再来一个超级星期六--澳洲房市6月24日拍卖前瞻

上周六（6月17日）可以说是地产市场的超级星期六，几个大楼盘同一天火热开售并且成绩斐然。其中，Crown集团的331套公寓的Waterfall项目，当天销售额超过3亿澳币（根据Crown集团提供的信息，本来预定销售价值2亿澳币的公寓，因有500个潜在买家到场，而额外增加1亿澳币的供应）；而JQZ在Macquarie Park 3的Prime项目二期350套公寓，交出了销售超过260套，接近75%的成绩单；首开集团在60 Bathurst的首开华府也在当天开盘，反响热烈。Domain中文版《澳房汇》在当天下午带来Domain首席经济学家Dr Andrew Wilson的讲座，也为上周精彩的地产活动添上亮丽的一笔。

拍卖市场的表现也同样可圈可点，悉尼墨尔本加起来1769套房产上市拍卖，是6月10日837套的两倍，悉尼录得126.5万澳币的中位价，墨尔本录得87.9万澳币的中位价，相比6月10日的低迷有非常明显的反弹。

按照CoreLogic的数据，本周全澳预计共有2172套房产拍卖，其中悉尼863套，墨尔本969套，布里斯本124套，阿德莱德95套，堪培拉61套，珀斯54套，塔州6套。拍卖日（6月24日）天气晴朗，很有可能拍出不错的成绩，再来一个超级星期六的概率非常高。

各大首府城市房价趋势

悉尼期待反弹超越

我们来看下图最近八周的清空率及中位价图表，在经历了6月10日116万澳币中位价和67%的低潮后，悉尼在6月17日录得126.5万的中位价和70%的清空率，算是恢复正常水平，但是和五月中及六月初数据相比（连续四周中位价接近或超过130万，清空率在75%以上）略有下降，因此要确立稳定的反弹甚至超越趋势，还得有连续几周亮丽的数据。

在不久前公布的新州财政预算中，有关地产方面的两个主要信息，海外投资者税收翻倍，首次置业者印花税减免扩大到80万以下的二手房，其实对悉尼未来的拍卖成绩影响并不大。首先，拍卖的物业以二手房为主，海外投资者的增减基本不影响二手房市场；其次，拍卖市场上低于80万的二手房并不常见，所以短时间内，财政预算案对悉尼市场的影响有限，而未来则有待观察。

再来看悉尼拍卖数量和中位价的图表，也呈现和上图一样的趋势。6月17日的787套虽然比前一周407套高很多，但是和五月中到六月底的数据相比，还是稍稍逊色。

和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有近10%的提高，也反映了独立屋价格每年上涨两位数的趋势，以6月17日126.5万的中位价为例，和去年同期111.75万相比有13.25%的增长。

墨尔本房价温和前行

我们再来看墨尔本，墨尔本反弹的势头比悉尼更强劲，首先，87.9万的中位价是过去八周内的第三高，在价格上先声夺人。而按照之前的预测，6月17日墨尔本清空率将会回到80%以下，所以录得75%的清空率算是意料之中。但是这个75%的清空率也是八周以来的最低水平（悉尼6月17日70%的清空率是八周以来倒数第二的水平），因此不少媒体以此为依据，推导出房市变冷的结论。

拍卖数量方面，982套可以表明墨尔本市场非常活跃（悉尼以800-900为界，墨尔本以1000-1100为界），同样表现出色的还有中位价，所以目前在墨尔本拍卖市场的三个指标中，拍卖数量和中位价都有积极的指向，清空率则消极一点。

和去年同期相比，6月17日墨尔本拍卖中位价也比去年同期要高（当然，在一个正常向上的市场中，价格是会逐年递增且大于通货膨胀水平的），不过和悉尼相比，墨尔本的数据波动较大。这也是投资者们津津乐道的墨尔本追赶悉尼，布里斯本追赶墨尔本，既然是追赶，那么位置在前面的城市自然有她价格及稳定性上的优势。

其他城市：数量普升但清空率差异大

此外6月17日的拍卖，其他房地产市场较活跃的三个城市，堪培拉和阿德莱德拍卖数量都有接近40%的反弹，堪培拉从31套增加到53套，阿德莱德从45增加到72套，都回到正常偏低的水平。布里斯本因为6月10日附近没有公众假日，所以拍卖数量只从87套增加到97套。

当天的清空率方面，三个城市表现差异很大。其中，布里斯本清空率从60%下挫到44%，堪培拉清空率从63%下挫到55%，均是八周最低水平；阿德莱德清空率却从68%提高到80%，创下八周最高水平。

最新澳洲房价增长指数（20170622）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至6月22日的过去一年，悉尼房价增长11.67%，墨尔本增长11.99%，当然，它们亮丽的年度增长主要归功于独立屋。而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别只增长0.06%和0.07%，其受到的负面影响基本都来自公寓市场。布里斯本年度增长3.57%，阿德莱德年度增长2.56%，表现一般。而珀斯在过去一年内下跌-1.86%，加上通货膨胀的影响，珀斯的物业投资者在过去一年是普遍亏损的。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的五月数据，我们可以看到独立屋增长强劲，公寓表现欠佳。（详细分析可见6月10日拍卖前瞻或总结）

