悉尼墨尔本房价近5年急涨但问题多多 深度分析澳洲最热房市所面临问题

【今日澳洲3月1日讯】CoreLogic的数据显示，投资者对资本利益的追逐推动了悉尼房价上涨，在2月，房价环比上升2.6%，年度增长在18.4%以上，为2002年以来的最高涨幅。墨尔本的房价上升了1.5%，而布里斯班、珀斯和达尔文房价出现下跌，而霍巴特和阿德莱德的房价出现小幅增长。

据《澳洲金融评论报》报道，Corelogic的研究主管Tim Lawless说：“综合各州府的情况，截至到2010年6月为止的12个月时间里，年增长率从未表现得如此强劲。在悉尼，现在的年增长率为18.4%，这是截止到2002年12月的12个月以来，最高的年增长率。”

可负担性问题

该数据意味着，悉尼和墨尔本目前的房地产繁荣已经持续了58个月，将近5年的时间。作为澳洲住房最昂贵的城市——悉尼，有高达74.9%的资本收益。

Lawless说：“在宏观条件下，从澳联储的角度看，这是不是一个大问题，这是一个悉尼和墨尔本自己的问题。我们需要在没有恶化之前，在地理上做出平衡，或针对社会收入不平等做出平衡。在收入增长缓慢的情况下，可负担性是一个大问题。”

投资者推动需求

虽然住宅价值继续上升，每周租金增长仍然比较缓慢。纵观所有州府城市，平均住宅收益率比上月下降了3.2%，创下新低。

Corelogic表示，在过去的5年中，悉尼在租金收益率上已展示出了最明显的压缩。

Lawless表示，尽管租金收益率创下了历史新低，但投资者的需求仍然很高，这表明投资者很可能依赖于一种消极的杠杆策略来弥补他们的现金流损失。这也表明，投资者正在推测未来的资本收益。

他说：“澳洲统计局最新的数据表明，在新的住房融资中，大约57%的新抵押贷款需求分布在新州。这大大高于长期的平均水平，高出了超过三分之一。”

亟待建立高定金政策，并控制人口

Lawless建议，澳洲应该考虑像奥克兰一样，采取较低的房产信贷价值比率政策。去年，新西兰储备银行向投资者贷款提出要求，降低贷款价值比率，从2016年10月1日起，投资者需要提供40%定金来购买房产。

（图片来源：《澳洲金融评论报》）

SQM Research的主管Louis Christopher表示，该政策能遏制住一段时间的住房需求，但房价会再次上涨，主要是因为人口还在增加。

Christopher表示，要应对这样的状况，澳洲的政策建立者和监管机构应该考虑在悉尼和墨尔本这样的城市控制人口的增长，至少在房产可负担性取得控制以前。

登记在售房产持续处于较低水平

Lawless表示，在最热门的房地产市场上，房产广告的挂牌数量仍然很低，悉尼住宅广告的总数量比一年前下降了11.3%。墨尔本房产市场的供应总量较去年同期下降了5.1%，而霍巴特则下跌了35%，堪培拉比前一年下降了6.2%。

他说：“当买家需求强劲时，低水平的房产库存会给买家带来紧迫感，这会增加价格上涨的压力。这也解释了，为何拍卖清空率会如此之高，私下交易为何会如此快速。”

（Vanessa）