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地产已死。

7天前 来源: 格上财富 原文链接 评论1条

来源:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)

我是吃地产这碗饭的,其实没必要这样的悲观,做自媒体的标题党其实也没必要如此。但是我最近观察了一些现象,有一些话如鲠在喉,不吐不快,今天借大家点时间。

地产内部,我观察了三个开发商,这是如今房地产圈最值得研究的三个标本。

当然这三个标本也是最大的那三个,恒大、碧桂园、万科。

春江水暖鸭先知,越大的房企越能感受到外面的变化,越大的房企越到后面会给自己留足底牌用来抵抗行业变动的风险。

所以他们的一些小动作现在看来有点耐人寻味。

1

首先是恒大,从房企角度来说,这毫无疑问是今年最风光的开发商,成功解决了永续债的问题,许老板也当上了首富,并且各种合作在年底大量的铺设开来,但是不知道各位有没有留意一件事情,

苏宁入股恒大,那一张交杯酒的照片在朋友圈流传,这对双方应该来说都是好消息。

但是不知道各位还有没有印象,两年前的恒大,不仅没有卖掉部分公司的想法,还大肆的输出资本,构建了恒大冰泉、恒大粮油、恒大足球等等产业链。围绕在恒大身边的是一个庞大的产业链,恒大地产真正意义上成为了恒大集团。

而时至今日,从过去的资金输出到现在的资产输出,这个是微妙的转变。

我是浙江人出身,我深谙一个千古不变的道理:买的买有卖的精,会买东西没啥厉害的,愿意卖自己的东西,或者能卖自己的东西,这是能力,但是也是有点言不由衷。

万达一夜之间卖光了自己的地产业务,这里面肯定有一点难言之隐,而这一次恒大卖的不多,只有一点点股份,但是某种程度上也是给自己留下底牌。

留下的是什么底牌呢,未来对外诉说的是,我恒大地产还有苏宁的基因,这是实业,也有互联网,这两个都是一个好行业。

以前的水也好,粮食也好,都是告诉别人自己很强,现在苏宁入股,是武装自己。武装是为了去打仗,但本质上是为了防御。

作为一个老板,或者说一人独大的老板,一定能够感受到别人体验不到的高处不胜寒,场面上的笑容一定掩盖不住每天的患得患失,这个买方到卖方的转变,或许是看到了自己脆弱的地方。

恒大的脆弱可能还不仅仅是这一个点。

恒大和华谊也开始合作了,这种合作模式地产人一看我们就知道怎么回事,华谊出处品牌和IP,恒大输出地产和资本,两个结合一起去拿地。

但是具体商业上怎么合作了,我辗转打听了一下也知道了,非常简单,或者说也有点粗暴。一个项目华谊输出一个IP,这个品牌“冠名费”一个项目1亿,后面华谊还参与运营分成。

这种模式换句话来说就是:你跟我一起做吧,别怕亏,我先给你保底费用,做大之后再分。

这一摊子出去就是15个项目,而华谊去年一年倒腾了那么多人拍这么多电影利润才15亿。

可以想象的出,华谊和恒大的合作会有多开心。

最开心的是,明知道华谊的ip在运营的时候都不会赚钱的情况下,到目前为止华谊做了那么多地产项目,就冯小刚电影公社可以说运营成功的,而且还是华谊输血保运营的前提下。

既然都如此了,恒大为什么还要捆绑着合作呢,归根到底,输出利益,用来换取土地。

土地为什么难以获得,道理也很简单,全持有土地已经定向出让了,可以销售的土地越来越少而且越来越碎。而快周转的开发商非常需要拿下大块的土地能够吃下后期开发土地增值的红利。

小地块,而且没产品力,还要快,非常不适合恒大碧桂园这样的房企。

所以小镇是他们最后的稻草,他们需要“创造”很多的IP来证明自己可以开发小镇。

在现在的模式下,没有土地,构建的一切都是虚无。而整个世道好像都掐准了开发商的七寸,土地还在手上,项目还没开发,也还没赚钱,甚至也不知道是否赚钱的时候,已经被外围扒了一层层的皮。

但是恒大不能不开心,还要笑着一起对外宣传,对外告知强强合作,如果不是如此脆弱,不用如此这般。

恒大的现象并不是简单的发生在恒大这一家身上,只是越大的开发商会表现的更加明显。

2

同样的,最大的房企碧桂园现在遇到的问题也是差不多的。

我们看到他的彪悍,本质上内核也一样的脆弱。

但是碧桂园处理问题的方式也有不同,碧桂园开始对外输出“软实力”,碧桂园庞大规模里,权益金额和流量金额的比例达到70%,是前十房企里最高的,换句话来说也是对外合作最紧密的。

为什么可以合作,第一碧桂园在输出资金,有钱在这个行当里非常重要。第二就是输出自己的执行力。不论你如何鄙视碧桂园的品牌还是品味,但是他这一套打法还是能得到市场认可。

我说的市场不是客户,而是业内。在这个造的房子不知道能卖多少钱的世道里,你能帮公司省多少钱就显得至关重要。

碧桂园给自己设计了一套严丝合缝的企业规则,把员工当齿轮,总是能压榨出你意想不到的剩余价值,这套打法很操蛋,但对于企业来说却很实用。

碧桂园越来越享受这套打法带来的福利,除了对外输出团队,目前已经内部实现事业部制,互相之间借用团队都是按照乙方模式走商务走流程。

碧桂园未来的理念,是不需要拿地了,土地市场就你们去玩了,我成为一个外包公司给你输出销售、产品、广告,做轻资产运营。

你别觉得我土,我就能把你房子卖了。

如果说恒大是把自己变成一个金融公司,那么毫无疑问碧桂园尝试着把自己变成一个服务公司。

就像百度文库里贩卖的PPT一样。

终极行销拓客秘籍,质量5分。

当然了,话说回来,企业越大越能够辗转腾挪,越能够资源调配,越能否逢凶化吉,这一点在如今这个社会已经成为一个不变的真理。

房企要做大,或许都有这个道理。

所以从另外一个角度来说,恒大和碧桂园或许也是过的最好的。今年上半年,恒大房地产核心业务利润273亿,同比增长249.6%,是这三家企业里面利润最好的。恒大金融业的本质凸显无疑。

