梁杰夫：泡沫之下，为何我们还买房—澳洲房产现状解读

上周，西澳大选，工党的Mark McGowan以压倒性的优势战胜执政了八年的州长Colin Barnett。

这个结果毫无悬念，因为西澳在经济泥潭中的挣扎，选民对原执政党的怨言，由来已久。西澳政府的债务收入比从2008年的近20%，一路攀升到现在近90%，远超55%的警戒线，负债高达400亿澳元。

西澳只有远方没有诗

家庭负债方面，在澳洲，房贷占家庭负债的比率是接近80%，所以房市的表现对居民影响非常大。

按照Corelogic最新披露的数据。珀斯独立屋均价在过去的一个月跌去了2.4%，过去一年，珀斯城市周围独立屋均价跌幅达到4.4%。原州长执政的八年间，房价总共只上涨了8.1%,远落后于通货膨胀。出租物业方面，珀斯的整体空置率为4.8%，是悉尼及墨尔本的2.5倍。所以近几年珀斯的房市表现被认为是全澳最差的。当初人人向往的高薪理想地，现在变得黯然失色。（下图为珀斯独立屋近几年的中位价变化曲线，图片来源：Landgate/REIWA）

调研公司LF Economics一年前在报告中就指出，这个由矿业投资的减少，人口流失以及脆弱的大经济环境引发的珀斯房产衰退，只是西澳长期衰退的一个缩影而已，未来会更让人担忧。

按常理说，西澳的经济转型是最迫在眉睫的，由矿业转向建筑业看似非常好的选择。但和悉尼墨尔本不一样，西澳的建筑业暂时还看不到成长为支柱产业的苗头。即使决策者有很强的意愿，他也得得到市场的认同。这个认同，就是以供需关系为基础的。西澳暂时还看不到这样对房地产的需求。

悉尼墨尔本房价没有泡沫？

而在澳洲大陆的另外一端，房地产却如火如荼。悉尼房价没有泡沫，这是不久前新州规划部长Anthony Roberts说过的话。紧接着，澳洲财长Scott Morrison也表示，因为供应不足，所以悉尼和墨尔本房价的坚挺完全是得到市场认同的，并不是泡沫。

当然，这样的言论不能得到所有人的赞同。因为，房地产目前暴露在一个复杂的经济和政治环境中。不利因素方面，澳洲央行官员Michele Bullock最近表示，房市过热可能会导致危机，所以监管机构或许会被迫采取更严格的借贷政策来防患于未然。澳洲审慎监管局（APRA）在2015年出台的投资房贷款年增幅10%的限额，效果明显，但是这种效果在减弱，投资者和贷款机构对风险评测的抗压性也会随着时间而增加。所以，如果有必要，APRA会出台更严厉的政策。随后，澳洲最大的房贷机构联邦银行CBA和它属下的Bankwest应声出台收紧贷款的新政策。

（Michele Bullock，图片来源 AFR）

有利因素方面，一是同样来自Michele Bullock的明确表态，央行不会通过升高利息来调节房市，他们只会通过APRA和澳洲证券投资委员会（ASIC）加强监管来调节。所以，澳洲的低息大环境会维持相当长一段时间（尽管商业银行可以私自提高利息，但是向上空间有限）。

另外一个方面，是来自财长Scott Morrison的表态，他的态度，也提现了国家方针制定者的态度。首先，修改负扣税这个房产助力器的提议基本被否决了。在将要到来的5月9日联邦预算案公布时，修改资本利得税的优惠折扣可能会成为现实。同时，还在被热议的年轻人可以提前动用养老金来帮助他们置业的猜测，也可能会被落实。这两方面叠加起来，给出的信息就是：少年，房价还是会涨的，我们想点办法让你上车，以后就得靠你自己了。

注水入池VS提高供应

为了解决房屋可负担性的问题，州政府也是绞尽脑汁。维州推出的一篮子新政就包括首次置业者印花税减免，远郊地区首次置业补助增加及政府和你合伙买房等。这些政策也得到了不少反面的评价，他们本质上是属于注水入池的办法，实际会使房价水涨船高。比如，本来50万的房子加印花税，现在印花税少了1万，买家就可以去看51万的房子。卖家也自然而然地会把房价提高一点，所以，最终的补助，是进了卖家的口袋。维州同样引入了一个“共同购买”的政策，政府和符合条件的低收入者共同买房，政府最高可以拥有房产的25%，未来政府也能享受房价增长带来的红利，这样就相当于政府直接参与进来房市，成为交易背后的新买家。

