房产贷款越来越难！详解银行不喜欢放贷的投资房类型

自去年开始海外房产投资者在澳洲获得贷款遇到重重阻力后，其实澳洲本地投资者也没有幸免，用于投资房产的贷款也再收紧，贷款比例逐步降低、投资房贷款利率升高和一些银行开始停止投资房的贷款重组（refinance），使得市场上的流通信贷成为相对稀缺的资源。

作为地产投资者，目前的策略之一就是：能贷到多少款就贷多少，“花开堪折直须折，莫待无花空折枝。”

虽然如此，房屋贷款依然是地产投资的最大优势之一，房地产也因为有了银行杠杆才变得有魅力，大家在开始澳洲房产投资之旅的第一站，是了解自己的贷款能力，每个房产投资者都应该有个靠得住的贷款经纪做队友。

但相当比例对自己的贷款能力没有了解，结果造成花了很多时间和精力去研究房子，最后才发现不能贷款或额度不够。买房子的第一步，先从贷款预批开始。

“贷款预批”，是买房前可以先通过贷款经纪或银行贷款经理了解自己能贷款的大概额度，这样可以帮助我们了解自己的预算范围，在选择房产时可以非常高效的找到适合自己的投资房。但是，贷款预批虽然是银行给的，但并不是一定会履行的，是个指导范围，代表的是银行等贷款机构的额度意愿，并不是承诺，没有法律效力。

原因很简单，借贷时一方面看的是贷款申请人个人的财务状况，另一方面对所购买的房产也有很大的关系，即使个人财务状况良好，但购买的房子不是银行喜欢的，依然可能会不放贷或者贷款比例降低。而贷款比例（LVR）对回报率也有很大的影响。

银行等借贷机构不喜欢的房产类型，根本原因，就是风险比较高，这些都是有数据支持的，作为房产投资者，想充分借助银行杠杆的力量和降低风险，对于这些银行不喜欢的房产类型，我们也要多个心眼，签合同之前要有所了解，免得后面被动。此类房产通常被称为“特殊抵押物“，英文是“specialised securities”，接下来例举最常见的6类银行不喜欢放贷的房产类型：

农地区划 Rural Zoning

农业用地类别的房产，比如农场主自住房或者葡萄园，相对民宅区划的房产而言吸引的潜在买家少很多，对再次出售会产生很大的影响，一旦贷款出现问题，比较难在短时间内出售，因此此类房产的借贷风险就会增加，贷款比例也就随之降低，通常在60%或更低的范围内。

文物保护房产 Heritage Listed

被列为文物保护或者有overlays限制的房产，在高度上或用途上会受到很多制约，结果达不到最大商业价值，就会造成资产增值或再次销售面临不少挑战，很多银行等借贷机构对文物保护房产的态度都非常谨慎，通常不会愿意提供高比例的贷款。

酒店/旅馆转住宅 Hotel/Motel Conversions

酒店/旅馆转变为住宅也是一个高风险类别，虽然也有很多成功的案例，在重新改建时选择也很多，但里面也常常埋伏着风险。改建不成功的话会很难卖掉或出租，对资产增值造成很大影响。银行对此类的贷款也很谨慎。

公司股份 Company Share

在澳洲，通过公司形式购买或投资房产很常见，公司拥有一整栋楼或一片联排别墅，每一套单独的房产被视为股份，投资者拥有的不是某一套房产的产权，而是公司的股份间接拥有房产，优点是比拥有单一房产风险会降低，但缺点是，银行会认为一旦发生问题，追讨股东的股份要比追讨一套房子的产权复杂的多，法律成本也高很多，所以就不太喜欢对这种形式放贷。

（图片来源：网络）

养老房产 Retirement Village

虽然澳洲最有消费能力的一代正进入老龄化，这个市场也在迅速扩大，但收获最大的往往是养老房产的开发商，而非购房者本人，此类房产的资产增值能力都相对较弱，也不是银行等借贷机构喜好的房产类型。

小型公寓 Small Apartments

对于公寓而言，如果总面积小于50平方米，对于银行来说就是高风险借贷类别，很多借贷机构对公寓最小面积都有要求，如果小于50平方米，就会提高定金额度和降低贷款比例。或许你可以多放些定金进去获得贷款，但下一个买家可就未必能做到，对再次出售的价格等都会造成负面影响，所以投资公寓的时候不要买50平方米以下的小户型。

以上是6类常见的不受借贷机构欢迎的房产类型，下次做投资选择的时候，可以先和贷款经纪进行沟通，了解银行的态度，不要等签了购房合同后才发现贷款有问题。