一家碧桂园,1-10月的成交量已经接近5000亿,而且坊间一直有传闻这个数字还是碧桂园藏着数字对外报的,为了就是年底的时候可以报出一个惊人的数字用来震惊市场,换取一个不错的年底市值。至于藏了多少,据说已经藏了2000亿,这是碧桂园恐怖的地方,比大真的无人能及。

另外据我所知,碧桂园现在拿地的信息不允许对外披露,另外海外地产更是严格禁止传播,老大在公司内部的邮件说不希望别人看懂碧桂园,认真做好自己就好。可能在我眼里这些举措依然是为自己留够筹码。

未来如果保不住第一,还有东西可以拿出来力挽狂澜,第一对于碧桂园来说,比万科比恒大更加重要。

3

而卡在中间的万科,或许是最痛苦的。

他不是最大的,也不是最赚钱的,唯一一个把地产当地产的开发商,认认真真做产品的开发商,不曾想去年背部受敌,在资本市场变得千疮百孔。

今年万科最大的一个动作是,

结合了一些资本力量收购物流巨头。

本质上这个举措瞄准的还是地产领域,未来尝试着切入物流地产。

最近郁亮对外发声,表态万科不会进入金融业。

其实说实话现在的房地产已经越来越像金融行业了,不论对外说你的产品线是劳斯莱斯还是爱马仕,恒大和碧桂园的项目基本上都不用去看了,5年来没有任何变化。但是股价和市值却一直在上涨。

这个现象和过去的万科呈现鲜明的反差,万科的产品5年期间已经天翻地覆,但是市值我们都知道是一直稳且低。

这是什么原因我不知道,但是我们看到的是认认真真做地产在资本市场的不受待见。

而且还有这两年资本镇痛的时候,已经错过了很关键的2年时间,万科真正是在节制且认真的做房地产,当年郁亮想要做商业都引起如此大的轩然大波,更别说其他了。

但是在当下这个时间点,却显得有那么格格不入。

把地产当地产的万科,在这两年里差了一点运气,很遗憾,这个遗憾,我觉得是这整个行业里的遗憾。

4

相比较企业现状,或许地产的未来能够说明为何。

前阵子看到对雄安的进一步政策落地。

这八条政策不得不说力度都非常大。

其中有三条是这样的,没有商品房只有公租房,没有户口只有工作证等等,很显然整个雄安都尝试采用一种不依赖房地产开发的片区开发模式,所以本质上这确实是千年大计。

但是某种程度上也在说明,雄安作为一个城市发展的信号,表明未来我们都在尝试摆脱房地产依赖的问题。

另外一个信号是这个,

建行在深圳推行租房贷,虽然很多细则没有明确,而且目前是在深圳试点,但是我觉得这也是个非常强烈的信号。

我们都知道,房地产里要改变一件事情一定要三个环节一起发力才可以:土地、政策、银行三个环节一起发力才可以。

土地发力所有人都看到了,一线城市在大量出让全持有地块,政策也就更不用说了,而这一次银行这环节终于介入了,有钱的推动,租售并举一定会大刀阔斧的展开。

一旦开始这个节奏,某种程度上也就意味着传统开发模式的房地产在未来或许也就变得越来越不重要,甚至可能会成为鸡肋。

这是目前我所感受到了两股力量,从片区开发和行业模式上,都在尝试摆脱地产开发的依赖。

房地产未来或许会换一种形式,可能会有很大的变动,从这个角度上来看,恒大和碧桂园也是聪明的,他们在做金融在做服务,维度不是在做地产。

地产这个载体真的摇摇欲坠了?

而整个大环境也变得更加直接。

这是今年A股票市值的累积涨幅,一个惊人的现象,规模越大涨幅越高。

大鱼吃小鱼不仅仅是房地产里发生,资本市场同样如此,资本是最现实的,房企想要存活下去,只有做大。

所以我们看到,

数据来自克而瑞地产研究

所有的上市房企,增加负债的速度远远大于现金流入的速度,这是什么,这就是企业在拼命做大的方向一往无前。

用金融、用概念、用服务,各种模式让房企变大,唯独不适用地产的模式。

如今的地产变成了一个利益中转站,项目还没有成型,所有的利益都开始蚕食这个行业,而我们不能动也不能挡,甚至还要微笑面对,因为一反抗就等于失去了饭碗。

面对这样的格局,越来越多的房企像一家金融机构,越来越多的房企像一个外包团队,越来越多的房企像一个代建公司,我们好像可以做一切,但是唯独不像一家开发商。

而这样的改变投射到地产人身上就会变成等待和机械完成任务之间来回徘徊。

如今好的项目越来越少,我曾听一个地产老兵说过这么一句话:恒大和碧桂园的项目我已经有几年没有看了,但是感觉还和以前一样。

作为排行前茅的这两家企业,这样的产品不变或许这是整个地产行业的悲哀。

当然最最悲哀的还不是这个,是3年后再来看这句话依然适用。

地产很百变,可能我能力不足,快适应不上了。

地产已死?或许地产已经变成了另外一种面目,市场会留下最适者生存的模式,但是纵有很多理由,对我来说,就是地产已死。

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关键词: 地产已死
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