澳洲地产巨头变身“包租公”：只租不卖缓解房市压力！

联手机构投资者，“建房出租”时代来临 

地产巨头Mirvac Group正打算成立澳洲首个只租不卖公寓建设基金，吸引机构投资者联手，为房市减压。这一新计划即Mirvac将在首府城市建设并持有一些物业单位的产权，大型养老基金会对此出资支持。作为回报，这些基金将在租金利润中分一杯羹。

Mirvac希望抢占先机，赶在联盛（Lendlease）和 麦格理（Macquarie Group）这类国内同行之前。这些本土竞争者早就声称要进入这一领域，但是至今还没明确选址或者对外宣传。

在首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz的领导下，Mirvac集团认识到澳洲“建房出租“是一大机遇，其最终发展或可赶上美国。在美国，”建房出租“基金的规模甚至比包括办公大楼、购物中心和仓库在内的房地产投资基金都大。

澳洲国内地产行业一直以来为为税收所扰：慷慨的税收优待允许个人投资者中场退出（抛售物业）；不过，政府又发出严加管控的讯号——上月财政部长Morrison宣布实施制裁、抑制二手房贬值。与此同时，反对党领袖Bill Shorten建议限制房地产领域的减税优惠。

对于养老基金而言，公寓的投资收益正变得越来越可观，因为现如今顶级楼盘和商场的投资回报越来越低——今年重大资产交易回报率连5%都不到。

Lloyd-Hurwitz说，建房出租对租客而言稳定性更强、房屋质量更优，Mirvac 坚信在澳洲属于这一行业的时代已经来临。

建设管理一肩挑，Mirvac试水悉尼

该集团正准备向投资者们好好谈谈资金问题——Mirvac有4到6个项目被认为能够建成多户公寓。Lloyd-Hurwitz说，我们很清楚自己正在邀请资本合伙人以投资基金的方式对我们注资，让计划得以成真。

Mirvac每年建成的公寓和住宅单位达3000套，让其成为澳洲新房建设量最大的公司，这坚定了公司成立一个公寓基金的决心。

它正打算好好利用自己作为高水准设计商和建筑商的这一名声，将集中精力建设中高档公寓，努力提高自己的档次。同时也聘请了一个在公寓管理方面有着丰富经验的团队。该集团将不会把公寓的管理权外包给当地的代理机构或任何一家国际公司。

Lloyd-Hurwitz说：“Mirvac的特色之一就是一体化模式。我们将会通过自己提供物业服务来有效利用这一点。“她补充道，全球市场上确实存在这类“专门技术“，特别是在美国和英国，"这些国家的机构化租赁市场已经非常成功；我们正在面试这类经验丰富的管理人员来加入我们。"

该集团一直以来都借助着悉尼公寓繁荣的东风。目前该集团的Harold Park项目即将完工，在Bondi, Green Square、Waterloo、St Leonards、Marrickville 和Homebush的几个项目则正在施工中。今年2月，Mirvac解开了Pavilions项目的面纱——悉尼奥林匹克公园入口处的690套公寓——公司多位高管都说这过一包含四栋建筑的项目可满足多户家庭入住。

Lloyd-Hurwitz说：“我们已经将悉尼的某处作为试点“，但她拒绝透露进一步的细节。

当地的一群开发商，包括总部位于墨尔本的Grocon and Salta、学生公寓建设的佼佼者Scape、美国地产巨头Sentinel, 都打算成立基金让机构投资者们注资房市。

联盛集团呼吁政府支持也要跟上

除了Mirvac，另外一个巨头联盛集团（Lendlease）也在积极筹备此事。Kylie Rampa是联盛澳洲地产的总经理，她六月份在澳洲城市更美好小组会议上发言称，建房出租模式是房地产行业的热门话题。不过，她补充道，也需要同政府之间进行通力合作。

“对于房东而言,租金和土地使用权一直是个大问题。放眼全球，多户（Multi-Family）住宅市场是一个极度体制化的投资类别，全世界都在观望澳洲下一步会发生什么，因为这里对公寓需求强劲。Rampa说，从投资的角度看，我们确实面临一些挑战。在澳洲公寓相对其他国家而言投资回报较低，因为增值税涵盖在我们成本的方方面面，且没有任何减免政策，因而我们的成本要比其他国家高出10%。

“建房出售“，可以得到退税优惠，因而当前”建房出租“还不能与其相匹敌。不过，联盛集团仍然兴致勃勃想要进入“建房出租”这一领域。Rampa说：“在澳洲房市，提供真正有吸引力的出租房这一行业潜力巨大。因此下一步行业和政府间必须要在税收领域进行合作，将这一潜力挖掘出来。”

联盛集团目前在伦敦成立了一个10亿澳币（合16.5亿美元）的公寓基金， 另外，Westfield则公布了计划，打算筹集第三方资本用于拟建于伦敦Stratfordn的公寓。