H&T本期专家观点：自管养老金投资买房要注意

 

背景信息：截至2014年6月，澳洲养老金总数额已经达到$1.9万亿，这其中有$5340亿投资在固定资产中。

 

 

澳洲养老金体系：

 

澳洲养老金体系主要有三部分的组成，一是雇主必须交纳的superannuation,二是个人自愿交纳的部分，三是政府的age pension.首先，根据澳大利亚superannuation industry法桉规定，所有雇主都必须为员工提供至少税前工资9.5%的superannuation,至少每三个月存入员工的养老金个人账户内（superannuation），这是对所有员工，包括full time、part time、casual等，如果月收入在450刀以上，年龄在18岁至65岁之间的澳洲居民，都可以享有9.5% superannuation; 第二项可以自己缴纳，养老金公司会帮你做投资。大家要注意的是，第一项和第二项的钱是必须要等到退休以后才能领取。养老金金公司会帮你做投资，产生红利等，到年龄后实际领取会更多；第三项就是澳洲政府固定给退休人员发放的养老金（age pension），只要年满65岁，连续 居住满10年，并且通过资产测试，那么就可以领取，这里也包括父母类移民。

 

 

什么是自管养老金（SMSF）？

 

不通过养老金公司帮助投资，自己成立公司来管理养老金中的资产。

 

 

为什么要用自管养老金（SMSF）来买房？

 

税务优惠

 

1. 如果您持有物业超过12个月任何增值部分仅缴纳10%的增值税。如果在退休金阶段售出房产，将免除所有增值税。

2. 租金收入最多缴纳15%的税。如果在退休金阶段则租金免税。

3. 如果利用自愿贡献养老金（salary sacrifice）方式偿还贷款本金，则可获得扣税的效果。这在一般情况下是无法达成的。

4. 利息成本可能使贡献进SMSF的养老金免税。这包括僱主强制性养老金及所有取得扣税的养老金。

5. 对生意人士来说则在获得更多税务优惠的同时保护了个人资产。

 

养老金环境中的优惠

 

1. 一个人的养老金不够投资房产的情况，其家庭成员可以将养老金贡献出来在同一个自管养老金下。

2. 由于资产由养老金持有，即使在个人破产的情况下，债权人无法追讨这些资产。当然在一些情况下如果债权人可以证明将资产转移至养老金是为躲债而有意为之，则仍然可能会被告上法庭。

3. 生意人士可以将自己使用的商业物业贡献进（条件限制）或者卖给SMSF。

4. 由于贷款没有追索权，在SMSF无法偿还贷款时，贷方只能追索贷款时提供的抵押资产而无法触及SMSF内其他投资。

 

借贷的杠杆作用

 

自管养老金买房同样可以贷款，最高达到80%。您可以利用杠杆作用更快速增加财富并帮助您达成理想的退休生活。

 

 

自管养老金投资买房注意事项：

 

1. 自管养老金投资的房产不可以被自管养老金的持有者拿来使用。只可以做为投资。

2. 自管养老金中的每一套房产都要对应一个贷款，并且一套房产只可以申请贷款一次。所以自管养老金中的房产不存在Refinance。

3. 自管养老金法律程序比较复杂，需要找专业人士来完成。如操作不当最高会受到47%养老金价值的罚款。

 

如果有任何疑问或者不清晰，请随时联系我。

 

 

Levi LEI 雷炜

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