一周行业动态

房价再涨，不能再怪政府和银行

在本周公布的新州财政预算无疑是最受投资者关注的，但是房地产方面的政策已经在之前全部公开并且被市场消化了。向海外投资者收取高额税收，补贴本地首次置业者，谁赢谁输，看似一目了然，但实际上是否如此？

我在另外一篇专栏文章里写过，海外投资者之所以投资澳洲，是因为澳洲有稳定的政治经济环境，健全的法律法规，然而，世界上并非只有澳洲有这样的环境。如果澳洲政策变得不近人情甚至苛刻，那么澳洲就会失去国际资本的青睐以及他们带来的机会。（《地产繁荣，不能没有海外投资者》）

新州政府本财年财政盈余45亿澳币，大大好于预期。但是这些盈余，很大一部分是由房地产繁荣和出售国有基础设施组成的。如果缺少海外资本，房地产繁荣毫无疑问会打个问号；如果没有海外资本的竞逐，国有基础设施是否能卖出高价也不得而知。

既然有了钱，那么大力投入基础建设，民生工程也是情理之中，医院，学校，交通及道路设施都获得强力的支持，而且，很大一部分资金落到悉尼西部—-人口增加最多，潜力最大的地方。以新建学校的选择为例，悉尼西南的Catherine Field，Leppington，西北的Marsden Park，North Kellyville等，都是房地产开发的热土。

在银行方面，本周依然是控制房价过热这个主旋律。在周一，评级机构穆迪把澳洲四大银行的评级从Aa2降至Aa3,原因就是担心家庭负债过高。

同时，NAB的最新报告预测澳洲独立屋价格来年将只有4.3%的增幅，不足目前增幅的一半。而公寓则呈现倒退之势，下跌0.4%。这是继ANZ月初发布房价预测之后，第二家大银行的预测。之前ANZ认为澳洲今年房价增长将只有4.4%，而明年则只有1.9%，相比去年的10.9%，增速大幅度下滑。

Westpac宣布大幅增加只还利息类贷款的利率，旗下的St George银行也跟随这一决定。现在银行提高利率的理由非常多，比如澳洲审慎监管局（APRA）规定每年投资房贷款增幅不能超过10%，只还利息贷款只能占新增贷款的30%；联邦要征银行税，机构评级被调低，融资成本增加等等。

总而言之，政府和银行都清楚明白地表示，我们已经那么努力了，房价再涨，不能再怪我们了。

公寓蓝海--换房老人的惊人购买力

不少墨尔本的公寓开发商埋怨，市场不好，投资者不买了我们怎么办？部分开发商却说，那么我们把它造得更贵些吧！既然30,40万的公寓不好卖，那我们开造130,140万的怎么样？这看似异想天开的办法，却有成为潮流的趋势。随着小户型，专供投资者的公寓需求减少，供应过量，转手转不出理想的价格，还有未来马上要取消的投资房印花税减免，不少墨尔本的开发商决定把目标投向更高端的市场。

在East Melbourne，开发商Icon做的一个项目，投资近5000-6000万澳币，但是户型只有11个公寓，所以，这个公寓两房标价310万澳币起。在传统富人区Toorak，新加坡开发商Sin Heng Chan一个投资7000万澳币的项目，只有19套公寓，160平方米的两房公寓190万起。在St Kilda路上，俯瞰Albert Park的地方，俄罗斯开发商最近发售的公寓项目标价200万起。

而同样的事情也发生在悉尼，一个换房老人花560万澳币买下的物业也创下了记录，因为他买的不是悉尼港湾的海景房，不是墨尔本老牌富人区Toorak的豪宅，也不是西澳Peppermint Grove西临大海，东面Swan河的别墅，而是在悉尼的商业园区Macquarie Park的公寓。这个来自Dural的换房老人为这个173平方米的Penthouse支付了每平方米3.23万澳币的价格。作为对比，Toga Property的Macquarie Central的最新售价是1到1.1万澳币每平方米。这就是换房老人的购买力---千金要买心头好。

在过去几年的澳洲房地产热潮中，好区的老人们手中持有的物业价格已经超出他们的想象，他们把大房子出售后，手里的现金能够轻而易举地购入价格不菲的新公寓，所以高端市场的潜力变得很大，但是相匹配的产品供应却太少，在经历了普通投资者的红海厮杀后，开发商们是否能在这里找到他们的蓝海，我们拭目以待。

作者简介：

梁杰夫（微信：WX410213054）
Domain中文版《澳房汇》执行主编
澳洲地产专栏作家,信贷专家
中山大学学士,澳洲会计及管理硕士