小单少大单多 中国人海外购房整体降温 高净值人群热情不减

中国国家外管局于2016年12月31日公布了个人外汇信息申报管理的相关调整内容，虽然每人每年可购汇总额仍是5万美元，但却迎来了更复杂的购汇流程，以及更严格的购汇用途监管。

从今年1月1日起，无论是在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇，均需要填写《个人购汇申请书》，明确填写购汇用途。申请书上明确给出了六项禁止行为，包括不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。违者将列入“关注名单”，在未来一定时期内限制或者禁止购汇，纳入个人信用记录。

外管局局长潘功胜近日接受媒体采访时表示，过去，我国国际收支个人购汇中存在一些漏洞，致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生，包括利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等），还在一定程度上助长了地下钱庄等违法行为。在改进个人购汇事项申报统计后，外汇管理部门可据此加强事后核查，对有关违规违法行为加强管理和处置。据21世纪经济报道记者了解，长久以来，在每人每年可购汇5万美元的限制下，“蚂蚁搬家”式换汇是中国人获得购房外汇资金的途径之一。据《央视财经》报道，被界定为是“蚂蚁搬家”式的换汇行为包括，一是5个以上不同个人，在同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；第二种是，个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元的外币现钞；第三就是，同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属。

近半高净值人群将海外房产作为主要投资目标

过去几年以来，中国买家几乎在各个发达国家的楼市进行扫货。据胡润研究院与万国置地1月份联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

“我们在2009年成立了中国国际住宅业务部，一开始业务量并不是很多，爆发期出现在2011-2012年，最开始以自住需求为主，主要是移民、教育带动的需求。这两年纯投资目的的客户占到了50%以上，中国中产阶级以上的人群都出现了资产配置需求。”第一太平戴维斯中国国际住宅业务部董事周玉2月24日在接受21世纪经济报道记者电话采访时表示。

据海外房产网站居外网向21世纪经济报道记者提供的信息显示，美国、澳洲、加拿大和英国是中国人长期热搜的海外置业目的地。

据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示，中国买家（包括大陆、台湾和香港）连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家，从2015年4月到2016年3月的一年间，外国人在美国购入价值1026亿美元的住宅房产，其中中国人共购置29195处物业，总价值高达273亿美元。位列第二的外国买家加拿大人购入的房产价值为89亿美元。

另据澳洲财政部去年12月公布的一份工作报告显示，近几年来，外国人对于澳洲房地产的需求增长很快，其中又以中国需求为主。2010年年中，中国公民获得的澳洲房产投资许可占外国人总体的50%，这一比例在2015年年初上升到了70%。据仲量联行2月份发布的报告显示，过去十年以来，中国对澳房地产投资在对澳整体投资中的占比不断上升。根据澳洲外国投资审查委员会统计的数据显示，截至2015年6月的一个财年，该国政府批准的中国对澳投资的52.3%流入了住宅和商业地产中。

中国人在加拿大购房缺乏完整的数据，但可以从局部数据中窥见一二。据该国卑诗省政府去年对海外买家在该省购房的调查数据显示，在去年6月10日-6月29日的3周时间内，卑诗省共有10148宗房屋交易，其中3%的房地产交易买家是外国人，且几乎所有都是中国籍，中国大陆买家在此期间共进行了258宗房屋交易，位列第二的美国买家只进行了23项交易。

此外，“在脱欧公投之后，中国客户对英国房产的需求出现了爆发性增长。”周玉说。

小单减少大单增多

据21世纪经济报道向销售澳洲、加拿大、英国和日本等国房产的中介人士了解到，个人购汇政策调整后，业务量确实受到了一定影响。

“其实这个政策的发布只是做了强调，并没有实质性的改变，购汇额度依然5万美元。至于所谓用途一栏中提到的不能用于境外买房这一条其实以前也不行，不是新政。不过，购汇手续确实复杂了，比如用途一栏中如果你钩选旅游，需要详细说明出行日期和目的地等。因此有一部分客户会觉得比较麻烦，特别是持有现金不是很多、只够支付首付的客户会望而却步。”一名销售澳洲房产的中介人士对21世纪经济报道记者表示。

链家海外置业部的一名顾问对21世纪经济报道记者透露，很多客户因此开始观望。“个人购汇政策调整以来，金额较小的单子的数量下降了一半。”一名销售日本房产的中介人士对21世纪经济报道记者透露道。

相比知难而退的小单客户，拥有离岸资产的中国高净值人群买家似乎没有受到影响。

“最近，尽管小单子的量下滑了不少，但大单的量上去了，我们的客户结构发生了变化。近期成交的很多大单，客户的资金大多是从美国汇款过来的，个人猜测是前期就已经在美国有所布局了。”前述日本房产中介人士说。

万达境外地产中心一名内部人士对21世纪经济报道记者表示，万达在海外有5个在建的高端住宅酒店复合项目，目前销售并未受到影响，“其实我们海外项目的客户人群是比较多元的，中国客户的比例并不高，另外这些中国客户都是高净值人群，一般都有海外资产。”上述人士说。

据万达官网显示，目前该公司在伦敦、悉尼、芝加哥、洛杉矶和澳洲黄金海岸各有一个住宅酒店复合项目。其中，伦敦ONE项目开盘三个月，销售额就达到了3亿英镑。其余4个项目的预计销售额为50亿美元。

海外多地楼市降温

近期，海外多地楼市出现了降温，尤其明显的是加拿大温哥华地区和澳洲的墨尔本等地，有观点认为一部分原因是来自中国的需求减少了。

目前，尽管温哥华的房价仍处于上涨势头，但“有价无市”。据加拿大大温哥华地区房产局近日公布的数据显示，2017年1月份大温哥华区域的住宅地产销售量同比大跌39.5%，为连续第七个月下跌，环比下滑11.1%。去年1月，该地区房屋销量接近最高纪录。去年8月份开始，该地开始向在大温哥华地区买房的外国买家，征收额外15%的房地产转让税。

加拿大贷款抵押经纪公司Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper在近日发布的报告中指出，“自从去年8月份对外国买家征收转让税以来，温哥华地区的高端住宅销量出现下滑，中国外管方面的措施可能也是当地楼市降温的部分原因。虽然不会有人认为来自中国的买房需求就此消失了，但外管方面的措施正在打消首次海外购房者的念头，这些人一般没有离岸资产。”

“温哥华地区推出的转让税使得一些中国买家退却了，有迹象显示，他们转而看向多伦多、卡尔加里以及美国的西雅图。”居外网CEO潘卓礼2月23日在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

（图片来源：网络）

澳洲方面，2015年年初，当地政府开始打击外国投资者在澳洲非法置业的情况。去年年中开始，当地的银行又陆续关闭了外国收入购房者的贷款通道，包括中国买家在内的外国买家开始退场。悉尼所在的新南威尔士州在去年年中推出了针对外国买家的4%的附加税。

据澳洲房地产数据供应商CoreLogic公布的数据显示，随着外国买家渐渐离去，卖家也开始逐渐退场，去年年中以来，悉尼和墨尔本挂牌出售的房屋数持续下跌。今年以来，两地挂牌出售的房屋数同比持续负增长。

据仲量联行2月份发布的报告显示，截至目前，悉尼地区的公寓销售量已连续十个季度下跌，另一大城市墨尔本也出现了销售量连续下跌的情况。仲量联行报告分析称，外来投资的减少是部分原因。

“可以说国内的海外买房需求还在，兴趣也还是有的，但因为上述内外的政策调整，预计2017年中国人海外置业会受到一定影响。”周玉说。