表现不好，两条线之间的差距目前在加大，其中8月12日，清空率为74%，而去年同期，清空率为83%；8月19日，差距进一步拉大，清空率为70%，相比去年同期的84.1%，相形见绌。8月26日，悉尼清空率跌破70%，录得68%的水平，相比去年同期的81%也是不尽人意。
这种方式冷却的走势也体现在中位价上，悉尼拍卖中位价最近八周和去年同期相比，五周都是比去年要低的。8月19日，8月26日也算是接近持平。但是考虑到通货膨胀，贷款利率等因素，其实不涨就是亏了。虽然拍卖中位价不能准确代表趋势，但是人对数值还是有敬畏之心，也会影响市场的士气。
墨尔本表现出色
我们再来看墨尔本，8月12日89.8万的中位价是过去12个月以来（甚至跨度到18个月，这里以12个月作为统计点）的最高水平。8月19日中位价88.1万，8月26日中位价再下一城，同样是88.1万，最近四周都属于高位。可以说我们看到一个很强势的墨尔本拍卖市场。8月26日清空率75%，属于中等水平。
拍卖数量方面，8月26日的938套再创八周新高。结合中位价，清空率都在高位，市场的强劲表现得到进一步体现。虽然9月3日预期拍卖数量为900，但也算是处于很高的水平，所以墨尔本的表现依然非常值得期待。
和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，胜过去年。但是从7月8日开始，清空率最近（7月8日，15日）两次结果都低于去年同期，8月5日，两条线开始分道扬镳，在8月19日，收复失地，78%的清空率和去年同期保持一致。不过8月26日，差距又稍微拉开了一下。但相比悉尼，已经表现出色。
墨尔本中位价和一年前相比，整个八月四周，都表现出色，平均有10%的增长。8月19日，相比去年同期增长5.51%；8月26日，这个增长扩大到7.11%。相比悉尼的先扬后抑，墨尔本的先抑后扬让看好它的人信念更坚定。
其他城市：阿德莱德表现出色
此外8月26日的拍卖，布里斯本上市104套，是偏高的水平。阿德莱德46套，和8月19日的69套有不小的差距。相反，堪培拉为61套，比和8月19日的37套高不少。
当天（8月26日）的清空率方面，布里斯本录得46%的清空率。堪培拉74%，和8月19日一致。阿德莱德表现出色，录得89%的清空率，中位价也表现出色，比8月19日高了7万多。
最新澳洲房价增长指数（20170831）
我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至8月31的过去一年，悉尼房价增长11.17%，墨尔本增长15.16%，布里斯本3.75%，阿德莱德3.95%，珀斯垫底，下降3.08%。
而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长3.98%和6.78%，墨尔本数据上非常强势，其外沿的土地的开发，很大程度上将均价推到了非常高的水平。即使内城部分地区公寓表现不好，但总体平均下来，表现强于悉尼。
如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的七月月结数据，我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。（详见之前的分析）
一周新闻回顾
专家：澳人买不起房是常态 租房市场要控制好
本周四在布里斯班举行了一次有关澳洲房市的经济会议。在会议上，经济专家Alan Kirkland表示，澳人买不起房将是常态，政府现在要做的是：将租房市场控制好，别让居民们连租都租不起！
澳洲的住房可负担性危机已经不再是新鲜事。增长的城市人口、飙升的海外需求、有限的房产供应、税收政策的调整以及龟速增长的工资，这些都在加剧澳洲的住房可负担性危机。无论政府出台什么宏观调控政策，这一现状都不会立刻改善。如果政府继续将精力全部放在“调控住房市场”上，那居民的住房问题只会越来越严重。
泡沫灭了！悉尼墨尔本房价正式下跌
Corelogic最新一份数据显示，悉尼和墨尔本房价已经开始下跌，在刚刚过去的8月，悉尼房价并未上涨，墨尔本仅上涨0.5%，布里斯班也只有0.2%，全澳8月房价保持平稳。
Corelogic研究部负责人Tim Lawless表示，“很明显，市场的泡沫正在一点点消失，如果这种趋势继续保持，很快我们就能看到一个消极的结果。”截至今年8月的前三个月，悉尼、墨尔本及其他主要城市房价出现自去年6月以来最大跌幅。
极大漏洞！拥有多处房产还能申请首次置业补助和印花税减免
澳洲所有州和地区都存在着一个鲜为人知的漏洞，允许拥有多个房产的投资者利用政府帮助首次置业者的优惠政策。
对全国范围内的优惠规则分析表明，如果你已经拥有一处房产，或者10处房产，但没有在这些住宅里居住超过6个月，你依然可以申请首次置业者的印花税减免和优惠。这意味着，像Uber司机和工料测量师Dean Munro这样的人，是多处房产的持有者，依然有资格获得政府首次置业者的优惠。
悉尼港150年的“禁区”开放 打造最新的商业和文化中心
一个伸展的步行区域是悉尼港口隐藏的宝石，点缀着空荡荡的仓库和旧工厂，俯瞰着悉尼北岸。150多年以来，这个区域一直未对公众开放。但是这一切即将改变，悉尼港联邦信托（Sydney Harbour Federation Trust）将开放1.8公顷的土地，希望将这里打造成悉尼最新的商业和文化中心。
悉尼港信托的主席Kevin McCann表示，建筑物的“工业遗产价值将被保留，但建筑物和公共场所将被改造并提供文化、社区和商业机构。”比如以前的潜艇车间，将改造为一系列排屋、街道、广场和花园。企业和社区组织能够租赁的8栋建筑楼，包括前潜艇车间、前鱼雷工厂、老潜艇学校以及旧煤气厂的办公室。
新州公寓开发暴跌25.8% 独立屋依旧势头十足
新州的房市降温后，房产开发也开始退潮，因为投资者减少，房子不如以前好卖，开发商将新的公寓开发项目延期。澳洲统计局的数据显示，到7月为止，单元房住宅建筑开发许可下降了25.8%。要知道，在2016年的时候，公寓开发达到了一个新潮。
中国境外投资政策收紧对此也有不小的影响。去年，新公寓购买者中，投资者占据了60%。虽然公寓的在建数量在减少，但是独立屋却呈现了相反的现象，今年独立屋开发批准上升了5.7%。这主要是因为，独立屋供应不足，吸引力依旧十足。
感谢澳洲地产专栏作家、信贷专家梁杰夫对本文的贡献。
（Vanessa）
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