老蔡侃房：那些年，我们买错的房子

那天老周和我说让我写个专栏，我心想，不就是点评一下每周清盘率，复述一下头条新闻嘛，too easy啊。

谁知道他说不是，让我写经验帖，写干货。

咳咳，我这么多年的行业经验（栽过的跟头），付出的金钱投入（被交的血泪学费），加上我的高深度总结（等外卖时候的反思），全让我写出来贡献给大众？我内心无比纠结。

然后果断答应。

我承认，我没见过什么世面，没混过娱乐圈，有生之年能出个专栏，我要好好珍惜这个机会。

然后老周轻声吩咐到，你别给自己太大压力，第一篇主题，写点熟悉的东西，就写写你买错的房子吧。

于是，我要成为澳洲地产评论第一牛人的梦想，因为交友不慎，破灭了。怎么说呢，不怪老周，是他了解我，认识十几年，后来还因为他，让我成了开发公司合伙人。他知道我和我的小伙伴们为了深度了解墨尔本的地产市场，付了很多学费。言归正传，今天就来讲讲：那些年，我们买错的房子。

1，没有辨识能力，比没有钱更可怕

安妹是菲律宾人，是我的旧同事，那时候我们一起在老外快餐店打工，我那时还是单身狗，租个小房间可以了，安妹那时候已经结婚了有一个儿子叫乔丹，一心想要买个小房子。

嫌餐馆工资低，凭着菲律宾人的ok英语成功找到了一个小白领工作。当时她老公在东南30公里的地方上班，她在西南30公里的地方上班，我说那你就在市区近一点的地方买个townhouse吧。安妹不乐意，说希望有个大院子。然后就眼看着她每周看房子看房子看房子，从市区10km地方开始看，一直看到40km的地方……好的吧，她为了个院子也是拼了。我当时内心十分惶恐，对自己执着于地段的投资理念产生了巨大怀疑。

后来见面，她可高兴了，说买了块地，打算盖新房子。我问多少钱，她说18万，不过她首次买房，还有2万新房房贴（当时的州政府政策），可以买家具弄花园。我说，那造房多少钱啊？她说大约18万吧。我又问，那造完值多少钱啊？她想了想，说周围都是空地，不知道多少钱呢。

此时快进12个月，安妹找好了builder，合同签了去做贷款。惊喜来了，造价合同18万，银行估了建成价，是33万。也就是说，银行建房部分只肯贷差价15万的80%，也就是12万。安妹的预算里本来以为只需要付3.6万，现在要付6万。为了赚那2万首次置房补贴，结果把2万倒贴进去了还不止。

后来我去她家参加了她儿子的生日party，她老公在院子里辛勤地在做隔土墙，挺能干的，不过倒贴了2万你大概也只能自己能干了。一层的小房子住住还是很舒适的，就是对于她老公上班要横跨墨尔本开1个半小时这个事情我还是只能“呵呵”。

安妹夫妇在这件事上犯了2个首次置业的人非常容易犯的错误。

第一，就是感情用事，没有去计算建成价格和风险。我们知道大致要花多少钱（首付和印花税），却对于影响房产增值的关键点，缺乏辨识度。

例如在投资一个相对成熟的社区时，需要关注它过去5-10年的价值变化（不仅仅是过去1-2年），周围的中小学校设施（不只是看超市在哪里），公共交通等。

像安妹这样在投资一个新区域时，更要特别小心，明确知道已规划的设施具体的位置，离你所购置的区域是多少米，是否步行可及，且周围未来还会放出多少类似地块（即你的进场时间点），如果周围仍有数千块新地要放出，二手成交价格就容易不理想（直接影响估价），银行对于这类产品的抵押信心就会较低。

第二，就是盲目相信土地。并不是任何地方的600平米土地都一样值钱，有些情况下，放弃100平米的土地面积，可以使你在地理位置上靠近中心区域2公里，对于长期增值来说是一个极大的改善。因此评估一个土地的投资价值，还是需要综合考虑。

