【老蔡侃房】“Box Hill一块762平米的土地竟挂牌700万！”刷爆朋友圈的这条新闻的真相竟然是……

付出就有回报，这句话在地产行业是完全不成立的。前阵子刷屏的box hill一块位于Rodgerson Road的762平米的土地大家还记得吗？18年前的买进价是$206,000，基本上啥也没干，现在挂牌是700万。这篇文章被各路媒体翻写推广，并被无数吃瓜群众转发。

可是你真的看到重点了吗？我看了一下朋友圈，转发的朋友大体分两类。第一类是中介在做推广，他们的基本论调是，Box Hill是个超牛逼的区，买个box hill的房子就能涨那么多，为什么还要买雄安卖毒品？然后下面就是box hill的公寓楼盘，只要$299,900起！很遗憾，box hill还真不是每个房子都涨那么多，确切的说，大部分box hill的房子连这个的一半都涨不到。要是你买了box hill的公寓，那大概20年后连个零头都涨不到……

第二类转发的人，是看客，感到万分沮丧，甚至开始怀疑人生。这些群众比较无辜，心里多数在想，我特么当初怎么没在box hill买个小破房子。还有一些群众在想，我特么也在box hill买了个小破房子，怎么没涨到700万。还有一些群众在想，我要赶紧去box hill买个小破房子。

Excuse me各位等等，冲动是魔鬼，大家停下来好好听我讲一讲。这次的事件很有代表性，但是你真的看到事情本质了吗？我给大家归纳了3点，供大家讨论参考。

第一，拥有开发潜力的物业，增值速度比普通不可开发物业快。

有网友评论，这个房子的“面相”极其普通，简直不值一提。

是的，这房子你基本连看都不用看，因为这块地的价值全在土里。你有没有想过，为什么同样一个街区，有些土地上的房子尽管好像很普通，但是它的卖价就是会高出十几至几十万？为什么有些土地，一但中介写了Development Potential, STCA就会有很多开发商来抢？关键就在于可开发潜力。

川普早年大做地产的时候就曾经说过，房产的终极价值在于分割(subdivision)。这里指的分割不仅仅是土地分割，还有物业分割，权益分割等等。原理很简单，你去包店买一个6英寸蛋糕是$28，它切开8块之后，每一块至少卖$4.5。而可开发物业增长快的原因就是因为它自带了这种效益产出的“可能性“。

而随着墨尔本房产多年稳定持续的增长，开发效益被越来越多的人肯定且追捧，内城区可开发的土地更是买一块少一块，在供应减少需求增长的大环境下，这些可开发土地的价值自然是越来越高。

第二，规划政策和法规对于土地开发潜力有着决定性的作用。

同样大小，同样屋况的房子如果放在往北200米的一条看似类似的马路上，它最多值150万。为什么，就是因为Whitehorse Council对于Box Hill的开发规划有着明确的划分指向，如果你的土地不在这个区域内，哪怕你认为其实离得真的很近，也没有用。

这个严格程度基本雷同于一些优秀学校的学区划分，唯一的区别是，这个政策的解读是一项非常专业的任务。我之前有朋友去参加Box Hill南边在Residential Growth Zone的一块土地，也是700多平米，开价100多万，后来拍到260多万。这块土地当时中介的宣传是说可以造4层公寓，所以引来很多小型开发商趋之若鹜。这地可以开发，但根本不值260万，为什么？

我们公司有几位town planner，加起来有近40年的Council工作经验，在超过5个Council工作过，他们是规划政策影响房价的第一手体验者，整天在研究每个区域的政策动向。

Box Hill中心划区内的很多土地，其实根本做不了公寓开发，外行看政策是抠数字，内行却是抠真正的关键句子，如果你不知道政策在说什么，千万不要随便听信外行人的随口几句话。

规划政策上的信息差（差距），就直接导致了为什么有人开发赚大钱，有人开发亏钱。

第三，买可开发土地的投资人，不仅只是开发商。

前面文中提到的这位土地拥有者明显不是职业开发人。很多人有个误区，那就是我不开发，我为什么去买这些开发土地？其实没有经验或资金去做完整的开发，不代表你不能买这些土地来投资。市面上流动的带开发批文的土地，有相当一部分都是业余投资人请专业人帮忙做的而已。而一块带批文的土地，由于具有更清晰且可量化的收益，会有更多承建商（尤其是对于批文环节缺乏信心的承建商）花高价收购。

前几天还收到中介发来一块土地的信息，这块土地的批文申请已经递交了，还没有正式批下来，中介说如果批准41个townhouse就卖1400万，如果批准47个就卖1600万。

可见批文本身的价值之高，仅图上标识的几幢小房子，分分钟就是一两百万上下。撇开几百万的中型开发用地不说，即便是一栋七八百平米的普通house，如果恰巧区域符合政策指引，也能变身成为开发用地。

大家如果有开发用地需要建议，可以联系我。

下周预告

墨尔本的历史虽然不长，但也积累了很多百年老建筑，下一期和大家讲讲墨尔本有哪些主要建筑风格，以及遇到老建筑保护的房子要注意什么。