（维州州长Daniel Andrews 来源AFR）

而减缓房价增长最重要的办法，提高供应，也在维州的新政中表现出来。维州规划部门确认墨尔本已经建成的中环地带，包括被高度保护的区域，如Glen Waverly，Hamption和Doncaster，都会被要求塞进来更多的房子。每个土地只能建造两个房子的限制将会被取消，开发商可以建造更多的Town house和其他户型，同时限制高度也会改变。这个办法我觉得是提高房屋供应，解决房屋可负担性的最有效途径。但是，从蓝图规划到听证，到草拟法案，到议会投票通过成为法律，路途还是遥远的。而且，中环区域的居民们，非常有可能强烈抵制这个计划。在这个过程中，政府的决心就非常重要了。另外，向空置的物业增税，也将会迫使投资者把物业放到出租市场上面，缓解悉尼墨尔本租客“一房难求”的窘迫现状。

在新州，州长也把加大房屋供应作为解决可负担性问题的主要措施，未来如果能简化开发审批流程，提高开发密度，在靠近市中心的内环区域兴建更多住宅等，都会有很好的效果。

好东西，澳洲本地人优先

澳洲房产的负面消息，几乎都集中在海外投资者购买的公寓楼花这一块。比如前一阵报道的80%海外买家（以中国为主）的楼花交割都遭遇不同程度的困难。海外买家需要用更长的时间寻找替代资金来完成交割。开发商也都配合延期了，因为对他们来说，延期交割比毁约，公寓收回重新投放市场成本低得多。困难是有的，但是解决困难的时间也被预留了出来。公寓市场软着陆的可能性因此也非常大。

不过政府已经很明确地履行澳洲本地人优先的口号。新州也将追随其他州向海外投资者增收额外的印花税。新州财长Dominic Perrottet表示，伟大的澳洲梦其中就包括了拥有自己的房子。外国买家给我们的市场带来很大的影响，所以，我们要确保本地人有优先置业的机会。这些额外的税收，也缓解了政府的财政赤字。

在全球排名中，澳洲地产市场的透明度高居第二。澳洲也正受益于两股世界潮流，一是在投资配置过程中，不动产所占的份额越来越高。另外就是亚太地区日益被投资者重点关注，大量资本涌入。相比投资其他亚太国家，不管在哪个经济周期，澳洲的回报一直很稳定，所以也被跨境投资者称为“避风港”。澳洲本地人，特别东海岸城市的居民，正在享受着避风港里的稳定财富增长。而海外投资者，则要缴纳价格不菲的“入场券”了。

 
(2016年度全球地产投资市场排名，图片来源:JLL)

泡沫之下的诗和远方

最近一部香港“神片”《有楼万事足》走红，其中描述的就是香港年轻人面对高耸入云的房价，八仙过海各显神通。他们的状态，代表的就是我们生存的“苟且”：遇到的各种无奈，各种屈从，付出的各种努力和心血。在澳洲，虽然还没到那么极端，但是年轻人逆风而行的艰难和困窘也是一样的。如果没有经过眼前的苟且，那么幻想着天上掉下来诗和远方，其实也是不现实的。

诗和房子的关系也是源远流长的。杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”翻译成现在的话就是，政府快建多一点公屋吧，让没房子的人也能安居乐业。但是按照目前澳洲政府紧巴巴的预算，可能这个“远方”会相当地远。那我们只能自力更生，不给政府添乱了。

在这个货币竞相贬值的时代，没有房子，悉尼墨尔本人（甚至澳洲人，世界人民）就像没买社保的白领，心里永远都是虚的。

（悉尼物业拍卖现场，来源AFR）

曾经成功预测了亚洲金融危机和美国次贷危机的著名经济学家谢国忠老师，孜孜不倦看空中国房地产十几年，但是事与愿违，北上广深房价坚挺无比。不过谢夫人倒是追随普通群众的脚步频频出手置业，赢得“经济学家背后的经济学家”之美称。

北上广深的房价，政府说不让倒就不会倒。而悉尼独立屋的价格，政府说没泡沫，它或许就真的没泡沫。而政府论断的背后，还有最强大的保障，就是市场的供需关系。政府也是地产繁荣的受益人，所以，只会逐步通过政策调整供需关系，而不会一下子来个大逆转。

所以，澳洲的诗和远方，还应该加上个房子。而“泡沫”之下，年轻人迎难而上，尽早跳上房子这趟永不回头的车，是无奈却又无比正确的选择。

作者简介：

梁杰夫 （微信：WX410213054）

澳洲地产著名专栏作家，Domain中文版《澳房汇》执行主编，信贷专家，澳洲工商管理及会计双硕士。作品常见于澳洲各华文媒体，同时以媒体人身份积极参与华人维权活动。