梁杰夫：不管政坛动荡，寻找下金蛋的鸡

新年伊始，先是一条悉尼机场集团不太愿意接手悉尼第二机场的建设的新闻出来，接着，新州明星州长Mike Baird突然宣布辞职。对于关心新州未来发展的人来说，不能不说是一个挫折。

被辞职的改革家和新州“救火队长”

尽管州长说因家庭原因辞职，但是大家都知道，他的改革引发了不少的民怨。不管是WestConnex工程的强拆，还是议会合并，禁止赛狗等，都使得他的支持率在一直下滑。他的强硬作风，也使得自由党和他的政治盟友——国家党之间产生了隔阂，所以，这位踌躇满志的改革家，最终还是无奈地“被辞职”了。

而对于房产从业人员来说，我们无疑是怀念和感激他的。在他领导下的新州，房地产因为大型基建项目而蓬勃发展，火力全开。

前州长“闪辞”后，被全票通过选出来的Gladys Berejiklian，无疑是被寄予厚望的“救火队长”。她首先要做的是，平息前州长“铁腕政策”引发的民怨，修复和政治盟友的关系，然后，在协调好各方势力的基础上，保证新州经济发展的速度。

做为第一位自由党女性州长，她应该可以以柔克刚，胜任上述任务的。比如她将重新考虑引发巨大争议的强制议会合并，会加强和国家党的沟通（早前国家党发言人已经表示，他们将暂停在偏远地区的议会合并计划）。

这种合作平衡也将表现在内阁重组上，她慎重考虑了内阁里面以她为首的“左翼”力量和来自国家党的稍保守的“右翼”力量的平衡。在随后公布的内阁新人名单上，4人来自自由党，3人来自国家党。

开源节流，基建力推小而美

前州长曾表示，没能通过提高商品服务税（GST）来筹集资金支持医院和教育的计划，是他在位期间最大的遗憾。他曾建议把GST从目前的10%提高到15%，但是并没有得到认同。因为GST在2000年推出后，从来都是保持在10%没有变过。如果到15%的话，消费者购买商品就得花更多的钱，这样自然招来大量反对的声音，计划也因此而流产。

既然开源不行，那么新州长只能节流了。她表示，新州能够做出一个更好的财年预算。通过改革联邦系统，消除各级政府之间资源的浪费，消除重复的机构，使得整个系统更加适应现代化。省下来的钱，足够支持医院和学校到2019-2020年。作为移民后代的她，对澳洲的教育怀有很深的感情。她的父母都是来自非英语国家的移民，职业分别是技工和护士，她曾经表示：如果没有澳洲的教育，她将不会有今天这样的成就。

而节流的另外一个办法，就是在基础建设的时候，加强社区基础设施板块，而不是把钱全部用在那些巨无霸工程比如WestConnex Freeway，悉尼CBD轻轨和悉尼地铁上面。她将会把注意力放在那些比如把土路变成沥青马路，升级医院病房，还有社区运动场的厕所的小工程上面。这些小而美的项目，比大工程更能赢得普通民众的支持，而其政治上的作用就是为即将到来的2019大选提前做好准备。

新州长的地产经—提高房屋供应量

不管谁当政，怎么提高房产的可负担性都是政府的重要议题。周一地产网站Domain公布的最新数据显示，悉尼的房屋中位价在截止12月的上季度增加了4.7%到达112万，而2016年整年，中位价上涨高达10.7%，而同比全国的平均水平7.7%，悉尼房屋的可负担性问题，尤为严重。

所以Gladys Berejiklian一上任就承诺，提高房子的可负担性将会是她任上的首要工作。

“我想要保证每一个辛勤工作的新州居民，都能拥有自己的房子。”她在一个媒体发布会上表示。“解决这个问题的办法，在于提高房屋的供应量，而非税法改革。”因为同时被选为副州长的Dominic Perrottet曾表示，要用更高的地税来替代购房过程中的印花税来提高房屋的可负担性。

新州长的表态，其实也释放了一个积极的信号。因为提高供应量意味着释放更多的土地，建造更多的房子，对建筑行业来说，其实是个很好的消息。过去一年银行的限贷，使得开发商们处于比较迷惘的状态。一方面，人口的涌入使得大家对悉尼房产的需求提高，而另外一方面，银行说，可能有供应过量的风险，不能再建了。所以新州长的表态，会让开发商们精神为之一振。

州长总理财长的默契：不改负扣税

随后Gladys Berejiklian在接受AFR采访时表示：负扣税是联邦政府的议题，而我的计划重点是放在新州上面。在她提高新州房子可负担性的计划中，是没有取消负扣税这个选项的。

