【老蔡侃房】影响房价的不是富豪而是屌丝！

一提到澳洲日涨夜涨的房价，公众的矛头首先指向富人，尤其是舆论普遍认为中国富人来澳洲买房是导致房价上涨的元凶。且不论是否中国富人买房导致上涨，其实以老蔡对客户案例的分析真正的买房大军是澳洲的广大劳苦大众。

我们所处的社会是一个金字塔，处于顶端的人必然要有一大群底层的支撑。

越往上的富人占比越少，需求和供给也相对较少，比如前几天成交的toorak价值4000万豪宅成为新闻，显然这个4000万的成交价和其他40万房子区域的成交价没有任何参考价值，而且豪宅的成交量非常稀少。相反据我们观察中低端的房子，随着人口的不断增加，市场非常繁荣。

道理很简单，有数据显示近20年来，澳洲拥有房产的各年龄段分布有一个有趣的变化，一方面老年人自住房的拥有率保持不变，另一方面年轻人自住房的拥有率在不断下降。

请注意这是在房产总量不断增加的前提下的，这就可以得出二个结论：第一年轻人人口的增加数超过房产供应量的增加数；房产价格持续上涨导致年轻人必须工作更长的时间有更多的积蓄才能拥有房产，第二富有的老年人阶层需求稳定或者说增长乏力，年轻的屌丝才是我们争夺的主战场。

Swinburne大学著名的房屋研修教授Terry Burke提到过这样一个很现实的问题，就是由于墨尔本是发散形状的城市规划，内城区的独立屋房价越来越高，年轻人被迫到离市区很远的地方买房子，于是整个城市几乎是以收入高低决定了你生活的地域远近，低收入人群被边缘化（狭义广义都是）严重，这从长远的社会发展角度都是很不利的。

这恐怕也是为什么近年来州政府的规划政策都指定了在交通和设施便利的内城区大力鼓励中密度开发，例如联体别墅，排屋，和公寓。

撇开这些产品的投资回报不说，这些新产品的存在确实具有重要的社会意义，是一种多元化人群的促进和交织。

好吧好像说远了，说着说着把道德标杆升高了…

说回地产，我们可以看到当前流动性好的房产形态是以中低端为主的，不论是开发商的准入门槛还是从置业者的准入门槛都是相当舒适的。

如果说投资原则的话，在上面提到的这个基础上结合基本的“供需”考量，就可以八九不离十地判断出哪些产品适合投资了。

我建议大家可以多留意一些设施齐全，有较大开发潜力的地块作为投资方向，离市区的远近并不是最重要了，毕竟现在州政府也开始往“多中心”规划的方向发展，未来的墨尔本不会是围绕CBD而转了。

你想买地开发但是怕买错房子吗？