2，很中心，很方便，很好租，就是不涨

相信这个套路大家都很熟悉，只要你对澳洲的房产关注过超过一年，你一定去过类似的场合：一个大的会场，各路中介英雄豪杰竖立着令人眩目的高楼渲染图，口才了得的分析师热情地宣讲着这楼有多值得投资，墨尔本房产7年翻一番，租金回报有保障。

过去这么多年了，买卖大军依然前赴后继。因为相比国内一线城市的公寓价格，墨尔本的高楼太超值了。墨尔本确实有很多值得投资的房子，其中也有公寓，但陷阱也很多，我朋友老张就踩了进去。

老张在国内也算是个有钱银，在北上广有十来套房子，后来去万豪参加了一个机构的宣传讲座，当天就很兴奋地签了5套。是的，你没看错，5套。我只想对老张说，我替中介谢谢你的养育之恩。

这5套都是邮编3000的公寓。有点行业经验的现在都知道邮编3000和3004都是多家银行贷款黑名单区域了，这就不多赘述了。房子顺利落成了，老张请我去坐坐，我很兴奋地带着相机去了。对不起请原谅我的大惊小怪，对于一个在墨尔本常年住在离地面不超过3米地方的人来说，上个高楼就和特地买门票去高景观台参观一样兴奋。房子挺好，设计的清爽简洁，有房有厕所，厨房差点没找到（就是走进去边上的一排橱），风景自然是很好，随便拍了几张。老张还请我去楼下的游泳池泡泡，我想了想两个大男人挺着啤酒肚坐在spa池的样子，还是婉拒了。

住了两年多，老张说他想卖了，租金回报没有中介说的那么高，物业却贵得吓死人。中介很热情地开始带人看房子了，一开始说老张能赚个十来万，老张想想不错。然后基本就是每过两周就逼着老张降价的节奏。这事不怪中介，这周围的二手公寓放出来的，少说有100套，还没算上新房子，能找到个诚心出offer的已经很牛逼了。老张日渐暴躁，其实他是不在乎这几万块的，但是心里憋不下这口气。

问题究竟出在哪呢？其实墨尔本的均价，看过去100年的历史记录，真的是差不多7，8年翻一番的（工资可就没有涨那么多了）。只是这样的数据容易给人一个误区，就是所有房子都是7，8年翻一番。

事实显然不是这样的。

那是老张买的地区有问题？是，也不是。

最关键在于，价值（value）是与稀有度（scarcity）挂钩的。房产增值的本质，必然是需大于供引起的。

你的物业如果不是非常稀缺的类型（例如高密度公寓），那么它至少要有一些让买家（注意，不是租客）向往的特点，或者在一个很难复制的地段，来帮助它产生更高的需求度，从而提升它的价值。

比如说买公寓，不是不能买，最好买在周边公寓产品供应有限的区域（例如离开市中心，在一些好的学区附近的低密度公寓），这样可以保证不至于供应过度而导致你的公寓贬值。

高层公寓往往一栋楼至少100套，周边还有其它竞争产品，风险就相对高。如果一定要买，尽量选择有独立特色的，例如当年的Eureka，建成时是墨尔本第一高楼，也算是有卖点。不过最新最高楼Australia 108也已经动工了，建成后319米，1005个公寓，Eureka的风头也要过去了。综合来讲，风险还是很高，因为这样的房屋特色难以长期维持。

归根结底，预算的高低，不应该影响你置地的衡量标准，自住房也应该做一定的投资考量（土豪自便）。

你是希望买了之后是3年就可以重新加贷做其它投资，还是被逼无奈要花接下来的15年拼命还贷款还不见它的价值增长？有时候钱真的不是障碍，我们闭塞的见解才是最大的障碍。

要说房地产里的经验教训，七天七夜说不完。有兴趣的朋友可以留言地产投资方面的问题，每一周我会在文章末尾做问答，不保证三观正，保证三观真。

下周预告

下一周和大家讨论时事热点，Monash Council住宅新政改革对于业主和投资人的影响。居住在Mount Waverley, Oakleigh, Chadstone, Glen等区域的居民应该听说了Council已经进行了近2年的住宅规划条例改革，Council将在本月底公布最终准备提交给规划部长签署的具体改革细则。具体讲解请留意下周的侃房专栏。