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折旧抵税­­:房产投资者掘金的神器(1)| 折旧专栏01 (原创)

2017-05-11 来源: 澳洲房产大全 评论0条



  主编寄语

折扣,无论是澳洲当地还是海外客人都很容易忽略,但其实非常重要和有意义,希望澳洲华人界折旧大师Lawrence的文章,能弥补大家对这方面信息的缺失。



这是澳洲房产大全

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澳洲是世界上极少数实施“负扣税”和“房产折旧抵税”政策的国家。那么,什么是“负扣税”和“房产折旧抵税”呢?


负扣税通常指借贷购买用于出租的投资物业,如:独立屋或公寓房,当租金收入少于业主的支出,这其中包括:贷款利息、物业折旧、保险和地税等其它支出时,即投资产生的亏损可冲减业主其他方面的主营收入,如工资等收入,构成负扣税


其它的例子还有:借贷买股票,当股息收入低于借款利息时,也构成负扣税。


为了方便大家理解,我们来看两个案例:

 


案例一



小李在矿区工作,以前挣10万,要交2.9万的税。去年他听从会计师的建议,买了一个投资房。租金减去各项花费(如利息,管理费,抵税等)和折旧(账面损失),账面亏损2万。这两万可抵消小李的工资10万,使小李的税前收入变成只有8万,他只需要交1.8万元的税,他一年就节税了1.1万元。

 

房产折旧抵税是承认固定资产拥有寿命(effective life)并且寿命是有限的。澳洲税务局允许将固定资产当作一个会经历生老病死的物体。资产折旧的核心思想是,随着时间的推移,资产将会产生贬值(depreciation)。那么贬值部分是可以在一定时期内,每年按照一定的比例计入投资的支出项目中,从而合法地减少收入,达到少缴税或不缴税的目的,实现投资人在税务上的利益最大化。

 

折旧是帐面上的一种损失,有别于一些普通项目的支出,如维修费、地税等,资产的拥有者不需要额外的投入,就可享有额外的退税额度(税后收入)和现金流。另外,购买资产折旧抵税报告的费用可当年全部用来抵税。



目前澳洲执政党和在野党对“负扣税”和“房产折旧抵税”持截然不同的意见。工党在近年的大选和年度预算时都想进行“负扣税”和“房产折旧抵税”的改革。其实很多人都不知道负扣税是在1985年被当时执政的工党财长PaulKeating 首先提出引进的,意在对付黑市租房市场(绕过中介自己租,相当于现金交易);1986年工党又撤消了负扣税。但1987年又赶紧放回去了,因为发现房租市场反应敏感,尤其是在悉尼,房租升了不少,租客哀声怨道。自那以后几乎每次大选前,两党都有关于负扣税的口水战。


负扣税被澳洲投资者广泛应用。澳洲统计局公布,从负扣税中获益的有相当一个比例是“工薪群体”, 如教师,警察,护士等,他们的年收入少于$80,000。他们中的90%只拥有1或2处投资物业。当然从负扣税中获益的也不乏是高收入群体,其中约30%的年收入高达$300,000。负扣税鼓励诚实报税的劳动者,在靠自己奋斗,创造个人财务自由的过程中发挥了重要的作用。




贷款利息和资产折旧均数值巨大(每年成千上万),是构成负扣税的两大主因。


土地是增值的,所以土地无法做折旧。做折旧的基础是历史的建筑成本,和市场价值无关。因为任何房产的市场价值都含有土地成分,而土地在做折旧计算时必须减去。


折旧申报者必须是该房产的拥有者(owner),这包括对其的部分拥有,如一些年青人把单元房的部分房间出租,在和别人共享住房的同时,同时享有出租的房间折旧带来的抵税好处,一举多得。所以租客或承租人不可以申报不属于他们的资产折旧。


正是因为“负扣税”和“房产折旧抵税”在节税方面的立竿见影的突出效果,他们被投资者广泛的推崇,不断地买进并持有新的投资物业。


据国税局最近的统计显示,每100个纳税人里,今年有16人拥有至少一套投资物业。而10年前,只有12人拥有至少一套投资物业。3年前,只有14人拥有至少一套投资物业。去年,只有15人拥有至少一套投资物业。


这里需要注意的是,折旧抵税的资产必须是投资类资产。而业主自用的资产如自住房是不具备申报折旧的条件。但业主一旦将自用型资产转换为投资型资产,他就应该立刻申报折旧,享受税务上的优惠。



案例二



老李15年前买了一个新盖的房子自住。12年前搬出后将这个房子以出租方式获取收益,但从未申报过该房作投资使用时的折旧。他现在明白了投资房折旧抵税的道理,找笔者制作一份资产折旧抵税报告。


笔者告诉他15年前的新房寿命是40年,如果他从12年前搬迁日时就制作一份资产折旧抵税报告的话,他可以申报余下的近37年的资产折旧。根据最新的税法,现在我们恐怕只能倒退2年,也就是说老李无法申报从搬出日起到2年前共计10年的任何折旧,累计达五万余元,其损失之大,令人痛心。


折旧的目的是合法地多退税,前提是你要先交税(不管现在或将来),因为折旧抵税额是可以累积的。今天的财务损失,可以用明天的盈余来补偿。然而你今天不申报折旧,就意味自动放弃了将来索偿的权利。专业人士只能倒退2-3年来计算折旧,因此做折旧的最佳时间是交屋前后或从自住房搬出日前后,请大家谨记!


澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能有专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时,他必须是组册税务代理(RegisteredTax Agent)。


为了保护您的合法利益,可联系Lawrence Huang 0401 455 299 或 1300 668 188。我们将最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您的投资获得好回报,无烦恼。


感谢阅读,我们下期接着聊!


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