这个表态，证明她和新州原规划部长Rob Stokes站到了对立的立场上。Rob在去年11月曾表示，联邦政府应该考虑削减负扣税的优惠。于是，在最新公布的内阁名单中，Rob变成新州教育部长，而Anthony Roberts则替代他出任规划部长。

到现在，新州长已经接连否决了税改和削减负扣税来控制房价的提议。相反，她很明确地坚持她的，增加供应量计划。

而她说的“负扣税的讨论是联邦政府的事情”，虽然有踢皮球的嫌疑，但是实际上，和澳洲总理，财长的想法都是一致的，那就是，不能动负扣税。

总理Malcolm Turnbull曾拒绝了工党提出的修改负扣税的提议。他希望内城区的房价下降，但是，政府不会动负扣税，因为负扣税最大的受益者，是中等收入的人群。

紧接着，澳洲财长Scott Morrison也表示，修改负扣税不一定能解决悉尼的房价可负担性差的问题，因为伦敦就是一个不成功的例子。在英国，房产投资者可以用房贷利息支出来抵消房租的收入（不能抵消工资收入），在2015年，英国把抵税的优惠从45%下降到20%，意图想提高房子的可负担性。但是事与愿违，2016年，大伦敦范围内的房价不将反升，首次到达60万英镑的均价（约等于100万澳币）。

他说，从去年开始，APRA对银行房贷政策的影响，已经达到调节房价的效果。所以澳洲最主要的问题，还是在供应上面。只有供应量上去了，房子的可负担性问题，才能很好解决。这些说法，都似乎和新州州长的意见不谋而合。

于是，他们三个人达成的默契，也会让负扣税这个房产投资利器，在接下来的2017年里继续发挥着它的作用。

房屋可负担性全国指数上升

新州长刚说完要提高房子的可负担性，PRD Nationwide的一份报告就指出：在全澳范围内，创记录的低利息使得房子的可负担程度有所提高。

他们的依据就是：澳洲房贷还款所占家庭收入的比率在截至12月的三个月中下降了1.5%，全年下降了0.5%，到达29.4%。这是2009年以来，房贷支出占家庭收入比率的最低数值。

不过这个数据，是澳洲的整体数据，家庭平均房贷是35.8万，并不能反映不同地产市场的状况。澳洲每个城市，需求和价格都是不太一样的。以新州为例，平均家庭房贷是44.38万（PRD引用澳洲地产协会的数据），每个月的房贷支出占家庭收入的比率高达35.4%.而在维州，家庭平均贷款额度是37.49万，房贷支出占家庭收入比率是31%。

部分城市房价的下跌，使得房子的可负担性提高了。在昆州，家庭平均房贷是31.84万，房贷支出占26.1%。根据CoreLogic的数据，布里斯本的公寓均价在去年第四季度，下降了0.6%。

所以新州长的压力并不会因为这样的报告而减少。房屋可负担性的提高可以来自两个方面，一是收入的增加，二是房价的降低。房价降低对“涨声一片”的新州来说，肯定是不受待见的。而增加收入，则是更理想的办法。新州必须加强经济，创造更多更好的工作岗位，才能使得工薪阶层收入有所提高。

流水的政客，铁打的房价

在过去几年，澳洲已经换了四任总理，而新州换了三任州长。从前财长Joe Hockey的“买不起房子，就找个好工作”，到副总理Barnaby Joyce的“觉得悉尼房子贵，那么Tamworth（距离悉尼300公里的一个城市）欢迎你”，无一不在应证着这个话：流水的政客，铁打的房价。

究其原因，可能就在于，并不是房价提高了，而是手头的钞票贬值了。而为数不多的保值投资方式里面，只有房产可以让最多的人参与进来。所以，与其说悉尼房价是“打不死的小强”还不如乐观积极点把它看做“下金蛋的母鸡”。政府也是房市发展的受益者，财政预算开源节流，如果开源在GST上面，吃瓜群众们就要扔瓜皮不干了；但是如果开在房产交易税上，难度会小很多。因为只要房价在涨，多缴的一点税又算得了什么。

所以，不管政客们谁上谁下，我们就看好手中那个“鸡”就行。

接下来就是鸡年新年，也预祝读者们在接下来的一年里找到自己心仪的那只“鸡”，收获更多的“金鸡蛋”。

作者简介：

梁杰夫 （微信：WX410210354）

澳洲地产著名专栏作家，Domain中文版《澳房汇》执行主编，信贷专家，澳洲工商管理及会计双硕士。作品常见于澳洲各华文媒体，同时以媒体人身份积极参与华人维权活动。