魏睿昊：澳洲学区房，你真看得懂吗？

上个周末相信不少澳大利亚的家长们，尤其是特别重视教育的华人家长都会做同一件事情——上My School网站查各个学校表现，因为2016年的全澳中小学统考——Naplan成绩刚刚颁布，My School公布了全部中小学不同年级的平均成绩，而且还一如既往地提供了不同学校间的成绩比较。

（图片来源：SBS）

而身在澳大利亚的我们都知道，学校成绩的好坏除了对学生未来发展有影响之外，还往往直接左右到当地房地产价格——这就是赫赫有名的“学区房”概念了！比如墨尔本的Glen Waverly区就是其中的典型：该区域距离墨尔本市中心将近20公里，原本并不是墨尔本传统的豪宅区，但房价却由于当地公校Glen Waverley Secondary College成绩骄人而在过去几年一路飙升，被人戏称为“宇宙中心”！

而且这还不是个例，按官方统计数据显示，澳洲一些热门公校所在的学区房价确实明显比相邻地区高出许多，不少地方的房价增速甚至是城市平均房价增速的两倍以上。

（图片来源：SBS）

那么学区房究竟值不值这么高的价格，而投资学区房又需要注意哪些问题呢？

学区房的经济账

从纯粹经济的角度来计算，学区房的一大优势是当地公校往往能够考出不差于一些普通私校的成绩，使得家长可以省下一笔私校学费。我们就继续以墨尔本华人圈非常出名的Glen Waverley Secondary College为例，该学校的成绩非常好，不仅在所有科目上都高于平均水平，一些科目比同类学校的表现也都好不少。

（图片来源：SBS）

若以距离Glen Waverley Secondary College不远的著名私校Caulfield Grammar作为比较，该学校从预科到12年级最新学费从21444澳元至29355澳元每年不等，还这没算上每年约10%的涨幅和其他费用。按这个计算，一个孩子就可能可以省下30万澳元以上的学费，两个孩子可以省下的学费就更多，达到60万之多，以此类推。而且在能够省下不少学费的同时，学区房在卖出的时候通常也不会“亏本”，因为买家同样会支付这笔“教育溢价”，这意味着实际上这几十万学费是“纯赚”的。

Caufield Gramma学费（图片来源：Caulfield Grammar学校网站）

不容忽视的风险因素

虽然“学区房”的投资看起来很美，但也同样又不少风险因素需要关注：

首先，一些地产中介常常混淆概念，将私校、公校、教会学校的学区房混为一谈。这其实有本质的区别。对于私校和教会学校而言，住在所谓的“学区”内并不能保证入学，而且一样要支付昂贵的学费，因此私校或者教会学校的学区房概念至少在经济上是讲不通的。当然不少私校原本就是富裕家庭才送孩子上，因此附近本身就是相对富有的区域，而并不是因为私校的存在才提高房价的，这个因果关系千万不能颠倒。

其次，每个学校的学区是在不断变化的，尤其是特别热门的校区往往会出现大量有学龄儿童的家庭涌入，导致学校报名人数不断上升，最终学校被迫缩小校区。如果所购买的房产在学区的边界上就会显得非常危险，不仅有可能导致孩子最终无法进入理想的学校，而且还会面对房价立刻“跳水”的悲剧。

此外，学校的优劣并非一成不变。既然有学校成绩不断上升，导致附近的学区房价格水涨船高；那么就一点会有学校出现成绩下滑，导致该地区的学区房“教育溢价”下降甚至消失。

所以和其他投资一样，“学区房”虽然有不少优势，但同样要面临风险，投资还需谨慎考量！
（文/魏睿昊， 转载须经许可）