【老蔡侃房】干货来了！8大房产增值绝招，快速增值翻番，变身人生大赢家！

如果大家投资了一套老的house别墅，那么不论你是打算未来几年要转手，或者是要通过银行重新估值来获取更多投资资金，你都要好好看看今天的几个增值秘诀了。

不同的房产也许会适用不同的增值方案，但是大前提就是你的物业必须是house，或者最低限度是一套有一定年份的townhouse。

如果你发觉没有一条适用你，那么很遗憾地告诉你，你恐怕是花了钱买了别人已经增值好的房子，你恐怕要再多等个若干年才能有机会为这套房子进一步增值了。

废话少说，开始讲重点咯。

入门级增值手段：

以下的入门级增值方案主要适用于时间和预算有限，想做初步整改，但是不愿意投入太多精力的业主。

1，清理房子

这个英文专业术语叫declutter，大家肯定会想，这么简单的也能加进来算？

真的不要小看这一条。

我们不得不承认，大部分人的生活空间在自然状态下是比较……随（hun）性（luan）的。

我们还必须要承认，大部分人在整理了生活空间后，还是不能达到真正整洁的标准。

而一套房子在出售，或者是估价视察的时候，第一印象是极其重要的。

很不幸，这个经验是我自己血的教训。

我有一套物业是多年出租出去的，自认为房子是蛮新的，各方面都比较好，于是有一年我重新找银行估价的时候，也没多想就让银行估价师联系中介自己去看房了。

结果估价出来，大概比市价少了至少20%，我傻眼。

虽说有时候银行估价是比较保守，但是这也太夸张了。

结果联系估价师，人家很委婉地说，你的租客打理得太差了，到处乱七八糟的，真是没办法估高。

于是我找中介去视察。

很多时候空说真的很无力，大家看看比较图：

上面是出租前，下面是同一间房间出租后：

上面是出租前的浴室，下面是出租后：

后果是什么，后果就是由于估值比预期得低很多，我大约白白少拿了10几万本来可以用来继续投资的现金。

这个故事教育我们，千万不要小看最基本的原则，凡事还是要考虑周全啊。

2，刷墙，修漏

现在地产中介卖二手房的标配基本就是，刷墙，刷门框。

如果你什么都不想弄，基本上弄了这两项，就可以达到焕然一新的效果。别和我说你家墙很白，等你刷了新的白漆之后你就知道你家的墙有多不白了……尤其是如果你家的房子有那种40年以前的粉色的，绿色的，或者肉色的漆，我求你了，赶紧涂一下……

3，翻新地板，地毯

重新抛光地板也是很有效的方法，比较庸俗但是极其有效的选择就是涂镜面漆，亮光光的木地板加很多分。

换地毯成本不低，而且不建议自己DIY，这个活要弄得到位才有增值效果，如果弄得半吊子被人看出来，还不如不弄。

不过如果你家的地毯是那种80年前的花纹毛地毯，还是爽快地换掉吧，很多自住买家，尤其是家里有人过敏的买家，恐怕看到之后转身就走了。

中级增值手段：

中级增值的方法一般含带一些技术含量，需要有比较好的预算策划能力和审美观念，如果做得到位，会令房子上一个等级。

1，房屋室外整容

所谓室外整容，一般是指房屋外貌和园艺一起加工。虽然这项工程比内部小翻新的投资要大（一般要几万），但是如果处理得好，所达到的投资收益一般至少在300%以上，即你如果投入3万，房价大概会上升9万以上。而整容的项目，一般是调整房屋立面的主色调，至一个清爽和谐的搭配。园艺除了基本的除草之外，要增加精细的植物点缀，以及景观特色。大家看看下面的例子：

要做好一个“赚钱”的立面翻新（注意重点是赚钱），不要改得太多。

关键步骤如下：首先，做减法。把老旧的、过时的、坏掉的部分先去掉。然后，选一个主基调色，一个点缀色。不要太怪异，尽量选主流的颜色。想不出来涂什么的部分，全部涂白色。最后，加一些精细的小元素，例如一盏有味道的壁灯，一圈美丽的花卉。

2，调整灯效

如果你的房子是两层的，建筑外观比较现代，可以考虑增添一些外部灯效。

同理，如果内部的灯光很昏暗，吊灯也是那种老式的像用了几十年的油灯一样，也要赶紧换掉。灯饰不必太花哨，以简洁，明亮为大前提。

3，室内装饰

室内装饰也叫property styling，一般需要请专业公司去做。不是说你不能做，而是你如果要做到位的话，恐怕你买新家具的钱也要远远超过你付给那些公司的钱了。大家先看看效果：

是不是有很神奇的改善效果？室内styling的最主要目的，是在于引起看房人的内心冲动产生共鸣。

只是这些看客不知道，其实他们都是在看家具，不是在看房子。

高级增值手段：

以下两个高级增值方法并不是所有房屋都适合，但是一旦有这样的机会，如果把握得好，增值一般都在6位数以上。

1，增加实用空间

这里所说的实用空间，不是指收纳空间，而是指房间，厕所，车位数量。这些元素直接影响估价/卖价的等级，例如从2房到3房，是一个很大的价格跨越，在一些热门区域，基本就是10万+的一个等级跨越。

如何在一个现有的平面图里通过研究现有承重墙的结构和户型格局，从而达到增加实用空间的效果，是一门很专业的技术。但是这是一笔值得花钱的投资，因为回报往往会超乎你想象。

另外在一些老的区域有些老房子有ROW(right of way)，即后侧小路，在历史上这些小路其实是给马走进来的，现代社会自然是不需要了。不过如果Right of Way够宽的话可以将车库摆在这个位置，独立出入。

2，配套开发方案

如果你的房屋有开发潜力，千万不要忽略这个埋藏的宝藏。

自己开发自然是能够有最大回报，可是即便你不开发，在卖房之前做一个批文与土地一起卖出，也会引来开发商的极大兴趣。

因为在维州批文是一个不确定因素，很多承建商想做开发，但是又怕万一批文耽误很久影响他们的现金流，所以往往愿意出高价去买已经有批文的土地。

这个方案尤其适合那些现有房子已经过分老旧，不可能在短时期内美化增值，但土地有极大的开发潜力的业主。

批文申请虽然花一些时间，但并没有大部分人想象的昂贵，而且全程有专人协助代理，自己基本不用花很多心思。

大家如果有开发用地需要建议，可以联系我。

下周预告

地产开发有没有大家想得这么难？下一期为大家进一步解析，为什么人人都应该有一套可以开发的房产。